会议要点

1. 农产品集团业务财务解读

• 公司在全国22个大中城市拥有32家线上线下农批市场，业务覆盖全国近10%市场份额，全年交易额约2200亿元。

• 正在打造全产业链，从上游农产品种植基地到下游销售，涵盖冷链物流、城市配送及食品安全检测，农产品智慧流通工业设计研究院推进产品标准化与整体数字化转型。

• 截至三季度，公司净利润达2.92亿元，超过疫情前水平，且收入和利润水平稳定增长。

2. 农批市场收益与增长探讨

• 农产品公司主要收入来源为农批市场租金（约占50%）、交易佣金、停车费和管理费，未来增量来自新市场规划及现有市场盈利能力提升。

• 农机市场处于生命周期不同阶段，成熟市场通过运营优化带动增量，新市场在快速增长期，快速增长期市场3-5年内交易规模和收费项显著提升，表明明确的成长路径和盈利预期。

• 公司通过全产业链拓展、城市配送和产地基地建设等措施，实现增收并加强核心业务粘性，为数字化转型和全链条标准化铺垫。

3. 农批市场收费模式与优化

• 租金与佣金收入分布：租金收入和佣金收入的比例因地区和交易习惯而异，北方市场偏好佣金，南方市场租金比例更高。

• 收费方式转变：目前正在推动由现金交易转为统一结算模式，主要推广对容易计量与统一结算的品种如猪肉和蔬菜。

• 市场的地位影响收入模式：大流通、大周转的市场，如全国性的蔬菜交易重点市场，更容易实现统一结算和佣金收入的增加。

4. 农产品市场租赁策略解析

• 各城市农批市场策略：根据市场所在城市和阶段（爬坡期、成熟期等），以及是否为一级或二级市场，采取不同的增量要求、招商和租金调整策略。中心城市市场主要招商自营商户，减少投资客，三四线城市可结合商业和农批特性，招商策略不同。

• 租金策略与品种特性相关：如深圳平湖市场大宗商品如蔬果短租1~3年，后可拍卖提升租金；冻品和干货等长租以稳定大户商户。租金收入的增幅依品种和市场特性调整，如主力品种可至百分之十几的增长。

• 租金、佣金和其他收入平衡：租金收入以外，还涉及佣金、停车费等多元化收入，如平湖市场其他部分收入可抵补租金短缺，长沙大市场租金低保吸引长期大户，通过交易量增长实现收入提升。

