直接消息刺激：央行决定于7月1日起下调再贷款、再贴现利率。其中，支农再贷款、支小再贷款利率下调0.25个百分点，调整后，3个月、6个月和1年期支农再贷款、支小再贷款利率分别为1.95%、2.15%和2.25%。再贴现利率下调0.25个百分点至2%。此外，央行还下调金融稳定再贷款利率0.5个百分点，调整后，金融稳定再贷款利率为1.75%，金融稳定再贷款（延期期间）利率为3.77%。

河北怀来县废止住房限购政策，新房、二手房都可以购买，个人购买该县住房，不再受套数限制。中原地产首席分析师张大伟称，如果废止政策属实，怀来县将是环京区域第一个取消限购政策的地方。怀来县地处河北省西北部、张家口市东南部，与北京市延庆区、昌平区、门头沟区接壤，县城城区距北京二环德胜门100公里。

我国房地产行业及产业链对于 GDP 影响占比高达 30-40%，是影响国内经济的重要因素。地产行业由需求驱动，核心驱动力是城镇化需求，在城镇化仍未完成的背景下，短周期政府政策的核心变量。房地产行业大周期由人口结构决定，小周期由政府政策引起，行业小周期会引发股价大波动。流动性边际宽松是地产板块取得超额收益的充分条件，流动性的宽松与否对需求端决定了地产销售的景气度，而且对供给端流动性也决定了地产企业的融资的量和价。根据中信证券研报的统计，决定板块走势的关键是政策趋势，衡量趋势的关键是按揭利率。政策偏松阶段，龙头单季平均跑赢大盘 10.4%，按揭利率下降的季度，龙头单季跑赢 8.4%，远胜其他时间。长线资金（主要是保险资金）的净买入（或卖出）也对股价产生重大影响。销售表现本身并不构成影响股价的重大因素。

行业的基本面可能正在改善：1）土地端来看，2018年末至今百城供应 /成交比基本稳定在 1.25 倍左右、供地相对积极；并且疫情间政府鼓励供地、土地财政依赖加重，后续供地增加、溢价率相对低位是大概率事件。2）销售端来看，年初至今一二线城市如上海、杭州等限价边际放松；2017 年以来 t 年地价/t 年房价比平均值稳定在 35-37%；并且 t-1 年地价/t 年房价平均值已从 2019 年的 35%左右降至年初至今的 31%左右。3）融资端来看，近期主流房企发债与 2018-2019 年同期限债券发行成本对比，平均利率下行162BP，估算融资成本下行将降低主流房企平均财务费用率0.8pct。

从杠杠政策来看，一方面，从宏观环境来看，金融去杠杆政策已经告一段落。2019 年末中央经济工作会议指出，“我国金融体系总体健康、 具备化解各类风险的能力”，“保持宏观杠杆率基本稳定”。另一方面，房企杠杆率也已经自 2017-18 年高位下行。2019 年 A 股房企平均净负债率 79.4%， 同比-12.3pct，目前已经处于相对合理的位置。

从行业估值角度来看，房地产板块 PE TTM 已低至 8.8 倍，处于历史低位，处于横向板块倒数第二；主流房企 20PE 创新低至 4.9 倍、较 18H2 估值底折价达 25%。股息率方面，板块股息率 2.98%持续超过 10Y 国债收益率 2.83%。目前的估值已经是最近5年的最底部了，而根据半年报业绩披露，地产增速不会是最快的，但是一定是最确定的，15%+的业绩增速还是问题不大，虽然不快，但是毕竟也就5~8倍估值不等。目前的板块估值已较充分反映政策悲观和所谓基本面的估值陷阱担忧，短期板块估值已严重低估。

整体来看，今年地产板块的估值修复可期：1、政策自上而下对行业复工积极支持，以及外围不确定性加剧，国内逆周期调节预期升温；2、2016年930以来政策收紧较严，因城施策政策空间弹性较大；3、流动性改善趋势显著，一些企业2月短融、债券等品种融资成本均较19Q4下行一个百分点以上；4、行业集中度今年环境下游提速可能；5、历史底部的估值位置，主流房企股息率均在5%以上水平。

但同时需要注意的是，“房住不炒”仍然是一个大的基调，行业政策还是稳定为主，国君地产认为曾经的靠杠杆和地价增值的逻辑不存在，所以新周期的幻想也不存在。

从交易层面来讲，受疫情影响今年的放水力度是比较大的，市场上钱多利率低，同时一线城市的房地产市场依旧火爆，今年房地产板块相较于白酒医药等蓝筹板块存在补涨预期，而当下市场的白酒医药都在相对高位，因此会有一部分钱从高估值的医药TMT消费流动到目前处在估值低位的地产。

相关个股

绿地控股：二连板，中国首家以房地产为主业并跻身《财富》世界500强的综合性企业集团，开发的房地产项目遍及全国29个省（直辖市，自治区）130余座城市。同时公司有申请免税牌照预期。

中交地产：公司房地产业务主要分布于长三角、珠三角、京津冀及西南城市群等区域，实际控制人中房集团整体并入中国交通建设集团有限公司。

新华联：主营房地产开发、经营与建筑装修，全资子公司北京新华联置地7.04亿元收购海南香水湾95%股权。

阳光城：福建房地产行业的龙头企业之一，开发有阳光城、丹宁顿小镇、乌山项目、罗星花园、上海天骄大厦等多个房地产项目。

金地集团：公司主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。

信达地产：公司是中国信达的房地产开发业务运作平台，业务集中在长三角区域。

深振业A：深圳国资委控股的振业集团旗下，以房地产开发、住房租赁、物业管理为主业的国有控股公司。

金科股份：以房地产开发为主业，公司已进驻重庆、四川、北京、上海、天津、江苏、浙江、广东、山东等23个省、直辖市、自治区。

天宸股份：公司是绿地控股的第六大股份，占股2.29%。

以及其他的一些行业知名度比较高的公司，比如万科、保利等。