全文摘要

过去三个月内，中国房地产市场销售额同比减少了30.7%，呈现出新房市场的低迷态势。大型房地产企业销售金额和面积均下滑了48,8%和48.6%，反映出房地产市场的复杂性。尽管二手房市场情况稍好，成交面积下降17.7%，但挂牌量增加且成交均价下降，表明市场正面临多重挑战。中央经济工作会议后，地方政策不断优化，包括调整房产存量和优化住房增量政策，以缓解市场紧张情绪。多地发布政策试图刺激市场需求，包括取消或放宽限购政策，但新房及二手房成交量仍呈下降趋势。随着政策效应的逐步释放，市场信心逐渐恢复，但长期供需关系的改善和市场实质性回暖还需更多条件配合。近期，人工智能领域的进展受到广泛关注，尤其是在大模型的性能提升和多样化的应用场景中所展现的巨大潜力，预示着科技革新为各行业发展带来了新的机遇和挑战。

章节速览

中国房地产市场销售数据解析与未来趋势

在过去三个月内，中国房地产市场的销售额达到了1.85万亿元人民币，同比减少了30.7%，显示出新房市场的低迷状态。特别是大型房地产企业，前100强的销售金额和面积均出现了大幅下降，分别下滑了 48.5%和 48.6%。虽然二手房市场的情况相对较好，成交面积同比下滑 17.7%，但挂牌量增加且成交均价下降，反映了当前房地产市场的复杂性。这种市场现象引起广泛关注，表明政府对房地产行业的调控措施正在产生影响，并可能导致未来市场趋势的变化。

房地产市场趋势与政策影响

近期房地产市场的销售数据显示需求尚未明显回暖，尽管存在政府的多项支持政策。尤其是一些关键会议传达出将继续采取因城施策的方法，调整房产存量和优化住房增量政策，缓解了市场紧张情绪。城市层面，多地开始放松限购等措施，试图刺激市场需求。然而，新房及二手房成交量仍同比下降，显示出政策效应的逐步释放过程需要时间。此外，限购政策的放宽激发了部分公众的购房兴趣，但实际转化效果还需观察。多座城市近期宣布的政策旨在进一步提振市场信心，加速房地产市场的复苏进程。

中国多地调整房地产政策，加速去库存

随着中央经济工作会议后地方政策的不断优化，中国多个城市针对房地产市场的调控进行了调整。比如，成都取消了限购政策，北京市放宽了住房限购条件，深圳降低了非户籍居民购房门槛，杭州和西安则全面取消了限购政策。此外，以旧换新成为了今年政策的重点之一，多地提出了相关的实施措施，包括政府收储和企业参与等方式，旨在加快房地产市场的去库存化进程。这反映了政府促进市场稳定与健康发展的努力，并期待通过这些措施改善居民购房条件和预期，进一步推动房地产市场的回暖。

中国房地产市场的调控政策及其影

在对话中，讨论了中国政府和私人部门主导的旧房改造新项目以促进房地产市场的流动性和改善住房条件。此外，提到了按套内面积计算房价的新规定旨在增加透明度并减少消费者与开发商之间的信息不对称，从而增强购房者的信心。同时，指出了房地产市场的政策调整虽然会在短期内造成市场情绪的变化，但其实际效果可能受到多种因素如政策执行效率、市场估值水平的影响而有所限制。最后，强调了市场对于政策反应的程度依赖于政策

房地产政策变动引发市场极大波动

自七月下旬以来，中国房地产市场经历了一系列政策调整，特别是地方政府推出放宽二套房首付比例措施、XX社报道利用政策性银行专项借款支援困难项目、五年以上LPR下调及中债登为民营房企提供全额担保等举措，均显著影响市场情绪和投资行为。八月至十月份间，一系列政策刺激引发了房地产板块的上涨，其中尤以十一月的’三箭齐发(包括召开民营房企座谈会、实施’金融十六条及推动股权融资)为高潮，进一步加剧市场波动。然而，随着政策效应逐步减弱和市场对后续政策预期的改变，十二月至六月期间，尽管仍有政策出台，如调整首套住房贷款利率和改善优质房企资产负债表计划，但未能有效提振市场信心，导致板块持续下跌。七月至八月，随着重要会议释放新信号，加之特定城市出台针对性调控政策，市场短期出现反弹，但长期供需关系的根本变革和基本面未见根本改善，使得市场对政策反应渐趋平淡。

