【万科A】 两集中推动优质房企盈利改善+龙头房企

1、两集中推动优质房企盈利改善。2月18日，自然资源部内网信息，22个重点城市实行住宅用地“两集中”（集中发布、集中出让）。“两集中”新规要求全年土地集中出让不超过3次，可能驱动行业进入以效益为导向的集中度提升2.0时代，本次新规后，无论大小房企都有增长机会，但预计杠杆驱动型房企市场份额却明确会下降，是集中度更有质量的提升。其中两集中新规将推动优质房企盈利能力改善，房企资金使用效率降低，强资金调控能力的房企更具优势。

2、销售取得开门红，拿地力度明显增强。公司 1 月销售金额 714.7 亿元，同比 20年增长 30.2%，较 19 年同期增长 46.2%，单月销售金额延续 2020 年年末良好态势，取得开门红。公司 1 月新增土储 280.7 万平方米，同比 20 年增长 302.7%，较 19 年同期增长 2.7%，拿地金额 195.1 亿元，同比 20 年增长 410.7%，较19 年同期增长 56.6%。

3、逐浪行业三十余载，打造时代的企业。公司 2020Q1-3 营收同比增长 8%至 2415亿元，归母净利润同比增长 9%至 199 亿元。公司负债结构健康，2020H1 现金短债比为 2.0，净负债率 27%，仅扣除预收后的资产负债率达 75.5%略超红线；公司融资成本稳居行业低位，信用评级位居行业第一梯队；2020H1 公司毛利率微降至 31.8%，随着地货比的降低，未来有望企稳。

4、 开发业务稳健发展，践行城市深耕战略挖掘管理红利，TOD&城市更新成为新突破口。1）住宅销售：公司 2020 年销售额达 7042 亿元，公司单城销售额达 90亿元，大幅超过其他房企，城市深耕战略为公司挖掘行业管理红利；2）土地资源：公司拿地聚焦核心城市圈，一二线城市投资额占比达 80%，2020 年新增土地楼面价为 6838 元/平，拿地策略趋于稳健；3）TOD 和城市更新：TOD 方面，截止 2020 年 6 月末，公司已获取 49 个 TOD 项目，涉及建面达 1803 万方，累计投资 2400 亿元，通过深铁合作强化业务拓展；旧改方面，2017-2020H1 旧改土储权益建面由 289 万方增至 583 万方，CAGR 达 32%，旧改土储占比由3.4%逐渐提升至 6.2%。

5、万科，龙头房企，主营业务为房地产开发和物业服务，主要产品及服务为房地产、物业管理、投资咨询。公司开发业务践行城市深耕战略，拿地聚焦核心城市圈，未来在 TOD&城市更新领域或将有所突破；物管业务在社区&商企&城市空间上形成三驾马车格局，并着力打造科技服务赋能平台；多元化业务在物流、商业等领域均进入行业前列，公司正逐渐成为平台型不动产资管公司。

（1）物管业务在社区&商企&城市三大赛道并驾齐驱，并着力打造科技服务赋能平台。公司更名为万物云，打造 Tech、Space 和 Grow 模块。1）空间服务（Space模块）：2020H1 公司合约管理面积 6.8 亿平，物管收入 67 亿元，其中 55%由非万科系项目贡献。业务形成三驾马车结构，其中社区空间服务以万科物业和朴邻租房两大品牌支撑，资产保值增值效果显著；商企空间服务与戴德梁行共同打造国内龙头商企物管企业万物梁行，在管面积超过 1 亿平；城市空间服务推出“万物云城”品牌，制定 3 年落地百城及营收超百亿的“双百计划”，目前已落地十余个项目。2）科技赋能服务（Tech 模块）：包含 BpaaS 服务、智能硬件、空间 OS 及产品解决方案等 4 类内容。公司期望利用长期沉淀的物管服务体系和科技系统，为其他物管公司提供软硬件、系统及服务体系等能力，打造开放式科技服务赋能平台，剑指物管领域的“贝壳”。

（2）多元业务开花结果，逐渐进入行业前列。1）万纬物流：2016-2020H1 物流可租赁面积由 147 万方快速增长至 1075 万方，其中在建和规划建面占比 43%，未来仍有较大增长动能；2020H1 万纬物流营收 8.3 亿元，同比增长 37%，市占率仅次于普洛斯，位居行业前列。2）印力集团：2020H1 公司已开业面积 836 万方，营收 30.5亿元，公司打造 4大成熟产品线，业务规模和综合实力已进入行业 Top4。3）万科泊寓：2020H1 万科泊寓的开业规模及管理规模皆位列行业第一，开业规模超 12.5 万间，管理规模超 18 万间，仍在积极探索行业盈利模式。 （部分资料来自于西南证券、东方证券研报）

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