我爱我家：估值重估的逻辑
核心逻辑：从中介公司线下业务向互联网公司转型，估值法发生变化。
其他逻辑：①互联网反垄断受益②租售同权和房产税消息刺激
一、业绩预告说明：
面对新的市场格局，公司积极向数字驱动的居住服务平台转型，在始终践行高质量发
展的经营理念前提下，执行规模扩张策略，探索直营、合伙等业务发展模式，积极推进加盟业务。
1.线上流量大幅提升，支撑业绩增长。公司持续加大对自身官网及APP建设，实现了自有流量的快速增长，获客能力持续增强。目前，公司官网月均活跃用户数（MAU）达1638万，较2020年月均活跃用户数增长了53.5%；
2.公司数字化战略已初见成效，转化效率提升。公司依托大数据、AI等技术，自主研发并投产了一系列智能化、数字化工具并应用到客户找房、经纪人作业和中台管理诸多场景中。数字化战略的落地促进服务的及时性和智能化水平不断提高，客户体验和经纪人体验大幅提升，进而提升了核心业务转化效率。2021年上半年度的二手房经纪业务GTV、收入和单量均较2020年和2019年同期有大幅提升；
3.公司规模扩张开始提速，为未来发展打下基础。2021年上半年公司执行直营城市市占率提升战略；在南京和太原跑通合伙人模式，并完成了第一轮的合伙门店招募；在i+Saas加盟业务系统上线的拉动下，加盟业务一季度新增2个直营城市，新增4个代理城市。截至目前，公司自营门店总数已近4000家，覆盖城市增长到28城，网点覆盖能力和核心城市的市占率均有所增强。 通过以上举措，公司持续发展动能显现，促使公司2021年半年度业绩实现较大幅增长，为公司步入高质量发展快车道打下坚实的基础。
二、我爱我家“i家”加盟模式：
我爱我家董事长、总裁谢勇4月15日表示，到2023年，全集团力争实现总交易额(GTV)1万亿元人民币，总收入200亿元，门店总数达到1万家。“我们的计划是到今年年末在全国加盟城市提升至25个，签约门店总数突破2000家，全国门店总数突破5000家。”
这个模式就是模仿2016年以来贝壳做的事情，直营店链家品牌，其他品牌加盟，共享贝壳平台资源，和贝壳平台一起成长。贝壳给超过百倍估值，按互联网公司的估值法给，我爱我家十几倍估值，按照传统中介业务给。
按照公司战略，2023年实现200亿收入，2021年年化130亿，未来2022和2023年的年营收增长要20-30%。按当前毛利率大约净利润是11.5亿。实现方式是直营转加盟，这个类似于链家直营、贝壳做平台、其他中介加盟的模式。
市值估算：
1、按GTV估值法：相差1.5倍。（核心方法，目前贝壳的估值方法）
2020年贝壳总交易额(GTV)3.5万亿元。贝壳现在的成长率，按近三年营收平均60%年增长率计算，到2023年，贝壳的GTV是14.4万亿，当前总市值3800亿。如果我爱我家实现2023年GTV1万亿元，其合理市值为264亿。
2、按照PE估值法：相差10倍。
贝壳的当前PE是：130-150倍左右。我爱我家是15倍，差了接近10倍。上半年3.4-3.8亿预告，Q1利润1.72亿，Q2利润1.7-2.1亿，30亿-37亿收入。全年净利润预计6.8-7.6亿，营收120-150亿。
3、按MAU估值法：相差12倍。
贝壳2020年第四季度移动端MAU（月度活跃用户数）达4818万，同比增长88%。
目前，我爱我家公司官网月均活跃用户数（MAU）达1638万，较2020年月均活跃用户数增长了53.5%。
4、其他估值：参股医美估值、物业估值、昆百大估值，保守按0估值不予以计入。
5、潜在的反垄断估值：贝壳面临“中介联盟垄断行为的“，类似于前段时间互联网巨头二选一事件，可能利好行业内其他玩家。
