越秀地产公布2022年业绩：收入同比增长26%至724亿元，毛利率同比下降1.4百分点至20.4%。

核心净利润同比增长2.1%至42.4亿元，符合市场预期。

公司宣派全年每股股息0.63港币，同比+2.1%，派息率维持在40%，对应当前股息收益率为5.6%；

此外，公司额外进行实物分派，合资格股东每持有1,000股公司股票获派发越秀房托62个基金单位。

把握土地市场窗口多渠道积极增储。

越秀2022年新增37幅土地，我们估计对应货值约2000亿元，总口径投资强度达62%、高于大多数同业。

新项目中按建面52%为非公开市场获取，国企合作/TOD/城市运营/勾地占比分别为33%/12%/5%/2%，其中公司TOD模式通过与杭州地铁的合作实现首次异地复制。

截至2022年底，公司总土储达2845万平米，我们测算未售货值超5000亿元、可覆盖约4年销售，充裕度较高。

越秀作为地方国企融资优势突出，2022年以3.11%的加权平均成本在境内发行98.4亿元公司债，带动债务结构和平均融资成本改善：短债占比从2021年末的39%降至18%，融资成本同比降0.1ppt至4.16%。

得益于再融资顺畅和回款高效，公司至2022年底维持三条红线“绿档”，扣预负债率为69%，现金短债比明显改善、至2.23倍（1H22位1.45倍），净负债率为63%、与1H22的60%相若。

我们认为公司将充分利用财务端优势在土地市场吸纳优质地块，进一步增强未来的增长动能。

公司预计2023年合同销售增长6%至1320亿元，对应推货计划为2400亿元（未考虑当年拿地在年内的供货）、隐含去化率为55%（对比2021-22年分别约为58%/51%）。

考虑到公司土储布局良好（一二线城市占比超过90%，大湾区和华东占比近7成）、且其中不乏优质的TOD和城市运营项目（占比达14%/13%），叠加扎实的产品力和市场化的激励制度，我们认为全年销售目标达成的确定性较高。