今天要研究的公司是：金地集团

2022 年上半年，公司实现收入 281.12 亿元，同比下降 17.98%；归母净利润 19.65 亿元，同比上升 7.68%。归母净利润增速显著高于收入增速原因在于：

1）公司 2022 年上半年整体毛利率 21.98%，较去年同期上涨 4.62pct，其中房地产业务结算毛利 率为 21.18%，较去年同期提高了 6.93pct，主要受到期内结转结构影响。

2）公司实现投资收益 22.56 亿元，同比增长 9.77%。费用管控，公司销售费用率、管理费用 率分别为 3.06%、1.75%，分别与去年同期持平、略微提升 0.81pct,费用率基本维持 稳定，体现了公司管理的高效。

多元业务发展成效显著，均已迈入各领域第一梯队。

1）物业更名升级，全新布局主赛道：21年金地物业更名金地智慧服务，全新布局金地物业（住宅物业）、金地商服（商业物业）、金智仟城（城市服务）。截止21年末，合约面积3.8亿平，在管面积3.3亿平，较20年末增长22%，互联网SAAS线上服务面积3亿平。2010-2021年收入从3.4亿元增至52.8亿元，CAGR为28.3%，占总收入比重提升至5.3%。14年后随着成本有效控制，毛利率逐渐提高至21年的10.1%，预计若后续公司分拆上市将进一步提升。

2）在商办与产业园区业务上，通过金地商臵上市平台逐渐扩大布局。

公司在积极推进全国化布局的同时，坚持深化城市深耕战略，核心高能级城市市场份额得到进一步稳固和提升。截止2021年末，金地集团开发及持有的住宅及商用地产项目覆盖中国7大区域，78座地级城市。2021年，公司销售金额超50亿元的城市数量达10个，其中上海、南京、北京三个城市的销售金额超200亿元。城市深耕战略成效卓著，核心城市上海、金华、昆山、徐州、呼和浩特市占率均排在对应城市第一位，为公司持续、稳定的业绩增长提供保障。 

稳定现金流业务到了临界点，估值有较大提升空间。1，金地物业。1)金地物业线下合约面积3亿平米，在管面积1.63亿平，过去五年复合平均增速为43%。2019年物业管理收入27.7亿元，同比增长42%，2020年上半年同比增56%。估算公司在管面积中60%-70%在一二线城市。2）线上服务面积超3亿平米，且与线下不重合。如此大规模可能主要缘自大力科技投入和极高服务满意度。3)金地物业客户满意度连续多年蝉联全国第一。根据权威机构盖洛普调研结果，金地物业客户满意度99%，连续多年蝉联全国第一。

公司加快多元化进程，保障物业管理持续稳健经营。截至 2022 年上半年末，金地智慧服务合同管理面积达 3.6 亿 平方米，较 2021 年末增长 9%，其中在管面积达 1.94 亿平方米， 平均出租率维持 90%以上。代建业务方面，金地管理业务已布局 全国超 40 座城市、管理服务项目超 90 个，累计签约管理面积超 1,600 万平方米，其中商办项目累计投资规模超 420 亿元，公建项 目累计签约面积超 360 万平 方米。商办、商住、公建领域均衡发 展，逐步形成公司新的增长点。