【天风地产】房地产的赌点

市场在博弈什么？
3.24日《没有最差，只有更好》之后，地产板块继续高歌猛进。我们认为A股地产股的核心逻辑依然是政策博弈，3.16日金融委的积极表态，此后RC的主动展期，都意味着政策容忍度越来越低，同时也为地产股创造出可以单向博弈的政策环境。高涨的情绪叠加政策预期的部分兑现，以及各种传言的议论，地产题材的热度继续超出预期，并且有可能持续至4月中旬，届时一季度经济数据可能会对政策预期提供更为明确的参考和指引。

近期行业究竟出现哪些积极变化?
1、住建部部长的更换给了市场最大的想象空间，政策思路的调整可能更倾向于市场所期待的宽松方向，尤其是3月的疫情和统计局数据核查进一步增加了这种可能性；2、福州限购放松的信号进一步确认了因城施策的尺度，有压力、有诉求的一二线城市都能得到合理满足；3、优质民营房企再融资能力的修复，尤其是备用信用证给了美元债市场更多希望（依然存在一定不确定性）。其次可以期待股权再融资的放开（详见1月6日《政策底凸显胜率，博弈点加大赔率》以及2月8日收并购深度《知难而进，精准破局》），再次是房地产稳定基金。至于三条红线放开，我们认为当前不具备政策大转向的客观条件（三条红线只是反映问题，并不能解决问题）。

政策在犹豫什么？
当前政策面临的考验在于：1、要不要继续出清？（即要不要保住所有潜在违约的主体）2、出清到什么程度？（即还可以容忍多少民营房企出险）3、如何控制出清节奏？（即有没有把握控制好出清过程中的连锁反应）。我们目前没有看到明确的政策表态和解题思路，纠结点依然在于长期的良性健康发展与短期阵痛之间的考虑，最终要不要为疫情和稳增长让步，并且可能做出较大让步，可能依然在犹豫过程中。我们认为终止出清需要强力政策的扭转（把作业留到明天再写），1、2、3之间的适度平衡可能依然是接下来的主线，提前摸排化解风险，避免风险过快蔓延，通过供需双向的支持维持平稳的出清节奏（不排除发力点更多在需求侧）。

行业的结局是什么？
我们认为丧失再融资能力的出险房企缓慢缩表，消化存量债务之后重组或者退出历史舞台是大概率事件，最终行业层面的去产能是以部分民营房企的出清为代价，但是供给侧改革之后的行业体系能更好地迎接需求周期的回落以及民生属性的强化。行业短期机会在于收并购机会的判断和把握，中长期在于围绕住房场景的长期价值挖掘。1龙头是受益于两条逻辑的，并且有长期兑现空间，建议继续持有金保招万和龙湖；2出险房企的困境反转，我们认为风险大于机会，但是优质民企再融资和成长性的恢复依然值得期待，建议关注新城；3对于区域资源的重组，我们认为代表地方政府的地方国企优势和动力可能更为明显（详细名单和数据参见3月30日图片和excel底稿），建议关注越秀、首开、华发、建发、金融街等。