房地产市场的短期波动与长期挑战

自去年八月以来，中国房地产市场经历了一轮明显的回调，从那时起至四月底，行业指数已下跌约 40%。尽管在此期间一线城市的调控措施尝试提振市场，但基本面数据不佳及人们对未来房价的悲观预期导致了市场的持续疲软。特别是大型房地产企业的风险事件进-步加剧了市场的不确定性。尽管如此，得益于政策的逐步优化调整，如放宽二套房贷政策和首付比例，市场短期内出现反弹。尤其在2023年四月底的政治局会议后，对政策利好预期的强烈推动下，房地产指数显著上涨14%，显示了政策调整在特定时期内对市场情绪的积极影响。然而，市场真正的回升依赖于基本面的根本改善和更实质性的政策支持。

地产对市场的影响

本次讨论集中于房地产市场如何受到政策调控及基本面数据变化的影响。首先，政策的强度和有效性，结合基本面数据的同步变化，对市场产生显著影响。其次，经过一段时间调整后，优质地产股因估值偏低而成为投资焦点，并受益于政策提振带来的情绪性反弹。进一步分析显示，尽管多地放松限购政策激发了市场活力，但实际销售数据的改善还需依赖更深层的经济与政策支持。特别是居民收入增长及对房价预期的正面转变，将成为推动房地产市场复苏的关键因素。此外，担忧资金链问和潜在的烂尾风险仍然存在，特别是在销售下行压力下。因此，未来市场的真正回暖将取决于多个层面的支持与协调，包括需求端的增强和保稳定政策的有效实施。

中国房地产市场:新开工与投资波动分析

近期中国房地产市场的新开工和投资数据显示出不确定性。一方面，一季度全国商品房新开工面积同比下滑，房地产开发投资也在减少，显示出市场面临的压力。另一方面，一线城市的优质项目虽然关注度高，但在整体市场销售未见明显好转的情况下，依然保持谨态度，减少了土地购买和建设活动。此外，政策调控措施如调整供地策略、优化存量住房利用等，在缓解供需矛盾、促进市场健康发展中扮演着重要角色。尽管如此，由于地方政府财政收入受到较大影响，未来房地产市场的走向仍需密切关注，特别是销售数据的改善将是判断市场复苏的关键因素。

中国房地产市场长期展与投资策略

房地产市场的中长期销量中枢可通过城镇化率、拆迁率等因素估算，考虑到城镇化率的提升和商品房的商品化率，预计未来中国将有约67亿平方米的商品住宅需求。特别强调了房地产行业的结构性变化，包括重点投资于具有稳定现金流和盈利能力的大型央国企，以及关注行业中快速发展的新领域如物业管理、商业住房、代建经济和住宅以外的其他细分市场。提出投资者应关注政策导向及基本面因素，特别是城镇化进程中的受益者，并考虑对低估值、高性价比的龙头企业的投资机会。

=================================

【GJ地产】430政治局会议点评：政治局会议提“去库存”，地产股底部基本明确

【事件】

2024年4月30日，中共中央政治局召开会议提出要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。

【点评】

中央提出消化存量房产和优化增量住房，或对行业发展具有历史性影响意义。2023年7月政治局会议提出“房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，此次会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房”，即房地产去库存。2015-2016年周期在棚改去库存的带动下，房地产市场走出牛市。在此次中央明确定调后，我们预计系列自上而下平衡房地产供求关系、去库存的相关措施将相继落地，对行业产生的影响或是历史级别。

