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项目端增量支持：政策型银行专项贷款撬动资金

8月19日，根据央视新闻报道，住建部、财政部、央行等有关部门近日出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。此次内容核心在于2点：1、有杠杆效应。此次专项借款精准聚焦“保交楼、稳民生”，严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，实行封闭运行、专款专用，而且此次专项借款有杠杆效应，通过增量借款来撬动银行贷款，最终保障项目建设交付。2、明确责任归属。对对逾期难交付背后存在的违法违规问题，依法依规严肃查处，对项目原有预售资金被挪用的，追究有关机构和人员责任。后续还需要跟踪专项借款的规模，以及项目落地细节。

新政策有望啃下保交楼硬骨头，从而稳定需求预期

根据我们的统计，自7月初地产风波以來，各地方政府及住建部门针对当地的停工问题共出台“保交楼”相关政策36条，包括“一楼一策”、对项目预售资金进行封闭管理等，。我们相信很多项目可以随着银行、地方政府、业主等多方协商而得以解决，但与此同时依然还会有相当比例的项目是属于“硬骨头”，如已无残存货值但预收款已经被违规挪用等项目，不靠外力很难系统解决，而此次专项借款则有助于针对这些“硬骨头”发挥作用。另外，如果“难交付”项目的问题真的逐步解决，也有望对需求端预期形成托底。7月地产风波以来，需求市场也受到波及，8月1-19日60城新房销售面积同比-34%（7月-34%），其中一线-18%，二线-31%，三线-43%，未来关注重点地区的市场恢复进展。

企业端信用担保：全额担保捍卫优质民企护城河

据财新等媒体报道，监管层计划通过指定国企担保和承销示范性房企的新发人民币债券，为房企提供流动性支持，具体包括龙湖集团、金地集团、碧桂园、旭辉控股集团等6家试点房企。相较于此前信用保护工具，此次融资支持力度更大：1、由中债信用增进公司足额担保（而此前担保率较低）；2、预计发行额度更大。8月以来部分非国有房企股债波动剧烈，再融资能力受到影响，此次也体现了监管层对优质发债主体的保障。

增量资金和担保助力企业端预期企稳

房地产市场依然存在陷入负向循环的风险，需要外力来扭转预期，此次针对“保交楼”的专项借款和针对“稳信用”的央企担保等内容就是我们期待的外力，后续需要关注政策实际效果和需求恢复进展，建议继续关注有机会将融资优势转化为拿地和销售优势的央国企和少数头部民企。重点推荐：1）A股开发：金地集团、万科A、招商蛇口、华发股份、滨江集团、建发股份；2）港股开发：华润置地、龙湖集团、中国海外发展、旭辉控股集团、碧桂园；3）物管公司：中海物业、保利物业、碧桂园服务、旭辉永升服务、招商积余、新大正；4）转型房企：华联控股、鲁商发展。