投资要点

近期，房地产政策宽松明显提速

政策面迎来宽松：自2021年9月中央多次提及"两个维护”以来，房地产政策出现明显放松。今年3月份疫情发生以来，稳增长压力进一步增大，各地房地产政策更是呈现提速迹象。

基本面：去杠杆接近尾声，举债能力将触底回暖。2020年8月20日"三道红线”出台使得房地产企业新增有息负债规模大为受限，对于依赖杠杆模式周转运营的地产开发行业带来了沉重的打击。而截止2021年年底，大多数中国房企进入绿档和黄档，去杠杆进程接近尾声。我们预计2022年年中将有80-90%的房企进入绿档，中国房企的举债能力将逐渐触底回暖。

地产政策持续调整是稳增长的要求

我们估计地产产业链增加值占中国GDP的比重在16-17%。如果政策调整不充分，单考虑地产投资增速下滑8-10%以及相应的一二手房成交的低迷，就可能使得中国2022年GDP增速下滑到4%出头的水平，如果考虑到地产对财政等的贡献，实际情况可能更加严峻。我们估计如果要实现GDP5.5%左右的经济增长，地产投资增速大约要实现0增长或仅能有轻微的负增长。近期政策的调整符合我们此前的预期，我们也预计政策仍将持续调整。

历次政策宽松下，房地产板块表现如何？

当前处在自2008年以来房地产行业的第三轮宽松期。

第一轮在2008年10月至2009年11月间。板块超额收益显著，民营房企胜出。这或主要由于行业处在成长期，民企表现出更大的弹性和成长性。

第二轮宽松为2014年6月至2016年3月。期间大盘历经牛市，板块取得超额在此轮上涨期间，大型房企表现亮眼，这主要是由于，随着竞争加剧，龙头企业份额明显提升，因此享受到估值和盈利的双击效应。

此轮宽松周期，谁有望胜出？

我们认为，在稳增长和低估值双重催化下，当前房地产板块仍有上行动力。房地产当前PB处在过去10年9.28%的低估值分位水平，在政策边际改善下，行业或有望迎来戴维斯双击。

个股层面，稳健型中大房企或有望胜出。量化角度，建议关注中国海外发展、华润置地、万科A、金科股份、中南建设的个股机会。