5. 农批市场疫情下变革

• 农批市场稳健：农批市场在疫情期间显示出稳健性，尤其是批发市场基本未受影响。蔬菜水果等主导品种受疫情影响小，而部分高端品类如海鲜受疫情影响较大出现商户退租。

• 疫情带来结构性变化：尽管零售商户受疫情影响较大，但冷链、预制菜等业务出现增长，整体对集团收入和利润影响有限。

• 费用控制和趋势：财务费用持续降低，得益于利率下降和国家支持，管理费用通过国资企业体系节约下降，销售费用可能因竞争在2023年有所增长，整体净利率稳步提升。

6. 农副产品市场竞争态势

• 行业集中趋势：农产品行业从分散向集中转变，政府推动小散乱市场整合，城市化进程和保供要求助力行业发展趋势。

• 地方布局差异性：城市规划和布局由当地政府决定，不同城市竞争压力不同。大城市布局较先进，而一些城市如西安、成都布局数量多，竞争较大。

• 公司全国布局优势：有限的商户存量背景下，公司利用全国性市场联动、抗风险能力强以及集团保供能力，在招商竞争中占有较强优势。

7. 农批市场运营与投资回报分析

• 农产品市场建设周期：农产品市场从拿地规划到建设再到运营，大概需要5~8年时间。公司会根据各项成本上升，考虑更多提前布局与招商，以缩短周期并加快回本。

• 成本及收益分析：市场运营的主要成本包括折旧摊销、人工和财务费用。初始阶段这些成本占比大，但10年后进入成熟期时，折旧几乎为0，成本显著降低，运营更加轻松。

• 分红政策展望：分红比例基线为30%，与集团资金需求和现金流状况相匹配。公司未来的分红政策将因新的管理架构和股东诉求而有所调整。

8. 产业园投资扩容及增效展望

• 西南海吉星智慧产业园定位为区域内海鲜与火锅食材交易中心，但成都市场发展受到地域限制。

• 公司计划通过新兴区西南新市场拓容增效，预计交易量将迅速放大，经验来自深圳平湖市场翻倍收益。

• 2024年资本开支预期略有增长，跟融资安排和运营节点相互配合，加大项目监测助力资本回收。

Q&A

Q：公司在农产品批发市场这个细分领域的市场占有率如何？并请介绍一下公司在全国的业务布局情况。

A：深圳农产品集团股份有限公司是农产品批发市场细分领域的龙头企业，我们在全国22个大中城市布局了32家线上和线下的农批市场，这样的布局占到全国农机市场细分领域接近10%的份额。公司全年的交易额达到了2,200亿元。

Q：公司目前在上游基地端的业务发展情况如何？

A：公司正在打造全产业链布局。在上游基地端，我们在全国的一些地区建立了自建自有流转和协议基地，目前规模达到了3038万亩。基地端的作业模式是一园一基地，以此作为农产品流通的标准化基础，同时还有种植带动周边的标准化种植。此外，我们在云南红河州开发了1万亩的基地，并且在四川达州、广东肇庆、海南儋州等地推进基地建设。

Q：公司下游销售端的主要业务有哪些？

A：在农批市场的下游销售端，我们主要推进的是参农厨房项目，其经营业务主要围绕着生鲜常态业务，提供对大B端和小B端的生鲜农副产品城市配送服务，目前这项业务的营收年均规模已经达到了10亿元。另外，我们还布局了食品安全检测板块，在全国19个城市拥有业务布局。除此之外，还有小额贷款服务以及近期成立的农产品智慧流通工业设计研究院，致力于农产品全链条的标准化运营。

Q：公司的财务状况如何？

A：至今年三季度，公司的规模的净利润为2.92亿元，这个水平已经完全覆盖了疫情前的情况，也达到了历史高位。总体而言，我们的业绩在全产业链转型的推动下，收入有稳定的增长，利润水平维持在历史高位运行。

Q：目前公司的收入结构是怎样的？增量收入有哪些来源？

A：目前公司农批市场主业收入结构中，租金部分约占50%，剩下的一半来自交易佣金、停车费和管理费等服务性费用。增量收入主要来源于新开市场的规划和已开市场培育减亏。成熟市场的增量收入主要依靠运营优化，如品种的重新规划和场地的充分利用。另外，一些市场处于快速增长期，他们的收费会有相对较大比例的增长。而对于在爬坡期的市场，像平湖市场、南宁市场和柳州市场等都在进行二期三期建设，这将带来新的交易面积和空间，为公司带来新的收入来源。

Q：裂解一下农机市场的增量贡献，以及其他业务模块如农副产品配送服务费用等能提供怎样的增量？

A：对于农机市场，我们看到了一些市场已经进入到快速增长期，在3至5年的快速增长期这个阶段，收入和交易规模将会有显著提升。同时，一些市场已经展现出扭亏趋势，比如天津的近海海基金市场。新增市场如成都市场，预计会在3至5年后为集团利润增长打下坚实基础。我们的农产品配送服务业务（成配业务）在2021年全年运营后呈现出良好的增速，业务量从1~2个亿起步，至2022年达到了10个亿规模。虽然毛利较低，但收入预期能有较为快速的增长，而利润会呈小规模增长。这些业务对核心主业有密切联系并可提高主业的粘性。基地业务虽然目前规模较小，但未来有销售收入和配套服务收入的潜力。通过标准化运营的铺垫，有望实现农产品交易环节的数字化和全链条的可追溯性。

