2. 历史来看，政策放松往往是提升短期购房需求的主导力量。目前尽管各地财政及土地出让收入已捉襟见肘，但“因城施策”调整力度明显不及过往，甚至还出现限购放松等政策“一日游”现象。或都折射出“房住不炒”基调下政策操作层面的某种纠结和顾虑。

3. 与过往不同，本轮购房意愿低迷与地产之外的因素更相关。疫情管控已持续三年且仍有不确定性，居民收入及预期长期受损，传统刺激政策的效果当然会“钝化”。叠加“保交楼”有待时日、房企现金流还在恶化，诸多风险因素势必都会压制居民的购房意愿。

4. 展望未来，老龄化和城镇化决定了地产长期趋势，但目前显然远离均衡。因城施策有望继续调整。总量性房贷利率还将下行，但受制于基准利率空间的进一步打开。鉴于基数效应，四季度住房销售降幅或会收窄，但地产对整个经济的拖累还将延续至明年。