1. 公司基本信息

(1) 成立时间和上市时间

德才股份成立于1999年，于2搔021年7月在上交所挂牌上市。

(2) 公司业务领域

公司主要业务涵盖内装装置工程、建筑幕墙工程、智能化工程、古建筑工程、房屋建筑工程、市政工程和设计业务等领域，能提供设计、新材料采购和施工一体化的EPC工程总承包模式服务，实现交钥匙工程。

(3) 公司资质情况

公司已取得了31项一级资质，覆搔盖众多业务细分领域，在整个建筑装饰行业中是非常少见的。

(4) 营销中心和区域覆盖

公司已在国内形成了以青岛、北京、上海、深圳、重庆为主要的营销中心，覆盖京津冀、长三角、珠三角和成渝四大经济圈，并以上述营销中心为区域中心，辐射周边区域。

2. 公司业务发展方向

公司延续了业务结构战略的调整，弱化地产业务，明确深耕新城建和新基建领域。公司在老旧小区改造、历史风貌建筑保护修缮、市政基础设施建设等领域打造新的利润增长点。

3. 公司订单情况

(1) 新签项目情况

从订单数据来看，2022年新签商业地产类项目占比低于10%，而新迁老旧小区改造类、历史风貌建筑保护修缮类和市政基础设施建设类项目分别增长了26.21%、416.92%和144.83%。2023年上半年，新签项目金额进一步增长，新迁老旧小区改造类项目金额约为9.57亿元，较上年同期增加了106.7%；新签历史风貌建筑保护修缮类项目金额约为3.9亿元，较上年同期增加42.97%；新签市政基础设施类项目金额约11.98亿元，较上年同期增加86.91%。这三类项目现占全年新签项目比重已达约53.3%，业务增长具有确定性和保障性。

(2) 在手订单情况

截止2022年底，公司在手订单金额为83.01亿元，同比增长27.08%。

(3) 2023年上半年新签项目金额

2023年上半年，新签项目金额为47.76亿元，同比增长1.18%。

4. 公司优势在老旧小区改造项目中的体现

公司具备建筑行业设计的甲级资质和建筑工程施工总承包一级资质，拥有覆盖老旧小区改造各个业务领域的全建筑产业链资质，包括设计和总承包。这使得公司在老旧小区改造领域具有差异化的竞争力。

公司的全建筑产业链布局使得不同领域之间可以相互赋能，例如古建筑资质可以帮助承接涉及历史建筑的老旧小区改造项目，将智能化业务融入智能社区，满足业主的需求和提升整体改造的标准。

公司参与了多个老旧小区改造项目，包括青岛市的示范区、胶州市的老旧小区改造示范区等，这些项目将成为公司可复制的模式，用于全国业务的推广。

对于大型国企央企来说，他们可能不太愿意接这种体量较小的老旧小区改造项目，因此公司在这方面具备优势。

5. 公司在老旧小区改造过程中的工作和效果

公司从前期的设计到土建到装饰都会完成。针对老旧小区存在的问题，公司会进行整体的设计调整，包括雨污水改造和地下管网改造。然后，根据业主的需求和现场情况，公司会分工进行施工，解决小区中存在的问题，提高业主的满意度。

改造后的小区居住环境将得到提升，例如改善外墙保温、屋顶防水、空调规划等，还会增加停车位和绿化，提升绿化水平和增设体育设施。通过改造，整个小区的居住环境得到了显著提升，房产价格也有所上涨。例如，胶州老旧小区的改造前后，房产价格提升了近2000元。

Q&A

Q：关于老旧小区改造方面的经营情况，能否分享一下详细情况，包括为什么做这么一条出租车道路，以及业务占比如何达到一个这么高的水平？

A：针对老旧小区的项目，我们从搔2020年开始参与一些老旧小区项目的改造。我们公司具备建筑行业设计的甲级与建筑工程施工总承包一级的资质，能够独立承接老旧小区的改造项目。我们公司全建筑产业链布局形成互相赋能，比如古建筑资质可以帮助承接老旧小区的智能化业务。在2022年，我们参与了多个老旧小区的改造项目，包括青岛市的示范区、胶州市的示范区等，这些项目将形成可复制的模式，用于全国业务的推广。对于大型的国企央企来说，可能不太愿意承接老旧小区的项目，因为体量较小且涉及的业务范围复杂。而我们公司具备全产业链的能力，可以满足业主的要求和标准，这也是我们公司的竞争优势之一。

Q：做整个改造的环节都有哪些？从前期的设计到土建到整个的装饰全都完成吗？

A：是的，我们从前期对整个小区的了解和研判，结合现场情况，进行设计调整，并分出各个业务领域。然后进入施工阶段，围绕小区存在的问题和业主的期望进行施工，如外墙的保温、屋顶的防水、外墙规划、空调统一规划等。我们还将小区的停车转化为自动化管理，提升绿化和增设体育设施，使整个小区的居住环境得到提升。胶州老旧小区的项目改造前后有很大的变化，整个小区的房产价格也提升了接近2000元。

Q：咱们这些项目一般回款情况怎么样？

A：一般情况下，项目的付款周期搔在项目进度过程中，大约在60~70个项目完工时，能达到75~80%的回款率。项目结算后，剩下5%是质保期，质保期一般为两年，资金付款全部通过银行存款方式支付，不存在拖欠情况。