Q：公司在扭亏方面的最新情况及配套板块的经营状况如何？

A：公司在扭亏方面做出了很大努力，部分市场已经表现出扭亏迹象，如天津的近海海基金市场。此外，集团还推进了其他配套板块例如检测和小额贷款等，这些板块也展现出良好的经营状况。

Q：交易佣金如何推进，与租金的比例变化是怎样的？

A：在农批市场中，纯佣金市场数量相对较少，这与南北地域的交易习惯有关。北方市场更习惯一次性进场交易收佣金，而南方的座商较多，商户更倾向于固定经营，所以收费方式因地域而异。目前我们正在推广易于计量和统一结算的品种，如猪肉和蔬菜，而对于难以标准化计量的品种，如干货和海鲜，收取租金为主。每个市场、每个交易区甚至每个品种的收费情况都不同，也取决于市场在当地的地位。对于流通大、周转快的市场，佣金推广的难度较小，如长沙的马王堆市场和黄金海子星市场。这种大周转市场，因其地位较高，实施统一结算的难度相对较小，我们会在这些市场更多推广如APP和一体机之类的统一结算工具。每个市场的情况都不一样，需要根据市场定位和当地地位调整推进策略。

Q：未来几年，新布局的市场相比老市场能够贡献怎样的比例？

A：目前，新市场和老市场对业务收入的贡献状况有所不同。我们正在进行的新市场布局，如成都市场，会根据市场的功能和定位来进行评估。不同市场在收费模式上可能有所差异，如一些有销区市场，目前仍以佣金和租金为主要收入来源。未来两到三年，每个市场根据其发展阶段和竞争地位，贡献的比例也将相应调整。具体的收入比例将取决于市场业务的增长和管理团队执行策略的成效。

Q：目前公司在管理农产品批发市场的过程中，会遇到哪些不同情况，对此又是如何进行差异化管理的？

A：在管理农产品批发市场时，我们会遇到诸多不同的情况。我们会对每个市场进行详细分析，因为每个市场的运营模式并非标准化，它们受城市政府规划影响，有各自的高密集期。例如，在深圳我们的市场规划中，我们布局了两个大批发市场并拓展了第二期和第三期的计划。我们集团在深圳已经有8个市场，这些市场的成长速度受多种因素影响，如所处的生命周期阶段（爬坡期、成熟期还是建设期），以及它们是一级市场或是二级市场，或者是既做批发又做零售的市场。因此，我们会对每个市场设定不同的增长目标，这构成了我们集团的整体管理。从业绩角度看，集团近几年的表现反映出了这样一种综合管理的效果。

Q：市场中商户存在私人转租的情况吗？在招商过程中是如何处理的？

A：商户私人转租在市场中是难以完全避免的，但我们会通过招商过程中的甄别减少这种现象。招商初期，我们主要以真正参与运营的商户为对象。核心城市的主要批发市场基本上都是自有商户在经营，90%以上为非投资客。但随着时间推移和个人情况的变化，一些商户可能会进行转租。我们会针对不同城市级别和市场类型的定位，确定招商和管理策略。对商户的摸底和了解可以帮助我们筛选和控制目标对象。

Q：针对农产品批发市场租金的调整策略是怎样的？公司会如何调整租金？

A：租金调整是许多投资者关心的问题，因为租金是我们的主要收入来源。租金的调整会根据市场定位、招商情况、产品类别和地区进行差别化管理。不同的市场、不同的产品种类会有不同的租金策略。以深圳的平湖市场为例，像蔬菜水果这样的主力品种，我们通常签订1至3年的短期租约。到期后，可通过拍卖等方式增加租金，同时预计有10%以上的增幅。而对于冻品和干货这类货值较大的品种，我们更倾向于提供长租模式，因此租金增速几乎为零。在其他方面，例如停车费和佣金等，我们会考虑运用定额或通过经营量来收取其他费用。像长沙黄兴海之星市场那样的全国大市场，我们会通过较低的租金和较长的租期来吸引和稳定大户客户，进而迅速增加交易规模并分享收入增长。总体而言，我们根据市场和商户的特性，制定相应的租金调整策略。

