“中国女首富”，龙湖集团前董事长吴亚军辞职第一天，龙湖集团股价一度大跌超40%，股价接近腰斩。10月31日早盘，港股龙湖集团的股价就一泻千里，开盘低开近15%之后，盘中一度暴跌超40%，创下历史最大单日跌幅。与此同时，A股地产龙头保利发展也是跟随跌停。无论是民营房企龙头还是央企房企龙头，同一天大跌的原因看似是龙头企业董事长退休诱发的个股悲观预期传导到了各大房企，背后其实是市场对于房地产行业脆弱信心的体现。房地产行业到底怎么了，未来怎么办，今天来和大家聊一聊。

（图片来源：龙湖集团公告截图）

（图片来源：富易）

房地产行业的辉煌与纠结

        提到房地产，各位看官都不陌生，曾几何时，大街上10辆豪车，8辆是房产老板在开，作为十年之前再十年最辉煌的行业，房地产第一波的崛起的背后其实是中国城镇化率的快速抬升带来的大量刚需，而后其实是源于“土地财政”大背景下的土地金融化（房地产开发商进入拿地——抵押——在拿地的循环，看似是在建楼，实际是在加杠杆炒地）。城镇化率也好，土地金融化也罢，行业崛起的背后被刻上了深深的时代印记。城镇化是国家现代化发展和社会崛起的必然过程和结果，土地金融化是“土地财政”背景下的理所当然。城镇化程度变缓，刚需下降；“土地财政”模式因为地方经济增速无法覆盖债务成本而导致无以为继最终走向萎缩。两两叠加之下，行业从辉煌走向坍塌，也许也正是世间万物发展的必然规律。

（图片来源:36氪）

也许会有的三条路径：旧模式的坍塌与新秩序的建立

        从去四季度恒大暴雷开始，房地产行业开始逐步进入寒冬，如何在旧模式坍塌后建立新的秩序成为了行业首要的任务。目前来看，三条路径已经在产生与演化，现在为看官分享如下：

(1)央国企出手稳地价，保住存量二手房市场稳固：根据9月末结束的北京市第三轮土地拍卖数据看，第三轮参与的 54 家房企及联合体中，央企、国企及地方性平台企业依然是主力军，其中华润及其联合体共报名 9 宗地块，中海独立报名 7 宗。而像首创置业、首开股份、北京建工、城建发展等本土国有企业也均有所收获。此外，像建发这样的厦门国企第三轮也摘得两地块。而民营企业只有龙湖、绿城、润泽参与,但仅有龙湖竞得 1 宗地块，而且是以联合体的形式出现。同样的故事也在上海、广东的第三轮土拍中出现，区别在于上海和广东的第三轮土拍中，并未看到民营地产的身影。土地拍卖是楼市的最前置指标，从中几乎所有人都看到了民营房企的疲软，但是我们更应该更应该关注的是，土拍中积极参与的央国企地产的述求和目的。目的其实很简单，中短期稳住地价，特别是房价；中长期抄底稀缺地段土地，以时间换空间。第一条路径，由此出现——以保利发展、招商蛇口、万科A等为代表的央国企地产，依旧有余力并且正在护住行业崩塌的信心和参与行业的未来。

(2)建筑系地产应邀入局，打破竞争格局：财联社10月20日电，人民银行、银保监会等部门推出阶段性调整差别化住房信贷政策等系列措施。证监会相关人士表示，对于涉房地产企业，证监会在确保股市融资不投向房地产业务的前提下，允许以下存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在A股市场融资：自身及控股子公司涉房的，最近一年一期房地产业务收入、利润占企业当期相应指标的比例不超过10%；参股子公司涉房的，最近一年一期房地产业务产生的投资收益占企业当期利润的比例不超过10%。这条政策的出现继续推动了建筑系企业进入房地产行业。原因很简单，生产自救！财联社11月2日电，央行行长易纲在《党的XX大报告辅导读本》中发表文章《建设现代中央银行制度》，易纲在文章中指出，落实金融机构及股东的主体责任，提升金融机构的稳健性。大规模的“他救”是特定历史时期的特殊安排。“自救”应成为当前和今后应对金融风险的主要方式。对于手上有大量垫资烂尾房地产项目的建筑企业来说，出现金融风险如何自救？路径很简单：能够平账的项目，自己融资收购过来自产自销，自救的同时，完成“保交楼、保民生”，进一步稳定市场信心。第二条路径，由此出现——以中交地产、建发股份为代表的建筑系地产企业，生产自救中，护住行业崩塌的信心和参与行业的未来。

(3)债多不愁，盘子越滚越大，城投出马一锅端走：财联社9月27日电，恒大深圳公司日前宣布，在政府指导下，公司龙岗区域多个重点项目引入国企深圳市龙岗安城投资运营有限公司进行合作，具体项目包括深圳恒大城市之光、深圳恒大锦苑、深圳恒大深汇大厦及都会广场。平平淡淡有一条新闻，一家平台公司接了深圳恒大的3个烂尾项目，背后其实是国家机器的重剑无锋。城投类企业平台公司或许是中国过去十几年飞跃发展最好的见证者与参与者。城投公司起源于1991年，承担相应的政府职能，是特殊市场经营体。而地方投融资平台的真正繁荣始于2008年下半年，在4万亿投资的刺激政策出台后，各家商业银行纷纷高调宣布积极支持国家重点项目和基础设施建设。2009年3月，央行和银监会联合提出：“支持有条件的地方政府组建投融资平台，发行企业债、中期票据等融资工具，拓宽中央政府投资项目的配套资金融资渠道。”同时，为了做强做大投融资平台，即城投公司，各级政府把公用企事业单位的资产纳入城投，比如自来水公司、公交公司、热力公司，燃气公司等，更好的发挥了投融资平台的作用。城投企业的特点一览无余，盘子大，流水大，重剑无锋，大巧不工。烂尾楼最后的兜底者，大概率还是会有城投承接参与。第三条路径，由此出现——以浙江建投为代表的富裕地区城投公司，“为民接盘”中，护住行业崩塌的信心和参与行业的未来。

回不去的2011，新时代的到来

        根据国泰君安研究所统计，2022年1-7月，全国累计竣工面积约3.2亿平方米，仅等同于2011年同期水平，单看住宅竣工面积还低于2011年。沧海桑田，房地产行业似乎又回到了它起初的样子，梦回2011，看似数据相同，但是时代的背景已经截然不同。行业的发展总是离不开时代的变迁与需要，被时代所需要，跟上变迁的步伐，最终才能得到时代赋予的红利。前面一段中，我反复提到了“护住行业崩塌的信心和参与行业的未来”，站在现在这个时点，这正是时代对于行业的需求。企业参与其中，挡住旧时代的坍塌，就能参与到新秩序的建设，享受到未来接踵而至的红利！