预测2022年归母净利润同比增长30%，超出市场预期（同比增长24%）

[玫瑰]2022年盈利料逆势增三成。得益于四季度并表项目集中竣工交付，我们认为公司2022年营业收入有望实现双位数增长（1-3Q22同比-19%），叠加非并表项目大规模结算带动合联营投资收益增速超预期，我们预计公司全年归母净利润有望增约30%，超出市场和我们此前预期。考虑到3Q22末公司合同负债规模达1312亿元（相当于我们预测2022年收入的3倍），我们预计公司今明两年业绩增长确定性较高，结算利润率和权益比例亦有望保持平稳。

[玫瑰]2022年销售排名创历史新高，2023年销售规模有望维持。2022年公司销售额同比下降9%至1539亿元（克而瑞口径，下同），权益销售额同比增长0.3%至874亿元，对应销售权益比例同比提升5ppt至57%，顺利完成全年总口径销售额1500-1600亿元的目标。公司销售排名大幅提升9位至历史新高的13位，并连续五年位居杭州销售榜第一。我们估算公司2022年末在手可售货值约3000亿元，与年初基本持平，预计公司今年推货总量与去年大体相当，对应全年销售规模同比持平，并有望带动销售排名继续提升。

[玫瑰]聚焦杭州、辐射华东，拿地端料按质保量延续积极态势。2022年公司共新增41宗土地，其中38宗位于杭州市，拿地总成本同比增长3%至733亿元，对应金额口径拿地强度48%（同比提升6ppt），在行业整体拿地大幅收缩的情况下实现逆势扩表。我们估算公司补充货值约1500亿元，基本与当年销售额持平。我们预计公司2023年仍将遵循“聚焦杭州、深耕浙江、辐射长三角、适度拓展珠三角”的策略优选核心城市及核心区位项目，上海或有望成为下一个重点拓展城市；预计公司将保持50%左右的拿地强度，若后续市场修复超预期，公司亦有望随行就市调整拓展力度。

[玫瑰]现金流安全性居民营房企前列，融资端优势突出。公司期内通过加强回款管理实现销售回笼690亿元，较2021年略有增长，经营性现金流安全健康。同时公司逆势发行6笔公开债共53亿元，并新增超2000亿元银行综合授信总额，融资性现金流畅通，财务安全边际得到进一步巩固。2022年末公司综合贷款利率走低至4.6%（2021/2020年末分别为4.9%/5.2%），我们预计公司后续融资成本仍有进一步下行空间。

[玫瑰]考虑到并表及非并表项目结算贡献超预期，我们上调2022/2023年盈利预测8%/8%至39.5/47.3亿元，引入2024年盈利预测55.0亿元，对应同比增速分别为30%/20%/16%。公司当前股价交易于7.0/6.1倍2023/2024年市盈率。维持跑赢行业评级和14.16元目标价，对应9.3/8.0倍2023/2024年市盈率和32.5%的上行空间。