Q：疫情对农批市场经营和主要产品销售有哪些影响？未来的业务发展有哪些规划？

A：首先，虽然疫情期间零售市场的客户流失情况有所体现，但批发市场并未受大的影响。蔬菜水果等主力品种销售受疫情影响较小，但考虑到餐饮等行业的受限，一些高端品种如海鲜受到了较大的影响。疫情也催生了预制菜等新业务的发展，显示了需求旺盛。整体来看，疫情对集团收入和利润的影响相对较小。未来公司将有序推进业务，已经开始启动生鲜农副产品的进出口业务，对于新兴业务的推进和开展将保持稳健经营。

Q：公司费用率和净利率的变化趋势如何？管理费用和销售费用的具体情况是？

A：近几年，由于利率下行和国家对农业板块的支持，财务费用有所减少，而且作为国企，获得金融机构融资的成本也在降低。在管理费用方面，国资体系的开源节流政策导致减亏除亏的力度很大，相应管理费用也随之下降。不过有些扭亏无望的企业或业务已经退出，减少了一部分人员花费，呈现出一个较好的趋势。尽管如此，我们预计今年管理费用可能会略有上升，因为企业拓展等活动会增多。销售费用可能会出现波动，在面对激烈竞争的年份，比如2023年长沙市场的竞争，销售策略可能会引起销售费用的增长。但是，大型开业和招商活动外的日常销售费用维持相对稳定状况。至于净利润率，主业方面应维持稳定增长。整体利润率将稳步提升，新兴业务遵循稳健经营原则，且不会为追求收入增长而牺牲利润。

Q：农产品流通行业的整体竞争格局如何？公司在应对竞争方面有什么策略？

A：农产品流通行业虽然相对分散，但头部大型品牌和市场并不多。关于竞争格局和策略，我们会密切关注市场变化，并根据情况采取相应策略。例如，在长沙市场面对竞争，我们也会实施特定的销售策略和补贴。公司将继续观察市场变化，调整策略以稳固和增强市场地位。

Q：农产品行业的竞争现状是怎样的？

A：随着城市化进程的推进和政府对于保供要求的提升，农产品行业出现了集中化的趋势。许多小散乱的农贸市场正被整合。农批市场数量也在集中。不过，各城市农副产品市场的建设程度不一，与当地政府的城市规划和布局紧密相关。例如，上海和深圳等大型城市的规划相对先进，市场竞争压力相对较小。而一些地方政府的规划可能布局较多，比如西安和成都，可能面临更大的竞争压力。

Q：房地产市场状况和投资人行为对农批市场有何影响？

A：当前房地产市场表现不佳，导致更多投资人转向其他能够带来稳健收入的行业，农批市场作为一个细分行业，拥有相对稳健的收入。因此，一些民营投资人可能有投资农批市场的动机，这增加了市场的竞争压力。尤其是对于一些地区性市场来说，竞争态势可能较为激烈，面临着招商策略和商户争夺的压力。

Q：在面临竞争和各种挑战时，贵公司有哪些优势和策略？

A：公司在全国多地都有布局，并且拥有农批市场领域中的第一品牌的优势，整体运营的韧性和抗风险能力较强。面对各地政府招商，公司的联动保供能力得以体现。举例来说，当上海出现疫情时，我们能够迅速联动其他市场以保障供应，这样的集团能力为公司在招商引资过程中提供了竞争优势。尽管区域性的竞争激烈，但我们将这些视为个别事件应对，并且注重与当地政府沟通，共同推进当地供应运营目标。目前，公司的亏损企业主要集中在东北地区，这些地方的人口较稀少，营商环境较为艰难。在其他地方，我们的市场在当地政府的信誉和运营效益上都相对稳固。

