●新大正(002968)：“房地产合理的资金需求正在得到满足”，中县中心城市布局完成，全国共建龙头出现

摘要：

①此前高层和金融管理部门多次强调的“房地产合理的资金需求正在得到满足”，房企有望迎来真正意义上的放松，结合此前发改委印发《关于推动生活性服务业补短板上水平提高人民生活品质的若干意见》，中银证券房地产团队看好物业管理企业作为社会便民服务重要力量有望从中受益；

②公司是国内唯一一家专注机构物业的上市公司，在引入原中航物业总经理刘文波担任公司总裁后，筛选出10个国家中心城市作为重点发展布点，实现快速全国化发展，在管项目达461个，覆盖了全国24个省市和76个城市；

③公司于今年5月授予第一批股权激励，中信建投竺劲表示此次考核方案将公司增速中枢提升到了新的高度，未来五年收入复合增速的目标是2017-19年复合增速的两倍，对净利润复合增速的要求也在原先基础上增长近10%；

④竺劲预计公司2021-23年EPS为1.02/1.48/2.11元，以FCFF估值模型显示公司合理估值为47.92元/股（当前股价近39元）；

⑤风险因素：公司全国布局受阻导致业绩增长不及预期、收并购市场竞争激烈，公司未能找到合适标的导致业绩增长不及预期。

正文：

近两日，房地产行业的消息不绝于耳，据传沈阳拟放松限购限售政策，结合此前高层和金融管理部门多次强调的“房地产合理的资金需求正在得到满足”，房企有望迎来真正意义上的放松。

公司简介

公司前身重庆大正物业管理有限公司于1998年创立，最初从事商业物业管理服务,是重庆第一批独立第三方物业企业。2016年，公司股改完成，正式成立新大正集团，承接江北国际机场物业，进入航空物业领域，业务布局延伸至湖北、广西、湖南。

一直以来，公司以“基础业务+创新业务”双轮驱动，以“成为中国智慧城市公共物业服务的领跑者"为企业目标。截至2020年末,新大正管理项目个数369个,签约面积8,000万平。2021年，公司更名为“新大正物业集团股份有限公司”，推动全国化战略布局。

公司业务

2021H1，公司实现营业收入9.0亿元，同比+58.0%，其中学校、航空、公共、办公和商住物业收入占比分别为16.7%、11.4%、20.0%、34.6%、17.4%﹔实现归母净利润0.7 亿元，同比+38.4%。目前，公司主营业务主要包括物业管理服务、物业增值服务﹔其中，物业管理服务包括综合物业项目和专项物业项目。

公司股权结构

从各个细分板块来看，公司各业态发展势头良好：在航空和学校赛道持续保持领先优势，在办公公共物业赛道收入大幅增长。

竺劲认为对于一家物业管理企业来说，管理层的发展战略和城市的布局尤为关键。

（1）新大正引入多位外部高管，发展战略全面升级；

2020年4月公司引入原中航物业总经理刘文波担任公司总裁，其在中航物业主持工作期间（2012-2019年），实现快速全国化发展。

今年以来，公司又陆续从外部大型物管公司陆续引入5位公司副总裁。

竺劲表示人才的到位意味着公司全国化发展战略的全面升级。

（2）新大正股权激励到位，重点中心城市布局初见成效；

公司在刘文波的带领下，筛选出10个国家中心城市作为重点发展布点，并已初步取得成效：公司前三季度新签约合同年金额达到6.4亿元，同比增长160%。

截止至2021年前三季度，公司实现营业收入14.4亿元，同比增长61.7%，增速较过去几年20-25%左右的水平大幅提升。

公司于今年5月授予第一批股权激励，向17名董事、高管、核心骨干授予157.95万股的股权激励，其中刘文波占比达到24%，已全面激发公司员工积极推进全国化战略。

此次考核方案将公司增速中枢提升到了新的高度，未来五年收入复合增速的目标是2017-19年复合增速的两倍，对净利润复合增速的要求也在原先基础上增长近10%。

盈利预测：

竺劲预计公司2021-23年EPS为1.02/1.48/2.11元，以FCFF估值模型显示公司合理估值为47.92元/股（当前股价近39元）。

来源：

中信建投-新大正(002968)-《中县中心城市布局完成，全国共建龙头出现》。2021-11-11；

申万宏源-新大正(002968)-《聚焦非居优质赛道，机制重构加速扩张》。2021-11-2；