二手房回暖，无论带看量还是成交量。
成交量：一线城市二手房涨了30-50%，北京1月8000多套，2月预估1.2万套，每周3000套。上海1月9000多套，2月1.2-1.4万套。深圳比较特殊，1月1000套，2月2000-2500套没问题。广州22年下半年以来单月4000-5000套。
二线城市，天津价格没有涨，二手房成交量贝壳成交4000套，现在7000套以上。南京去年11/12月份3600-4000套/月，去年6月份最好有7300套，现在5500套左右，2月5500-6000套。成都每月新房二手房都有1万多套，一手二手加起来超过2.5万套，成都是所有省会城市里表现最好的。
三四线城市，南通去年1.4万套，今年2月半个月接近2000套。比1月、Q4好。粗略的统计55-60%的2月份成交客户，都是在22年10月就在联系的，40%是当月新增客户。
价格：70%以上的二手房价格从21年8月以后连跌19个月，到现在70%以上的城市价格环比下跌（除了北上广深）。
北京21年成交19万套，22年14万套，去年下降了1/3。上海去年6-7万套，21年是18万套。深圳20年9万套，21年4万套，22年2万套。北上广深量上下滑，价格还不错。
未来金九银十有一半以上的城市价格止跌。南京、东莞、武汉、宁波等城市变相放开限购。
此前最长的一次是19年房价下滑19个月，再之前是13-14个月，08年救市是7个月左右。每一次救市都延长了6个月左右才回来。
目前19月再加6/7个月共24个月，也就是23年8～9月应该出现量增价止跌，到Q4基本很好，24到25年或者到26上半年，这两年半应该更好，量价齐涨的周期。2027-2028可能会落下来。两会后还会出台二手房的政策，两会后3-6个月还会有一次回暖，基本五一节前开始出台，7-9月出现更好的回暖。
今年二手房先回暖没问题：二手回暖>土拍回暖>新房回暖。新房应该在11/12月份或者24Q1回暖。现在土拍还不行，80%是国企央企做，民企混合制房企少。土拍可能要到今年下半年，二手房止住了、变好了，土拍溢价好一点，现在北京杭州土拍溢价10-15%，象征性涨一涨。
二手房未来趋势：贝壳去年交易金额大概7万亿，未来10年，到2035年左右是14万亿翻一倍。二手房平均160万/套，大概450万套。交易量从现在450万套到未来10年900万套。
2021年不到18万亿，除了商业写字楼等，纯住宅15万亿，新房1万/平，对应100万/套，2021年是1500万套，加上二手接近2000万套。
2022年13.5万亿，纯住宅大概10-11万亿，1000-1100万套新房，加上400-500万套二手，去年一手加二手1500万套。
格局改变，未来10年二手房接近1000万套，新房从1500万套下滑到1000万套，各占一半，交易额上各占14万亿。未来二手房交易量很乐观。现阶段量上来了，价格止住了，明年后年和大后年的上半年，量价都是涨的，但是价格不会像前几年涨得那么猛。
未来在二手市场投资角度：1.板块>城市，有一些小城市、三线城市板块好，学区好。2.板块里要选择连续3年保值增值的，从来没有价格不动的楼盘，楼盘或小区>板块，人群>社区，人群是内核。建议是价格3-5年价格没有波动太多的。
郊区慎重、次郊区慎重，次郊区是中心区和郊区之间的，地铁、交通和教育资源中上等的可以下手。远郊区不行，价格再便宜不能下手。