Q：在新建市场方面，您能否分享一下培育期的变化，比如说培育期是否有延长或缩短的趋势？以及新开市场和成熟市场的大致投资回本周期是多久？

A：我们整个新建市场从拿地到运营通常需要5至8年的时间，市场规模较大，第一期至少要建成300至500亩才有初步的体量。现在各项成本都在上升，包括人工、建筑材料、土地成本等，导致投资强度的提升和对回收周期的关注增加。通过策略性的招商和市场布局，比如在一些区域采用搬迁概念，新建市场可以接纳原有市场搬迁过来，这样能缩短培育周期，加速资金回笼。例如，在深圳的平湖市场中，我们采用了部分商铺长租的方式，如果开业状况良好，可以在开业初期不久就回笼大部分资金。整体而言，市场的招商策略和布局，以及市场在当地的地位，都能影响资金回笼的速度。

Q：新建农批市场的运营成本结构是怎样的？随着市场从培育期到成熟期的转变，成本状况会有什么变化？

A：农批市场运营的成本主要包括建设折旧摊销、人工成本和财务费用。运营模式是全天候的，要求三班倒，人员成本较高，再加上食品安全检测等支出，维持市场运营的各项成本也非常大。在初期，这些成本压力较大，但市场达到成熟期后，比如10年之后，折旧摊销降低，人员稳定，财务压力减轻，运营成本会大幅降低。因此，从长线来看，农批市场的现金流在成熟期是非常好的，可以实现稳健运营，而且我们集团每年的固定资产投入与现金流能够保持一定的平衡。

Q：对于未来分红的比例，接下来的一两年内是否会跟过去几年一样稳定？是否有继续维持或调整的可能性？

A：过去几年我们的分红比例相对稳定，保持在30%以上，这是我们的基线。未来分红的比例将取决于集团当年的资金支出安排。我们需要考虑二期、三期滚动建设和新项目建设的资金需求，以及再融资的安排。但是，维持基线的分红应该是没有问题的，且随着集团盈利和现金流状况的改善，我们也希望能与股东共享企业成长的收益。分红比例提升有一定的希望，这将依据新的农业投资控股集团以及股东的期望来适时调整。

Q：西南海吉星的智慧产业园项目整体规划是什么样的？其对公司未来的贡献和协同效应有何展望？

A：西南海吉星的智慧产业园项目原先拥有的土地面积超过300亩，在成都海西南片区已经形成了最大的海鲜交易中心。考虑到成都市场的成熟和有限的发展空间，公司投资新兴区的西南孩子新市场来扩容和放大交易。新市场的地理位置在成都更西侧，且靠近南边，这样两个市场可以产生协同效应，旨在强化城市供应体系。新市场的搬迁预期可以借助公司在平湖市场的成功经验，迅速放大交易量，尤其是绿色蔬菜和水果等大吞吐品种。此前，深圳的平湖市场由原来的布吉市场搬迁而成，交易面积从100多亩扩增到400多亩，年利润也从7000多万增长到两个亿，实现了翻倍，此为保守估计。新市场有望在成熟市场基础上通过提供更大空间进一步放大交易规模，这是毋庸置疑的。地块选址经过多年努力，满足了成熟的市场和优良的地理布局需求。

Q：2024年的资本开支相较于2023年会增长吗？

A：预计2024年的资本开支会有所增长。公司每年的资本开支水平通常在8~10个亿，即使有波动也不会太大。建设进度和招商运营节奏的相互配合限制了投资速度，我们会按照一定节奏安排资本支出。未来可能会有新的融资安排，而且如果有注册资本进来，将加大监测力度，这将成为加快回收进程的助力。