Q：咱们的业主方一般是什么企业？如何对接街道？

A：业主方一般由住建局和各个区域的住建局统一组织规划。我们通过公开的招投标方式来参与竞标，最终确定为中标单位，然后进行施工。

Q：咱们是怎样跟街道进行沟通的？

A：我们通过了解青岛和山东各个区域的老旧小区规划情况，参与项目的招投标过程，最终中标后参与施工。

Q：对于咱们单位的产出来说，会不会存在项目太多做不过来的情况？

A：目前还不存在这种情况，我们目前敢担不起这个问题。

Q：公司对于全年的产值目标有哪些规划？

A：首先对于全年我们对整个的产值的目标是有一个规划的，我们每年年初会排排任务和排各个月夜的一个产值目标的。

Q：公司在人才培养和储备方面有哪些措施？

A：去年实际上我们在人员的也是引进了500多名的接近500名左右的一个新进的学生，所以说在人才这方面，我们也做到了一些平时的这种培养和储备。

Q：公司如何提升信息化管理以提高效益？

A：公司也是提升信息化的管理，我们也是从流程从内部的管理去要效益，也是增加了我们项目的这些整体的周转的提高了一个周转的时间。

Q：公司在订单转化过程中需要多长时间？

A：像一些老旧小区以及新市政的一些项目，我们转化的周期基本上在一年一年左右的时间就能转化完成，能够施工完成。这样一些房建的项目相对来说可能会时间久一些，也可能是会到2~3年左右的时间能转化完成。

Q：公司如何合理安排施工工期？

A：一般情况下施工这块，甲方的这种工期的计划一般都会在一个合理的工期范围内，不会有一些太大的突击性的项目。

Q：关于历史风貌建筑的保护修缮和新基建项目，可以谈谈这两个业务的未来发展以及青岛市场的空间吗？

A：关于历史风貌建筑保护修缮，近年来中央和国家出台了相关政策，要求加强城乡历史文化保护和传承。这些项目涉及国家文物保护和历史传承，资金由政府出资，因此对工程承包方的资质信用要求较高。历史建筑分布分散，具有地域性和传承性特点。这些项目综合性较强，技术复杂，要求专业综合能力较强。公司在古建筑方面有积累和经验，具备设计和施工能力，并参与了国家级历史建筑修缮标准的制定。青岛经历了德国和日本的殖民和改造，我们参与了中山等历史建筑的改造和修复项目，主要目标是还原建筑的历史面貌，怀念和传承老建筑的文化基因。

Q：除了历史风貌建筑，公司还有哪些业务类型？

A：除了历史风貌建筑，公司还大力发展了市政基础设施建设。市政主要包括综合管廊、海绵城市、水环境治理等，旨在提升城市居住环境的新城建设。我们参与了青岛的跨海大桥、交通机场、电力管廊以及城阳生态海岸建设等基础设施项目。这些市政项目施工周期相对较短，业务订单小而精。

Q：关于青岛地区的旧改项目，公司在市场上的占有率如何？

A：对于青岛地区的旧改项目，公司在市场上有一定的市场占有率。

Q：您说是市场占有率吗？

A：对。

Q：市场占有率其实不太好，可以讲一下整个老街小区的项目吗？

A：我们的老街小区项目在整个业务订单中逐年递增，今年的计划是要改造60个亿，但实际上可能没有完全达到这个计划。目前我们的订单已经完成了9.5个亿，占到上半年业务的百分之15左右。由于近年来，由于经济形势不好，疫情的影响以及政府的资金紧缺，很多企业都选择了资金充足的项目，所以竞争相对增加。

Q：一个项目平均需要多久？

A：一般来说，老旧小区项目的周转期限不会太长，通常在一年以内完成，但受到雨季等因素的影响，可能会在10~12个月左右。

Q：资产负债率下降与项目周转速度快有关系吗？

A：是的。近年来，整个行业的收入和现金流都出现下滑的情况，但我们公司相对来说保持了较为稳定的发展趋势。资产负债率较高是因为房建的毛利率相对较低，而房价营收占公司收入的30%左右。尽管资产负债率较高，但我们的资产质量较好，应收账款主要来自政府机构平台，地产占比控制在10%以内。近几年我们没有出现大额计提，对地产板块的控制逐步加强。

Q：目前主要的竞争对手是哪些？

A：为了保持市场占有率，我们主要依靠企业的资质优势和全产业链的整合。我们注重深入了解甲方需求，在设计和施工中实现深度融合，打造经典项目来展示给业主和社会。大部分参与的项目是公开招投标的，我们要做好项目管理和口碑，同时推广一些经典案例。

Q：我看我们的第二大股东实控人是青岛国资委，是不是我们一些货单能力跟这个也有一定关系？

A：青岛城投它实际上是我们青岛国资委下面的一个其实主要是建设的一个平台公司。其实我们现在所有的项目，成都它整个全年的投资的项目其实体量是非常的大的，我们所有参与成熟的项目，我们都是通过公开的招投标去参与的，它不存在比如说他是我的股东，可能我们之间会达成某一种大家对项目的一些业绩的一些要求，这个没有的。

Q：明白，你是说他们作为青岛的一个投资平台，因为它既有城建城市，线上没有投资的平台，他只是在这个行业里边他了解我们企业，对我们企业也比较看好，所以说他当时参与了投到了我们这个企业来，其实大家里边并没有对于项目的一些绑定，还有业绩的一些要求，成都的项目我们能参与，我们肯定也会积极的去参与，但是最终是不是能中标，是不是能参与进去，还是要看企业的整个投标和评标的一个过程。