【国盛地产】20230821 周度思考
夜长梦山
2023-08-21 13:30:13
【国盛地产】20230821 周度思考
【销售】政治局会议过后的30城高频周度成交面积同比始终在-30%以上，二手房周均成交套数环比7月上升5%，销售的修复上较为缓慢。究其原因，一线政策并没有实质上落地，仍处在吹风阶段，购房者仍在观望等待。
【拿地】统计局今年以来停止公布土地购置面积、土地成交价款。1-7月的土地购置费24475亿元，同比-3.7%。从可跟踪的第三方指标看，2022年中指300城住宅土地成交建面62396万方（-30.7%），成交金额33811亿元（YoY-30.9%）；2023年1-7月成交建面16325万方（YoY-31.8%），成交金额11292亿元（YoY-26.3%）。土地成交连续一年半持续萎缩。
【节奏】政治局会议过后已经是第五个星期，基于政策预期上涨的阶段主要集中在前两个星期，此后属于等待政策落地的阶段，股价表现为区间震荡盘整。我们认为，针对这一次，带限定条件的限购限贷的放开相较限贷全开的概率更大。以该政策力度推演，销售复苏很难传递至三四线，总量波动幅度不大，结构性的有机会。从21年四季度开始，政策始终走在放松的路上，政策一次比一次出的核心。下次的预期政策加码的时间点是在11、12月的重要会议窗口期，预计股票博弈提前一个月左右。总而言之，23年的下半年地产始终存在政策博弈的机会，来回反复的出机会。并且，相较其他板块，至少算是会有政策落地的方向了。
【企业出险】碧桂园事件带来的后续影响包括：1.对三四五线市场信心产生冲击，并且三四五线失去少有的大型房企供应；2. 体量萎缩，带来产业链的萎缩；3. 预售资金监管账户还有钱，初期保交楼压力小，但在其他维度金融机构仍然面临坏账的压力。深入研究所有出险房企的模式，内核都是一致的，信用融资渠道受阻导致融资规模萎缩，销售市场差同步叠加拿地规模萎缩导致销售持续萎缩，两头挤压最终出险。
【投资】地产股的把握节奏比标的本身更重要，大体的方向包括：1、基本面型股票；2、受益于一线政策落地的本地股；3、受益于城中村改造的概念股等。
风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。
【销售】政治局会议过后的30城高频周度成交面积同比始终在-30%以上，二手房周均成交套数环比7月上升5%，销售的修复上较为缓慢。究其原因，一线政策并没有实质上落地，仍处在吹风阶段，购房者仍在观望等待。
【拿地】统计局今年以来停止公布土地购置面积、土地成交价款。1-7月的土地购置费24475亿元，同比-3.7%。从可跟踪的第三方指标看，2022年中指300城住宅土地成交建面62396万方（-30.7%），成交金额33811亿元（YoY-30.9%）；2023年1-7月成交建面16325万方（YoY-31.8%），成交金额11292亿元（YoY-26.3%）。土地成交连续一年半持续萎缩。
【节奏】政治局会议过后已经是第五个星期，基于政策预期上涨的阶段主要集中在前两个星期，此后属于等待政策落地的阶段，股价表现为区间震荡盘整。我们认为，针对这一次，带限定条件的限购限贷的放开相较限贷全开的概率更大。以该政策力度推演，销售复苏很难传递至三四线，总量波动幅度不大，结构性的有机会。从21年四季度开始，政策始终走在放松的路上，政策一次比一次出的核心。下次的预期政策加码的时间点是在11、12月的重要会议窗口期，预计股票博弈提前一个月左右。总而言之，23年的下半年地产始终存在政策博弈的机会，来回反复的出机会。并且，相较其他板块，至少算是会有政策落地的方向了。
【企业出险】碧桂园事件带来的后续影响包括：1.对三四五线市场信心产生冲击，并且三四五线失去少有的大型房企供应；2. 体量萎缩，带来产业链的萎缩；3. 预售资金监管账户还有钱，初期保交楼压力小，但在其他维度金融机构仍然面临坏账的压力。深入研究所有出险房企的模式，内核都是一致的，信用融资渠道受阻导致融资规模萎缩，销售市场差同步叠加拿地规模萎缩导致销售持续萎缩，两头挤压最终出险。
【投资】地产股的把握节奏比标的本身更重要，大体的方向包括：1、基本面型股票；2、受益于一线政策落地的本地股；3、受益于城中村改造的概念股等。
风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。
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