本轮地产行情，源于国家政策取向。2年多疫情持续压制社会经济发展，今年国家经济要复苏，5.5%的GDP增长目标要实现，以及民营地产债务要解决，社会要稳定，一切的一切，还得回到地产来，回到土地财政上来
。第一波的央企地产引领地产板块绝地重生，地产个股从历史最低位反转向上启动；
第二波地产行情，始于本周五的房地产基建投资信托基金REITs概念的异军突起。刺激的消息如下：
供不应求的公募REITs再次迎来大爆款
。 4月7日，2022年首单公募REITs——华夏中国交建高速公路REIT正式开售，基金份额发售价格为9.399元/份，发售总份额为10亿份。在经过战略配售、网下发售后，该产品面向公众投资者的初始基金份额数量为0.75亿份，公众募集规模上限为7.05亿元。
按照过往公募REITs产品的火爆情况，仅约7.05亿元的公募规模可以说是供不应求，一日售罄和低比例配售早已在预料之中。
实际的发行情况比预料中还要火爆。券商中国记者从多个渠道了解到，截至4月7日上午，该基金获得公众投资者认购规模已经超过了200亿元，截至记者发稿，华夏中交REIT公众部分认购规模超840亿，配售比例约为0.8％，公募REITs再次刷新了公募基金配售比例的新低纪录
。周五地产基建信托REITs概念的龙头是600622广大嘉宝，人气股是000965天保基建和002305南国置业，下午爆发的是股价低于3元的地产REITs个股600743和600466
REITs 科普： 是房地产投资信托基金，又叫不动产投资信托基金。
REITs由专业的投资机构进行房地产投资管理，在证券交易所上市交易，投资人可以像买卖股票一样买卖REITs。REITs和传统的房地产投资相比，具有明显的优势，REITs是一种证券化的房地产产品，它使房地产这种不动产流动起来，具有很强的流动性
。 REITs是一种很好的间接投资房地产的方式，非常适合广大中小投资人参与。REITs在我国还没有大规模出现。REITs将募集的资金委托给专业的机构进行管理，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行多元化的组合投资，有效地降低了投资风险，并获得相对理想的投资回报
。 REITs可以是房地产投资也可以是其他基建投资的信托基金，这轮刺激经济发展，除了国有银行放水外，政府支持并鼓励地产和基建公司通过发行 REITs基金，也是关键所在！
题外话：
2022年主赛道价值投资已经被抛弃，大资金疯狂抽离新能源汽车这个火爆2年多的价投主赛道；同时，以消息刺激引领的低价题材股炒作，成为市场获利的主要方式！
历史上，低价股借助各种题材进行估价革命大翻身比比皆是，因此这轮地产行情，消灭低价股也将成为一道靓丽的风景线，短期看消灭估价低于3元的地产股，或许很快会实现！
今天分享预期差最大、股价最低、市值最小的房地产REITs概念股： 000616 ST海投
分享这个票之前，先来分析000616原名海航投资为何被ST，000616主营房地产开发销售和租赁，主营业务都正常，2021年在房地产市场极端低迷情况下，公司依然盈利5000-7500万元（而不像其他低价地产公司年报巨亏几亿到百亿元），资产质量较好。公司之所以被ST，是为其控股股东海航资本贷款14亿元提供担保，而海航资本在2021年受到房地产市场极端低迷情况下发生资不抵债的情形，已经无力偿还银行债务，并被起诉。法院判决上市公司000616负有连带偿付责任，在控股股东无法偿还银行贷款的情形下上市公司需要偿付30%额度（也就是4亿多元），正因此000616在2021年被ST，并无任何退市风险。目前海南法院已经受理并同意000616的控股股东进行破产重整，一旦通过破产重整解决银行贷款问题，那么上市公司000616就可以免除担保责任并申请ST摘帽。
接下来
，我们来看看000616
ST海投的基本面和REITs题材情况
基本面：ST海投 总股本14.3亿股，每股净资产3.35元，股价1.89元，总市值27亿元，2021年盈利5000-7562万元；
ST海投的房地产REITs题材：
一，是两市股价最低（1.89元）、总市值最小（27亿元）、市净率最低（0.57）主营正常（2021年报盈利5000-7562万元）的房地产公司。
二、是预期差最大的房地产REITs概念引领者
（1）公司持有的曼哈顿34街REITs项目基金主体82%份额；
（2）公司发行的“上海浦发大厦资产证券专项计划”是上海证券交易所首单类REITS项目；
（3）公司还拥有新加坡REITs管理平台
、营房地产一、
，不到2元
搭建REITs投资平台
有趣的是，海航投资对美国REITs项目的不断加码，与中国REITs市场规则出台，有着某种“神同步”。正是在2020年，中国REITs顶层设计向前跨越一大步，万亿量级的全新投融资市场即将激活。
