2月20日电，中国证券投资基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，明确试点原则、不动产投资范围、管理人要求，新增产品类型。私募REITs要来了，今天我们来聊一聊。

温故知新，公募REITs是啥？

        公募REITs基金大家都不陌生，简单来说，REITs通过专业的管理机构进行物业的日常经营管理，物业所产生的租金收入以派息的方式分配给投资人，从而使投资人能够在享有物业增值收益的同时获取长期稳定的租金收益，是不动产物业“IPO”，投资者可将其持有的份额在公开的二级市场上进行交易转让。公募REITs试点是我国探索公募REITs市场的首次尝试，优先支持基础设施补短板行业，包括铁路、港口、收费公路等交通设施，风电、光电、水电等能源基础设施，供水、供电、停车场等市政基础设施，污水、固废处理等生态环保设施，还包括仓储物流、园区、保障性租赁住房以及其他新型基础设施，探索在水利设施、旅游基础设施领域的优质资产。

（图片来源：国泰君安证券研究）

私募REITs的亮点在哪？

        首先，有别于公募REITs，本次新规开闸了股权类私募基金管理人作为REITs基金的管理主体，意味着与面对公众公开募集的公募REITs不同，私募REITs面对的投资者为特定对象。从私募REITs基金备案指引看，指引中明确“不动产私募投资基金投资者应当为首轮实缴出资不低于1000万元的投资者。其中，有自然人投资者的不动产私募投资基金，自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20%。以合伙企业、契约等非法人形式，通过汇集多数投资者的资金直接或者间接投资于不动产私募投资基金的，应当穿透核查，但基本养老金、社会保障基金、年金基金等养老基金，慈善基金等社会公益基金，保险资金，金融机构发行的资产管理产品，在境内设立的面向境外投资者募资的QFLP试点私募基金除外。”从投资者的要求上看，私募REITs的试点范围较小，普通投资者参与难度较大。

        当然，本次私募REITs最大的亮点在于，指引中明确“不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。”有别于公募REITs的底层资产更多为基础设施，私募REITs的投资方向指向了商业地产。本次新规的开闸，预示着在“三支箭”之后，房地产呵护政策姿态再次迎来重大利好。

私募REITs影响几何？

        REITs的本质是“不动产的IPO”，本次私募REITs的开闸，预示着商业地产“项目IPO”通道打开，此举有望极大改善相关企业的现金流及融资造血能力，快速盘活房地产企业的资产，房地产公司有望从重资产高负债向轻资产低负债转型，从这个角度上看，新城控股、万科A、保利发展等项目运营能力强，手上优质房地产资产多的龙头地产企业有望优先获得试点机会；另外，从当下的房地产行业看，整个行业今年的核心在于信心的提振，信心的提振核心在于保交楼及保地价（保房价），目前各地保交楼保地价的主力以城投企业为主，从这个角度看，安徽建工、建发股份、浙江建投等富裕地区地方城投类上市公司有较强资产盘活述求；最后，资产盘活手段的增加，对地产AMC类企业提供更多模式，从这个角度看，信达地产、中交地产有望迎来模式突破。