优化新房供给结构，提升存量房流动性，或是本轮地产去库存发力点。地方政府收储存量房作为保障性住房，为市场注入流动性，打通一二手房置换链条，促进置换需求的释放，有利于房地产市场的平稳健康发展。当前地方层面的范式基本形成，未来需要自上而下在全国总量层面给予政策支持，推进“以旧换新”等去库存措施顺利落地。

坚持因城施策，需求侧限制性措施预计逐步取消。针对一线城市的调控，基于当前相对有韧性的市场和需求，我们预计一线城市调控优化难以实现“一步到位”，未来或逐步从取消改善性住房限购、取消远郊区域限购、降低社保年限、优化城中村改造项目限购等方面落地，如4月30日北京出台新政，在现有限购要求下允许在五环外多购买一套住房。

全国楼市处筑底阶段，地产股底部基本确立。2024年1-4月百强房企销售额同比下滑49%，4月单月销售额同比-47%，基本面在短期内快速回暖尚有一定难度。而地产股股价的反应通常快于基本面的复苏，以2008年金融危机时期美国为例，其新建住房销量底出现在2010年11月，而霍顿等房企的股价底则出现在2009年1月。目前A股房地产板块PB估值仅0.63倍，处历史底部，此次政治局会议表态去库存，预计将明确地产股的底部。

【投资建议】

首推重点布局持续深耕一线及核心二线城市，主打改善性产品的央国企，如建发国际集团、中国海外发展、招商蛇口、越秀地产等。其次推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。

风险提示：宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约

=================================

基本面深度调整筑自然底，政策面转向需求侧去库存，建议买入地产！

【Sw房地产】杭州西安政策点评：430新表态后政策加码，政策聚焦需求侧去库存

●1）【430新表态去库存，核心城市密集放松限购】：

5月9日，杭州、西安全面放松限购政策。4月30日政治局会议新态表去库存以来，房地产去库存组合政策加速并密集推出：1）一方面，需求端加码放松：核心城市密集放松限购，如杭州、西安、成都等限购全面放松、南京购房落户、北京五环外限购放松等，至此全国仅剩北上广深、天津、海南等6个地区仍未取消限购、进一步放松限购值得期待，同时“以旧换新”政策进一步推广，其中江苏模式可以同时对新房和二手房去库存、该模式的进一步推广也值得期待；2）另一方面，供给端严控供地：严控去化周期超18个月的城市宅地供应，并要求要按季度核查。

●2）【供给侧转向需求侧，保投资转向稳房价】：

房地产政策的思路正在发生转变，之前的政策思路是供给侧逻辑，依靠供给端措施（融资三支箭、融资白名单、三大工程：保障房+平急两用+城改、以及保交付）期望对冲实物工作量稳定经济，但政府对于地产需求侧政策更多是托底式的政策，之前没有主动设置过需求侧计划和目标；而现在政策思路转向需求侧逻辑，再次强调去库存，并更多采用需求政策，同时减少土地供应，去库存成为了目前的需求侧计划和目标，并意味着目前更强调房价的稳定。

●3）【高频强调优质住房，新赛道空间广阔】：

此次杭州、西安均提到鼓励提升住宅品质。2023年以来，住建部部长多次强调好房子，地方频繁推出高品质住宅政策，24年3月两会政府工作报告提及高品质生活、4月政治局会议强调优质住房，同时叠加成都、广州等地放松改善面积段限购等，高品质住宅成为大势所趋。考虑到改善性需求有望逐步爆发（改需占比高达44%）、但高品质住宅供给稀缺（高品质住宅渗透率不到24%），预计对应规模可达6.5-8.3万亿，高品质新赛道空间广阔。

●4）【投资分析意见】：

维持地产“看好”评级，推荐优质产品力房企：A股：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份、新城控股；H股：华润置地、建发国际、中海外发展、越秀地产、龙湖集团；建议关注：绿城管理、贝壳、我爱我家。维持物管“看好”评级，推荐：华润万象、保利物业、中海物业、万物云，建议关注：招商积余。

===================================