摘要：市场会向上修复

深秋时节的西安，犹如房地产市场的投射，有着清冷的寒意。

历经两年的地产大调整风暴至今未歇，虽然一系列史诗级救市政策出台，但市场依然没有明显起色，人们仍陷于迷茫与不安之中。

当此之时，那个预判行业“白银时代”、最早喊出“活下来”也成为少数“活下来”的地产大佬——万科董事会主席郁亮再次站到舞台中心，给地产行业带来了一束光、一份乐观和期待。

郁亮预计，当前楼市已经超跌，未来市场自身会产生向上修复的动力，就像今年的旅游市场一样，爆发出了累积三年的势能。

郁亮看起来比大多数人乐观。这源于他有坚定的信念：尊重常识，“没有只涨不跌的市场，也没有只跌不涨的市场。单边思维不可取。”

当然，那个底部何时到来没有人知道。在此之前，你只能熬过去。郁亮聊起他去参观的华为供应链，不是以效率为先，而是以韧性为先。

地产也当如此。

修复

乐观、信心、熬过去，是贯穿这次万科西安媒体沟通会的主题。

“现阶段住房建设水平显然超跌了”，在10月20日的万科西安媒体交流会上，郁亮再次说出了自己的心里话，一个多月前的万科中期业绩会上，郁亮也说过“跌过头了”。

郁亮引用开工量佐证他的观点，称目前的住房合理需求每年在12亿平方米左右，但今年开工量不到7亿平方米，回到了2006年的水平，是远远低于合理需求的。

常以“猫头鹰”自喻的郁亮，一只眼看风险，一只眼看机会，这次也不例外。

他认为，住房作为居民生活的刚需不会消失，压制久了总要释放出来，并预测道，未来市场自身会产生向上修复的动力，就像今年的旅游市场一样。

“通常来说，压缩得越厉害，反弹也会越大。下来时间越快，反弹也会相对快”。郁亮说。

郁亮用跑马拉松“撞墙”比喻当下的地产行业。不少人跑马拉松会在大概30公里以后就开始撞墙了，跑不动了，原来是消耗糖，但跑30公里之后，体内糖基本消耗完了，要开始燃烧脂肪了，但燃烧脂肪转化过程要慢一点，“这个转化时间是最痛苦的，但熬过去就能继续跑下去了”。

很多人认为当下行业供给过剩，增长乏力，但郁亮认为，住房市场需求已细分，针对新需求的市场供应是不充分的。

主要城市当前的住房条件也“被平均”了，据七普数据，全国城镇人均住房建筑面积38.6平方米，折成使用面积相当于日本1983年的水平，63%的城市住房还未达到配备电梯的基本门槛。

这也创造了未来地产向上修复的潜在空间。郁亮预计，未来住宅建设的中枢值是10-12亿平方米。

一个月多前，一线城市接连落地认房不认贷，史诗级救市政策一度被寄予厚望，但如今地产行业依然面临复苏不及预期，让这个秋天更添几分萧条。

对此，郁亮表示，虽然房地产调控政策不是万能的，但政策肯定有用，9月份市场已有好转。例如，9月，一、二线城市成交面积环比增加13.4%，10月上半月较9月继续好转。他认为，这是市场积累的反弹力量和政策支持为恢复提供了一定动力。

但他指出，不能指望政策一招解决所有问题，市场短期恢复的基础还不牢固，后续政策仍然有发力的地方，包括要落实到位，每个城市因城施策。

郁亮的乐观和自信是显而易见的，作为王石之后的行业领军人物，郁亮还在努力将这份乐观和自信传递给整个行业。“仍然是那句话，短期市场有压力，长期还是有信心，”他说，“我在各种场合都说服大家要树立信心” 。

而郁亮的最新行业判断和表态，引起了不小的行业反响和讨论。中原地产首席分析师张大伟表示，回想2020年前，各路房地产大佬都是愿意输出的，孙宏斌、杨国强、吴亚军、王石、王健林、许家印，热热闹闹。现在还愿意表达的房地产大佬只剩万科了。

底气

尽管地产行业秋风萧瑟，但郁亮有理由，不悲观。
“20多年，除了央企，能一直在市场前列的只有万科”。张大伟感慨道。

上半年，在众多房企亏损，甚至碧桂园亏损百亿之际，万科守住了财务安全和盈利底线，虽然万科净利润再次下滑，但依然保有近百亿净利，成为现在少数“活着”甚至还有盈利的上市房企。

半年报显示，万科三条红线长期保持“绿档”；下半年无境外债到期。

万科CFO韩慧华透露，去年至今，万科境内累计发行信用债396亿元。今年1-7月，万科境内发行信用债100亿元，综合融资成本3.09%，是目前市场上少数能完全靠自身信用发债的房企。

此外，10月16日，万科公告称，拟全部赎回“20万科07”公司债，债券规模3.81亿元。

正如韩慧华所言，虽然市场短期有压力，但万科已筑好了最牢固的底线，做了充分的前置准备，安全韧性提升。

除了稳健的财务和现金流管控，万科在这两年里，依据市场动向，不断自我驱动、调整。

万科联席总裁、开发业务经营本部首席合伙人张海认为，当前行业环境已发生较大变化，客户已成为最宝贵的资源。

今天客户对产品功能要求高，企业当前阶段首先要将基本功练得更好。“刻意训练，才能产生指数效应，”他说。

按期保质交付是今年头等大事。万科今年计划交付28.9万套。截至9月底，万科今年已交付住宅近16万套，总面积2018.6万平方米，其中153个批次实现了“交付即办证”。

万物云也在弱市练肌肉。万科集团联席总裁、物业事业集团首席合伙人朱保全表示，得益于蝶城带来的效率改善，上半年实现营业收入160.2亿元，同比增长12.5%，净利润为10.5亿元，同比增长15.7%。

万科泊寓总经理胡冬华也传来了好消息，他表示，通过长期的精益运营，在开业规模和收入实现稳定增长的同时，自今年6月起，泊寓已实现单月利润连续回正，9月份实现了累计权益净利润回正，并预计今年内将实现整体盈利。

在张海看来，对现在苦练基本功的耐心，就是对未来的信心。

郁亮也努力安抚、带领大家寻找微光，称行业阵痛的影响比预想中要长，目前还在持续当中。各方都在努力熬过阵痛期。

不过，郁亮认为当下不必过于悲观，他相信城市永不落幕，只要与客户、城市同步发展，未来仍有很多机会。
只是，未来的地产江湖，注定是另一番截然不同的天地了。

万科已经迈上了新的征程，郁亮选择了开发、经营服务并重的战略，注重培养出赚小钱、赚慢钱、赚辛苦钱的能力，实现了商业模式闭环。

相比同期大佬，郁亮是少数乐观且坚守至今的存在。

近期，恒大陨落，许家印等高管被带走，碧桂园、万达甚至远洋这类房企，也陷入流动性困局，本已退休的杨国强不得不多次现身一线，稳定人心；金地凌克、龙湖吴亚军、招商蛇口许永军等地产大佬这两年陆续激流勇退，地产黄金时代真的谢幕了。

相对而言，曾被诟病过于保守的房企们凸显出来，如万科、中海、华润、保利，以长期主义的经营理念和审慎的财务纪律，穿过行业调控风暴幸存了下来，至今经营安全无虞。

还在咬牙坚持的他们，都怀有希冀，走过至暗时刻，最终可以拿到地产新世界的入场券。