事件：根据北京产权交易所信息变动，顺鑫农业完成房地产资产（顺鑫佳宇）甩卖，作为曾经输血大股东的不良资产，今天顺鑫佳宇的剥离已经基本完成，自由竞价期间有人参与拍价。后续业绩反转叠加白酒资产整合预期，或迎来长期布局节点。

逻辑一：地产业务完成剥离，专注白酒主业

11-21，顺鑫佳宇地产被出价，出价价格为22.58亿，不出意外，判断应该是实控人或者关联方参与拍卖。

前三季度项目确认收入下地产业务实现营收增长，但由于价格低迷和存在递延所得税资产转回、出售两栋楼宇资产产生税费等因素的影响，地产板块的亏损幅度相比同期亦增大。剥离前地产经营将持续亏损，拖累报表利润，剥离后将对报表产生一次性资产减值损失。在此之前，在地产与猪肉业务持续受压的背景下，无论投资者还是上市公司，均将希望寄托在玻璃副业专注白酒业务上。

顺鑫农业的房地产业务从2015年至今连续亏损，是公司最大的“拖油瓶”，近六年累计亏损近20亿元。也正因如此，近些年顺鑫农业一直高喊“去地产化”口号，继2021年底预挂牌出售旗下房地产公司顺鑫佳宇失败后，今年6月，顺鑫农业再次挂牌转让顺鑫佳宇，表示将“兜底式”剖离房地产业务。

逻辑2：冯柳站台二锅头，带“瑕疵”的价值投资

继2018年重仓顺鑫农业暴赚后，2022年三季度，冯柳管理的高毅邻山1号远望基金再次大举买入顺鑫农业，并于2023年一季度进入公司第二大流通股东席位，最重要的是，在经历过23年年初翻倍行情之后并未减持。在此期间，顺鑫农业开启大幅反弹，超过90%的涨幅令外界钦佩于冯柳的“成功抄底”，也让市场对其困境反转的预期增强。

冯柳的价值理念：选股的核心标准是“好的生意模式同时符合可预期、可展望、可想象这三个要求。”可预期就是要搞明白1年内的业绩和估值情况，可展望就是要能大致感受出企业三年的发展路径，可想象就是要能对10年后的未来有所期盼。

如今在地产拖累报表的前提下，顺鑫农业应该是其看重的底部利空转折节点。

顺鑫佳宇累计拖累上市公司达百亿：2022年年末，顺鑫农业来自顺鑫佳宇应收账款达70亿元，今年5月份，顺鑫农业宣布对顺鑫佳宇增资49.74亿元，将全部债权转为对顺鑫佳宇的长期股权投资；今年4月份，顺鑫农业还自掏腰包，斥资近20亿元购买了顺鑫佳宇持有的位于北京市顺义区的商务中心及寰宇中心两栋楼宇资产；出售完毕后，房地产子公司已累计拖累上市公司财务上百亿，且并不包括新增税费、成本、减值等。

逻辑3：地产业务剥离，白酒业务核心价值体现

白酒是顺鑫农业的支柱业务，拥有300多年历史的牛栏山酒厂是国家首批认定的“中华老字号”之一，且经过顺鑫农业持续的品牌宣传，牛栏山“中国二锅头第一品牌”的品牌形象在消费者心中已根深蒂固。牛栏山酒在过去二十年间实现了飞速发展：收入从2002年的不足2亿元，到2019年成功突破百亿元。

公司近年白酒业务毛利率为46%，尚未披露其净利率，预计在15%以上。未来白酒板块净利润将稳定在12亿以上。

涨价及新品：从2023年起，公司对主要产品进行提价，牛栏山陈酿系列产品每件上调6元；另一重要举措则是升级布局中高端市场：2022年5月，公司推出战略新品金标陈酿，定位于中档酒，单瓶售价在30-40元之间，金标陈酿目标2025年60亿元销售目标，有望接力白牛二打开第二增长极。

逻辑4：北京国企改革加速，“红星”等品牌整合

 

顺鑫集团层面自2019年推动国企改革工作，同年推动房地产剥离规划，时隔四年完成地产剥离工作，下一步将配合北京市国资委推动剥离肉制品业务，推动北京市光瓶酒品牌整合等工作。公司作为市新一轮国企改革重点改革对象，完成资产剥离后后续工作有望加速推进。

盈利预测（参考）：光瓶酒赛道消费升级＋金标产品第二增长极＋房地产等业务剥离后利润反弹＋国企改革赋能加速并购整合。预计23-25年营业收入分别为125/155/180亿元，预计公司23-20年实现归母净利润-4/11/15亿元，分部估值法下给予24年白酒部分25倍PE估值，对应总市值275亿元。

预计近日将有公告下发，后续跟踪，尤其其年报以及一季报等确认反转型机会。

注意投资风险。