房贷利率下降仍有空间，政策持续宽松值得期待5月5年期以上LPR报价4.45%，较上月下调15个BP，调整后首套房利率最低可至4.25%，二套房利率最低可至5.05%。5月103个重点城市平均首套房利率为4.91%，二套房利率为5.32%，相距下限分别有66、27个BP的下调空间。从历史来看，2009年二季度，个人住房贷款加权平均利率曾低至4.34%，2022年5月的加权平均利率约为4.95%，较历史最低值高61个 BP。LPR的下调及指导价下限的下调将推动银行进一步降低房贷利率。与历史相比，本轮政策放松力度仍较为克制。2008年金融危机后，我国进行了一轮房地产政策的放松，房贷利率在基准利率的基础上打7折，最低首付款比例调整至20%，同时配套一些列刺激措施，此后房地产销售量价齐升。2014年面临稳增长及去库存的压力，房地产行业进行了新一轮放松，一方面限购密集放开，另一方面二套房改为实施“认贷不认房”，同时下调首套房首付和房贷利率，在政策刺激下，房地产行业迅速复苏。本轮放松周期在坚持房住不炒和因城施策的前提下，各地调控政策力度不一，但整体来看，首付比例与房贷利率仍然处于相对高位（主要是对二套房），同时仍有大量地区保留限购政策。4月商品房销售面积8722万方，同比下降39.0%，下降幅度超过2020年2月。当下销售表现疲软的主因在于需求疲弱，一方面2020年二季度至2021年二季度的地产牛市将需求进行了较为充分的释放，另一方面在疫情影响下，居民购买力不足，购房意愿受到限制。在此情况下，已有大量城市放松限购限贷政策，继续出台需求支持政策仍值得期待，居民预期有望改善并带动销售进一步恢复。投资建议：我们认为房地产政策趋势向好不变，随着疫情逐渐得到控制和生产经营的逐步恢复，政策效果有望加速落地。重申看多地产ban块的观点不变，继续推荐Agu：保利发展、万科A、招商蛇口、金地集团、建发gu份、华发gu份、华侨城A、绿地控gu、新城控gu、滨江集团等；港gu：中国海外发展、中国金茂、旭辉控gu集团、碧桂园、华润置地、龙湖集团。同时地方政府和证监会加大对REITs的支持力度，近期我们强烈看好持有运营类开发商，包括：招商蛇口、南山控gu、金融街、浦东金桥等。