【国金地产】一线城市政策宽松“箭在弦上”
夜长梦山
2023-08-28 06:47:00
【国金地产】一线城市政策宽松“箭在弦上”
1、销售基本面加速下滑。1-7月商品房销售额同比-1.5%，7 月单月同比-19.3%。1-7月商品房销售面积同比-6.5%，7 月单月同比-15.5%。一线城市表现同样承压，截至8月25日，一线城市新房销售月度累计同比-27.7%，年度累计同比+11.3%，亟待政策支持落地。
2、五年期以上LPR及百城房贷利率不降的影响较小。MLF下调15bp后，市场普遍预期五年期以上LPR有望下调15bp或更多，房贷利率将进一步下行，本周8月五年期以上LPR不变。8月贝壳百城首二套房贷利率分别为3.9%和4.81%，均与7月持平。近期存量房贷利率下降以及高能级城市包含“认房不认贷”在内的政策组合拳落地在即，因此五年期以上LPR及百城房贷利率不降的影响较小。
3、一线城市政策即将落地。当前各能级城市销售均持续承压，若要促进市场整体企稳，一线城市带头是关键。8月25日，住建部、央行、金管总局出台“认房不用认贷”政策并纳入“一城一策”工具箱，打开了目前严格执行认房认贷的一线城市的政策空间。我们预计近期落地政策的主要方向有：①落实“认房不认贷”；②放松远郊区域限购限售；③放宽非普通住宅的认定标准。以上此类政策将共同形成支持需求端的政策组合拳，促进置换需求及改善需求的释放，提振销售企稳回升。
4、地产板块有望引领本轮反弹。8月27日证监会发布上市房企再融资不受破发、破净和亏损限制。截至8月25日，中证全指房地产指数的PB-LF为0.86，位于近十年1.9%的百分位，估值处于绝对底部区间。本次放开上市房企再融资不能破净的限制或将成为地产板块上涨的催化剂，地产板块有望引领本轮反弹。
5、若后续一线城市政策落地，利好重点布局一线的主流房企：绿城、招商、越秀、建发、中海等。一线本地房企同样因此受益，推荐：城投控股、陆家嘴、中华企业、光明地产、城建发展、珠江股份等。
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