地产的弹性
夜长梦山
2023-08-16 22:25:03
伍戈-地产的弹性
核心观点：
1. 因势而动。“房地产市场供求关系发生重大变化”的判断已然，各界对于政策给予更多期待。然而，近来商品房销售和投资降幅再度扩大，房企违约风险抬头。对此，未来政策调整的力度和路径究竟如何？能否扭转目前居民购房预期的弱势？
2. 环顾全球，人口老龄化、城镇化率比我国更高的经济体，其商品房需求大都能正增长。如此长期因素，未必是造成我国短期住房销售负增长的直接原因。诸多迹象表明，刚性和改善性需求客观存在，政策调整对于地产的促进作用并未失效。
3. 过往来看，各地房价对于政策的敏感度差异明显，决定着因城施策的力度差异。加之本轮政策侧重刚性和改善性需求，其放松过程或将是：一线和强二线城市渐进、局部性放松，而其它二、三线城市则有望迎来较大力度、甚至全域性调整。
4. 展望未来，政策调整将逐步释放被压制的住房需求。但市场供求关系尤其是居民预期已发生显著变化，二手房存量房源供给不断扩大，使得本轮需求端放松政策的效力可能出现折扣，叠加房企风险仍未收敛，房地产修复企稳或是缓慢进程。
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