掐准了时代脉搏，海航投资似乎对不动产基金业务有着天然嗅觉。
事实上，在中国公募REITs项目尚未问世之前，海航投资已经是类REITs的首批玩家。其主导的海航浦发大厦，被视作上海证券交易所第一单类REITs项目，也是国内首单以单一写字楼物业为标的资产的类REITs项目。
2015年12月，海航浦发大厦资产支持专项计划完成发行，并在上交所固收平台挂牌转让。几经运作，具有国际资本背景的凯德出手，海航主导的国内首个通过市场化方式退出的类REITs项目，于2019年1月顺利完成。
由此可见，海航投资的底气，还来自于对操盘类REITs项目的自信——即便在当时的政策法规条件下，它依旧能开启房地产证券化的新可能、新路径。
因此，业内观点普遍认为，当前政策东风之下，具备类REITs项目实操经验的海航投资，持续加码美国REITs项目，既是公司战略转型所必须，也为将来中国开放商业地产REITs项目“秣马厉兵”。
不要忘了，海航投资还有背靠海南自由贸易港的先天优势。2020年6月，国务院印发《海南自由贸易港建设总体方案》，着重点出支持发展不动产投资信托基金，而海航投资，正处在风口之上。
海航投资看重的是美国REITs项目的美好前景。
早于2015年，海航投资便与铁狮门签订合作协议，涉及设立基金分别投向曼哈顿项目，总开发成本45.21亿美元，其中海航计划投资6.66亿美元。
铁狮门是谁？多年雄踞全球房地产私募基金三强，铁狮门以超强的地产基金运营能力著称。资料显示，铁狮门通过参与旗下地产基金超额收益的分配，擅长以不到5%的资本投入，分享了地产项目40%以上的收益。
铁狮门超强的金融能力，正是海航投资涉足不动产基金所必须。与铁狮门合作后，恒兴聚源的另外两只基金恒兴创展、海投一号也相继浮出水面。
时隔数年，铁狮门项目穿越新冠疫情，工期已步入尾声，项目价值即将兑现。对航海投资而言，此时增持恒兴聚源 LP 份额，相比 2015 年的初始投资，回收周期不仅大幅缩短，更因熟悉项目，对投资收益风险把控力更强。
不断上涨的美国房市，或是海航投资加码的另一原因。尽管新冠肺炎对全美经济造成重大冲击，但房市不断走高，是为数不多的逆势上扬行业。加之美国REITs发展已极为成熟，房地产牛市无疑为REITs投资者，注入了一针强心剂。
000616公司2021年三季报内容涉及REITs项目进展情况：
（1）曼哈顿34街REITs项目.截止本报告期末，公司合计持有曼哈顿34街REITs项目境内投资主体恒兴聚源82.11%基金份额。根据曼哈顿34街REITs项目2021年上半年运营报告，施工方面：项目的建设仍在按计划进行，2021年1月钢筋结构已封顶，4月已完成水泥浇筑，目前正在进行玻璃幕墙的安装工作，计划将于今年内完成，预计明年将取得临时占用证（TCO）；租赁方面：除2021年5月已向辉瑞公司及时交付了其所租赁的空间，项目还准备按计划将场地移交给debevoise&Plimpton，以便该公司今年秋季开始装修工作。与此同时，铁狮门方与多家潜在租户的租赁谈判也正在持续稳步推进中。
（2）梅西百货改造REITs项目。截止本报告期末，公司持有梅西百货改造REITs项目境内投资主体海投一号87.60%合伙份额。根据梅西百货改造REITs项目2021年上半年运营报告，工程进度方面：基础建设工作已基本完成并已获得临时占用证（TCO）；租赁方面：与原租户Whittle School解约后，与St.Francis College签订了新的租赁协议，租赁面积约25.5万平方英尺，占项目可租赁面积的42%，该租约已生效执行。目前，铁狮门方正在寻找其余物业部分的替代租户，但不排除后续可能会产生其他设计费用，以协助其向潜在租户开展推介工作；
三、000616也是海南自贸区概念股，龙头002596已经6连板（也是从低价启动）；
四、准金融概念，公司持有华安财险7.74%股权；
五、房地产重组概念，具备乌鸡变凤凰的可能性
。法院已经受理公司控股股东海航资本进行重整。海航资本是国内赫赫有名的千亿级资本控股集团，政府背景资源雄厚，相信参与重整的战略股东也不会是普通级别公司，一旦控股股东引进相当级别的战略投资者完成破产重整，届时000616公司为其担保贷款连带责任则消除，公司符合申请ST摘帽条件，同时上市公司控股股东也将变更为新的战略股东，2022年是中国房地产否极泰来的绝地反击年！
2021年阿牛公开分享的新能源ST摘帽大牛股002176，股价从最低价1元多起涨最高到32.56元，新能源大年造就了ST摘帽的002176去年年大涨20多倍的惊人故事！
既然2022年是房地产绝地反击年，市值只有20多亿股价只有2元不到的地产ST海投000616或许也有乌鸡变凤凰的惊艳机会。
以上观点，仅代表个人思路和逻辑，不对任何人构成任何投资建议！！
