基本情况：

ü  21年公司业绩承诺的11亿利润、新增8000万方肯定是完成的；22年的指引不会有任何变化，达到16亿利润、新增在管8000万方不会有变化

ü  年报中的现金流量表，经营性现金流可以参考21年中报，会维持合理比例

ü  母公司金科股份及合营联营应收款金额不大，母公司发了15亿公司债、补充现金流，重庆降低首付比例、房贷利率，金科股份有很多优质土储，金科股份对物业公司支持是很大的，物业的付款一定是最优先级的

ü  博裕资本已经派驻了董事和高能级的财务人员参与到日常经营中了，在一些业务上给了一些协同，在收并购、社区增值服务方面，22年对公司经营成果会有正向的帮助

ü  21年公司外拓完成4000万方，是很高质量的，拿到了3元/平米的新盘，高端商写办公楼、优质产业园、多业态的交通枢纽&4S店等都有突破

ü  引进前龙湖的首席市场官，负责公司外拓，22年预计做得比21年会更好

ü  公司业绩的高速增长没有问题，除了基础物管面积的增长，社区增值服务&本地生活（团餐）的翻倍式增长，21年社区增值服务N倍的增长，团餐并表较晚、22年营收规模上亿

ü  金科服务战略相对比较清晰，社区增值服务、科技赋能，和基础物管有很好的协同效应，旅游、科技帮助拿到基础物管和城市服务的合同，21年团餐和基础物管的协同效益很好、互相引流、超过10个协同项目，22年协同会更好

ü  收并购层面看，有在谈的大型收并购，账上现金比较充足，现在行情已经到了买方市场，整体收购价格在往下走

Q&A：

ü  团餐增长驱动力、利润率情况：收购的韵涵已经是国内前五的团餐公司了，并表贡献大，金科酒店管理团餐也有3000多万收入了，公司自身的团餐也取得了比较好的发展、几千万的规模；团餐毛利率相对比较低，10-15个点区间。

ü  美居和旅游业务的发展的规划：22年大力发展美居，和红星美凯龙建立战略合作，依靠资源优势来做美居，将更多业务植入到预售阶段，在核心区域重庆成立自己的团队，做整装、硬装、老旧小区的房屋改造，依托红星做平台，把优势价格植入到交房阶段进行抽佣，上量会很快；旅游21年受疫情影响很大，21年做了一些目的地资源的整合，收购了去往日韩的签证公司，对旅游全链条和目的资源做很好的补充，拿到比较低价格的门票进行反哺。

ü  博裕具体在哪些方面的赋能和帮助：派驻董事和高能级财务人员，对资金进行监管；收并购上的资源赋能，金科服务未来在投行资源上会更加丰富，博裕资本在收并购公允性、价格都有把关和建设性建议；博裕投资的相关生态和公司社区增值服务形成很好的协同，帮助金科服务发展。对金科服务的投资是博裕成立以来最大的一单投资，非常认可金科服务。

ü  租售中介业务情况：上半年重庆二手房市场很好，二手房租售中心团队人数扩展很多、新开40-50家门店，公司基于现有社区做租售业务，将部分租售业务人员放到包销业务中，包销是针对第三方中小型开发商，通过包销拿前期基础物管合同、业委会成立之前类似永续的，相当于帮公司做外拓，比较划算，包销业务不会特别大、几个亿左右的规模。

ü  新增在管面积在重庆地区的市占率情况：公司大概30%左右新增在管面积都是在西南地区，公司在重庆或西南地区虽然在管面积是第一，但是市占率还是个位数，单重庆主城就还有4000家物业公司，仍有很大的深耕潜力，在重庆或西南地区越深耕，对公司毛利率、社区增值服务、团餐都有帮助，公司在重庆口碑很好，能拿到很不错的存量盘；公司再重庆地区的主要竞争对手是龙湖，但龙湖没办法做中端的盘，龙湖主要还是做高端，金科服务1.5元-5元区间的楼盘都能做。

ü  社区增值服务的拆分：静默期不太好公开，社区增值服务的占比肯定是持续往上走。

ü  22年外拓的规划：给的指引还是4000万方外拓，引入的龙湖高管以前也是做外拓的，住宅、政企、城市服务，团队人数和能级都在提升，外拓面积肯定比21年强；目前的物业公司中，金科把四条业务线做得最好，科技、社区增值服务、本地生活服务都给基础物管有正向帮助，反过来基础物管也给社区增值服务、本地生活服务带来业务，保时捷在重庆和郑州的所有4S店物业服务都是金科在做，公司和城投公司合资形式去拿一些新盘，金科服务在行业的口碑好、帮助做去化，房屋单价也能卖的更高一些，合作方作为小股东参与分红就好了，是双赢的合作形式；保障房相对来说不太会去接，低于1.5元的楼盘原则上公司是不会接的。毛利率来看，商写办公楼（30%）、产业园会更高一些，政府办公楼低一些（15-20%），不能只看基础物管，部分医院和学校已经在给做团餐了，想办法给多业态做增值服务，整体拉通业务毛利率不会特别差。

ü  住宅非住宅占比情况：外拓来看，非住宅上量很快，团餐帮忙拿了很多基础物管业务，如郫县地区科技团队帮忙做了一套系统，政府给了2000多万的饱和收入物管合同。

ü  分红比例：公司会保持合理的分红比例，和股东分享发展成果，公司现金流是很好的，账面现金很多。

ü  未来成长大的瓶颈和难点：公司给的外部指引不算乐观，都是摸排过的，是肯定能完成的，公司强调长期主义，稳步发展，博裕进来后会参与公司发展的大的决策，博裕投资的专业性对公司会有比较大的帮助。

ü  对未来物管行业市场空间的看法：公司一定要把增值服务做好，未来跟基础物管各占50%左右；行业还处于发展初期，市占率很低，还有很大的空间；宏观调控对新房的交付有一定影响，地产市场整体会是箱体震动，但公司服务质量和口碑都不错，不担心拿不到存量项目；存量项目市场是很巨大的，好的物业公司对小区二手房的成交是利好的，金科服务在管楼盘比周边楼盘二手房成交均价是有15%以上的溢价。

ü  回购计划情况：公司通过信托从二级市场购买股份，给员工进行激励，公司给员工的激励是很到位的，员工干劲很足。

ü  退出楼盘情况：公司有主动退出的楼盘，主要是从经济角度考虑，收缴率低、物业费单价低、无法做增值服务的小区会主动退出，一般设定2年宽限期，这种一般是外拓盘。