【国盛地产金晶团队】央行银保监会下调首套住房贷款利率下限，代表意义重大：力度空前 自上而下 形式突破

[太阳]9月29日晚央行银保监会发布通知，对于2022年6-8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前“因城施策”可自住决定阶段性维持、下调或者取消当地首套住房商贷利率下限。根据统计局数据，70大中城市里8个二线城市15个三线城市共计23城符合条件。我们认为该政策代表意义重大，原因有三：

[烟花]一、力度空前。5年前LPR在8月已经降至历史最低值4.3%，此前首套房贷利率下限为LPR基础上下调20基点为4.1%，根据贝壳研究院103城中86城已降至此下限。而2008年和2014年大放松周期的金融机构个人住房贷款利率最低值为2009年6月的4.34%和2016年9月的4.52%，而2022年6月为4.62%。本次放宽下限后，部分城市的房贷利率预计有望迎来历史最低值。

[烟花]二、形式突破。2008和2014年房贷利率下限最低均调整为贷款基准利率的0.7倍，本次部分城市可能取消下限，形式上的突破为历史首次。

[烟花]三、自上而下。今年以来，房地产政策呈现出“因城施策，小步快跑”的特点，地方城市结合自身情况出台相关政策，每次力度较小但出台频次较高。武汉、青岛、苏州等地均出现过当地政策一日游现象。自上而下且拥有具体内容的房地产政策放松极少，本次放松为近期首例。当前的市场已经不存在单一政策力挽狂澜的可能性，需要政策组合包去推动市场复苏，特别是自上而下类别的政策。这个政策方向值得期待。

[太阳]从具体效果看：一、有望使居民中长期贷款存量企稳，近期限制提前还贷、降低房贷利率、允许带押过户等政策均出于此目的。二、提振购房需求，降息政策单独看效果有限，但配合保交楼提振信心、地方政府放开限购限贷等组合拳有望对销售起到一定的提振作用。

[庆祝]政策会迟到但不会不到，临近大会，政策预期也会逐步变浓，建议逐步加仓地产，作为进可攻退可守的策略配置。进，政策出台到位，地产股赚相对 绝对收益；退，政策没完全到位，地产股赚相对收益。推荐关注：A股 华发股份、保利发展、滨江集团、建发股份、招商蛇口，H股 绿城中国、华润置地、中国海外发展。
风险提示：市场下行超预期；毛利率承压超预期；政策放松不及预期。