【信达证券房地产团队】对销售复苏强度的思考：核心城市成交支撑市场高度，行业有效供给决定回暖强度

3月以来部分城市房地产高频数据波动，市场对于销售持续性产生分歧，从统计局数据来看，2月全国商品房销售面积和销售金额同比降幅较12月分别收窄27.9pct和27.6pct，商品住宅销售均价环比增加158.47元/平，销售热度明显回升，但3月新房和二手房环比增速连续两周下行，上周新房成交数据虽环比回正，但并未达到此前高点水平，叠加行业一线人员反馈近期到访热度确有明显回落，因此我们对于后续购房需求的持续性持谨慎态度。

供给侧压力或将逐步凸显，行业有望达到新平衡点。我们认为今年行业供给侧压力可能逐步凸显，主要由于：1）去年土拍市场持续遇冷，房企新增土储并不充裕；2）民企产能出清，当前经营重心为保交付；3）去年新开工规模大幅缩减，今年可入市房源相对较少。由于春节后销售明显好转，房企紧抓市场热度抢工推盘，因此我们预计进入二季度后，供给侧压力可能逐步凸显，成交量也会随之小幅度下滑，行业有望达到新平衡点。

今年销售的恢复程度取决于哪些因素？一方面在核心城市的韧性，虽超跌城市回暖节奏有待观望（城市存在基础购房需求，但受资产价值预期和收入信心影响，这部分需求仍处观望状态），但一线和核心二线城市仍具备销售韧性和增长空间（受限于城市基本面和土地依赖度等因素，三四线城市购房能力相对较弱且库存较高，销售韧性欠缺；由于此前核心城市调控更为严格，购房需求被压抑的量级更大，叠加较强的人口吸附能力以及一二城市家庭套户比相对低于三四线城市，因此增长空间更大），随疫情管控优化，这类城市的房地产销售有望持续回暖并进一步提升在全国的成交占比；另一方面在于今年行业供应情况，由于民企产能出清，叠加21年以来行业拿地进一步聚焦核心城市，市场供应分化明显，热点核心城市的成交更多取决于政府供应节奏（一线城市及核心二线城市等新房成交规模在于政府预售批售情况以及土地供应节奏），而弱二线及三四线城市继续去化存量库存，所以今年市场成交的弹性更多来自于核心城市的供应情况，若企业在这部分城市供应量更为充裕，则行业销售的恢复程度相对更有保障。

我们建议继续关注城市和板块布局能级更高，货值弹性更大，规模成长确定性更强的国央企，如华发、越秀、招商、保利以及优质民企滨江。

风险提示：政策放松不及预期、市场调整超预期