【国盛地产金晶团队】华发股份销售拿地点评：2022年逆势加仓上海，货值充裕推动销售向好

[太阳]上海拿地：1-9月逆势增储，已超越2021年公司总权益拿地金额。据公司公告及中指数据，公司2022年1-9月于上海共新增7幅地块，累计拿地金额达252.0亿元，权益拿地金额219.1亿元，金额口径权益比86.9%。平均楼面价为42850元/平。公司在2022年上海第二批次土拍权益拿地金额居第1位，第三批次居第2位。

[太阳]拿地结构及测算：拿地重心已切换至上海/华东，优质地块带动扣配税后毛利率上行。上海权益拿地金额占比由2019年的18.0%提升至2022年1-9月的83.0%，推动当期华东大区拿地金额占比提升至91.8%。货值方面，当期上海共新增货值424.6亿元（扣配后，下同），新增权益货值365.5亿元。利润率方面，当期上海新增地块的扣配税后拿地毛利率为20.1%，带动公司当期整体扣配税后毛利率上行至19.4%，创公司近5年拿地毛利率新高。

[太阳]销售：上海剩余全口径可售货值450亿元，货值充裕推动销售向好。截至9月27日，公司在上海共有13个项目，测算全口径货值764.1亿元，权益货值633.7亿元；剩余全口径可售货值450.0亿元，剩余权益可售货值为389.1亿元。公司在上海已开盘项目的平均首开去化率达94%。整体看，公司2022年1-8月全口径累计销售金额为647.1亿元，同比-15.0%，大幅领先TOP30房企均值-36.5%，累计同比排名TOP30第3位。考虑到上海相对强劲的新房市场、以及公司往年在上海优异的销售去化表现，我们认为2022年公司新增的大量优质上海项目将有效补充公司可售货值规模、强力支撑公司未来1-2年内的销售。

[太阳]投资建议：我们认为公司：(1)国资背景，流动性无忧；(2)今年以来公司逆势大幅于上海增储，后续销售确定性强；(3)全年待结转金额充足，能有效抵御毛利率下行压力，维持“买入”评级。我们预计公司22/23/24年营收分别为635.3/706.8/873.0亿元；归母净利润分别为32.8/35.3/39.9亿元；对应的EPS为1.55/1.67/1.88元/股；对应PE为6.5/6.0/5.3倍。考虑到上述观点，以及目前供给侧持续出清的环境，提升公司估值至10倍PE，公司合理价格为15.5元/股，对应市值为328.6亿元人民币。
风险提示：房地产政策放松力度不及预期；拿地规模及毛利率不及预期；疫情反复超预期