12 月 5 日，华发股份发布非公开发行 A 股 股票预案，公告称拟向包括控股股东珠海华发集团有限公司在内的不超过 35 名 特定对象非公开发行不超过 6.35 亿股（含 6.35 亿股）A 股股票。本次定增募集资金总额（含发行费用）不超过 60 亿元，拟将募集资金用于郑州、南京、湛江、 绍兴四个项目（45 亿元）及补充流动资金（15 亿元）。公司 2022 年以来抓住机 遇积极拿地，截至 2022Q3 在手货币资金较 2021 年末下降 96.94 亿元，现金短债比下降至 1.49 倍，同时由于发债融资公司净负债率抬升至 79.37%。此次定增完成后公司总资产和净资产均将有所增加，有望增强公司资本实力，改善公司的资产负债结构，不仅能够改善公司现金流状况、增加稳健经营能力，也能在不突破“三道红线”的前提下为公司未来有息负债增长释放空间，定增后现金短债比预计达到 1.72 倍，资产负债率降至 69.71%，剔除预售款资产负债率降至 65.0%， 三道红线重回“绿档”，助力公司抓住机遇实现规模增长、提升市场份额。 

控股股东华发集团参与认购，强化国资支持

此次定增公司控股股东华发集团 拟参与认购金额不超过 30 亿元，且认购数量不低于本次非公开发行实际发行数 量的 28.49%，我们认为此次定增发行后控股股东华发集团的持股比例有望提升， 公司国资背景得以强化。华发集团深度参与珠海城市运营，全面负责十字门商务 区、珠海保税区及富山工业园区等珠海多地的总体规划设计、土地一级开发、市政基础设施、重点项目建设和招商引资工作，旗下拥有丰富的土储资源，此次定增后华发集团持股比例提升，有望为公司带来更多的协同受益空间。 

销售业绩基本持平，四季度加大核心城市推货量。

根据克而瑞口径公司 2022 年 1-11 月实现销售金额 1024 亿元，同比下降 0.2%，基本与去年持平，11 月单月实现销售金额 183.3 亿元，同比增加 60.4%，公司自 6 月起单月销售面积逆势同比持续为正，销售表现明显优于大市，截至 11 月公司销售排名进入前 20，位列 第 19 位，展现出公司逆周期调节能力和发展韧性。四季度公司加大在杭州、南 京、上海、广州、珠海等核心城市推盘量，考虑到城市分化趋势、12 月传统旺季及需求端松绑政策持续深入，我们认为公司有望受益于核心城市的丰富货值 储备和推货量实现销售同比逆势回正。 

核心城市拿地强度加大，优质地块保障销售和利润。

公司 2020 年以来拿地转变布局思路，战略聚焦深耕区域，集中于一二线城市，三线城市占比回落。公司 2022 年以来积极在核心城市拿地，根据中指数据，公司 2022 年 1-11 月共拿地 16 宗地块，规划建筑面积 131.49 万平，一二线城市占比 68.3%，在上海、珠海和成都等高能级城市分别拿地 58.81、24.56、21.25 万平。我们认为在政策逐步加码，市场销售逐渐企稳回升过程中，核心城市有望率先受益于政策放松率先复 苏，而公司新增土地储备结构较好，特别是 2022 年抓住机遇在上海布局，后续有望率先受益于市场复苏，实现销售逆势增长。

维持公司“买入”评级。公司待结算资源丰富，有望保持稳定发展，考虑到行整体毛利率呈下降大势，公司毛利承压，但公司费用率保持同比下降趋势，净利有望提升。拿地和销售方面，公司保持拿地节奏，新增拿地面积主要位于上海、 杭州、珠海等能级较高的城市，有望受益于供给端分化实现销售持续增加