会议要点

1. 经营情况及展望

融创服务自身经营恢复常态：上半年总收入34亿人民币，净利润3.4亿人民币，非关联业务占比超过90%，表现出较高的独立性。

毛利率与管理费率改善：上半年毛利率与净利率保持稳定，管理费用率有所下降，说明盈利能力有所提升。

整体财务状况向好，经营风险可控：应收账款减值风险得到控制，经营性现金流呈正向发展。

2. 三季度策略持续

三季度业务没有明显变化，维持与上半年相似的稳定状态，并未出现显著恢复或高增长。

全年业绩预期为个位数增长；应收账款不增反减，减值不增加；95%收入来自第三方，现金流大幅提升。

融创服务母公司重组积极，保持绝对控股权，有利于公司未来发展；关于应收账款回收保持积极态度，有部分回款表明地产支付能力。

3. 物业板块适应市场变革

对于近期地产政策，信号上是一个非常大的转变，影响将逐步消化。目前，救企业和销售地产市场是重点，市场恢复需时，但这将帮助企业正常运作。

物业行业已基本消化过去从地产下行带来的负面影响，未来物业服务将加强针对非住宅和二手房的业务，强调运营能力和服务品质。

物业行业总量仍大，经过调整后改变了过去依赖规模的模式；未来可能保持约10%的健康增速，从而实现持续增长。

4. 物业管理展望

融创服务主要运营困境：历史合作项目由第三方物业公司管理，且更换物业公司存在困难；近年来融创服务承接融创集团绝大部分新项目。

未来融创服务竞争力依赖于服务质量提升，而非资金或资源投入。2023年第三方业务占比接近40%，并且外拓新合约几乎全部来自第三方。

收费效率和增值服务是主要挑战：预计2023年收缴率优于2022年全年92%；增值服务面临行业质疑和模式调整，聚焦产品线和城市，预计影响短期业绩但长期看好。

5. 商管板块盈利复苏展望

商管板块复苏：由于去年疫情影响，2023年商管板块表现明显优于上一年，客流与销售额基本恢复至21年水平，预计2024年将实现增长。

经营业绩有压力：业绩受到地产板块影响，商场运营管理后因回款问题导致业绩和利润受影响，报表上可能会反映一些负面影响。

物业服务行业前景：整体地产行业下行，但物业服务维持增长趋势，融创服务在良好基础上有望实现后续发展。

Q&A

Q：公司在三季度的业务表现和上半年相比有何变化？是否有战略调整？

A：三季度的业务表现相比上半年没有太大变化，业务正按部就班向前推进，并没有回到高增长的状态。但是，由于今年进行了战略调整，我们将外拓的城市数量从80多个减少到45个核心城市，提高了外拓项目的标准要求。这些变化导致外拓量有所下降，但三季度依旧保持了这种策略，且在质量方面保持了高标准。

Q：关于融创服务全年的业绩预期，有哪些具体的财务指标？现金流情况如何？

A：我们预计今年全年业绩将保持个位数的增长。关于财务指标，应收账款大概率不会增加且还在减少，这是从去年开始的趋势。应收账款的减值也不会增加，今年上半年实际上有小幅减少。至于现金流，上半年已经大幅改善，并基本持平。我们预计，随着业主缴费习惯的影响，特别是在12月的集中缴费，今年全年的现金流情况将比去年有很大改善。95%的收入来自第三方，这对全年业绩是有正面影响的。

Q：母公司重组对融创服务有何影响，尤其是关于应收账款的回收？

A：对于关联方应收账款的问题，我们一直积极沟通，通过各种商业和法律手段进行催收。随着母公司债务重组的成功，以及某些项目融资的正面进展，我们对未来应收账款的回收持有希望和期待。虽然我们无法确定具体的时间表，但我们将继续积极地推动这一进程。从上半年已经可以看到，由于我们的努力，地产已经有少量回款。同时，母公司重组后，融创服务获得的股票，说明债权人对公司的长期前景持乐观态度。母公司依然保持着接近49%的绝对控制权，而这对融创服务来说，是对未来发展的有力支持。我们现在主要的精力还是放在提升自身业务和内生增长上。

Q：从业者的角度来看，目前对房地产市场的感受怎样，特别是最近的政策感受，以及地产下行对物业管理行业的影响可能会持续多长时间？我们应该如何逐渐摆脱这种影响？

A：关于地产政策，虽然我不是地产行业专家，但是可以看出最近政策力度在增强，这在一定程度上增强了市场信心，我认为是一个积极的信号。目前的政策似乎首先是帮助企业渡过难关，然后才是激活市场。对物业管理行业的影响来说，自2021年下半年以来，负面影响已经基本消化。在业务上，过去增长多依赖新房市场，但近年来二手房和非住宅项目的占比正在提高。我们已经开始回归到自身的基础业务上，同时着重提升体系能力，这对我们来说是核心。总的来说，负面影响已差不多消化完毕，未来将更多地依赖物业公司本身的实力。尽管市场增速可能不会像过去那么快，但维持在10%左右的增速依然是可取的。

Q：在外部经济环境紧张及物业行业激烈竞争下，公司是否有考虑制定激励计划或措施？

A：公司一直有激励机制。我们在业务拓展方面的激励主要看五个维度：1）城市层级；2）项目区位和密度；3）利润率和现金流；4）合同年限；5）合同金额。这些激励系数会导致最高和最低激励相差三四倍。对于股权激励，自上市以来，我们有一个约占15%总股份的激励池子。员工获得的是实际股权，不需支付对价，不需行权，且效果即时。员工股权按四年归属，每年约归属25%，这种机制一直在执行中。

Q：关于上海融创滨江一号院物业管理方案，像绿城服务这样的高端项目，我们有没有可能去争取更多的这类项目？

A：针对是否会争取更多高端项目的问题，原文并未提供具体回答。

Q：公司在过去的项目中，与其他物业公司合作的情况如何？当前及未来对于合作与管理上的看法是什么？

A：融创服务的早期项目，像滨江一号院，曾因为与绿城的合作在2016年分家时大部分老的物业项目转由绿城服务管理。此外，2017年收购万达物业时，一些已经交付的物业由万向美负责管理。这些历史原因导致的物业管理权转移，一旦确定了物业公司，通常难以更换，除非由业主委员会介入。自2019年开始，融创服务几乎接管了所有全资和合资项目的物业管理，98%左右的项目均为融创服务所管理。至于未来，融创会采取市场化手段管理高端物业，内在服务品质将是关键竞争力。只有服务做得好，才能够有力竞争并吸引更多物业管理项目。

Q：2023年融创服务向第三方的项目占比预计会达到多少，以及2024年的外拓计划有何指引？

A：从中期数据来看，第三方项目的面积占比约为35%，而从外拓的新增面积来看，几乎接近100%都是来自第三方，因为目前公司未新增自有项目且没有参与拿地。对于未来的外拓计划，65%左右的新增面积将由第三方占据，其中35%可能是住宅，表明增量主要来自第三方。

Q：2023年融创服务的物业收缴率怎样？非住宅物业管理项目的一般账期是多久？

A：根据中期对比趋势，2023年的收缴率在中期时达到82%，相较去年同期的78%提高了4个百分点。全年收缴率预期将高于去年的92%。对于非住宅物业管理项目，整体账期一般在90天左右，受成熟项目较少的影响不大。

Q：目前社区消费复苏情况如何？对2024年社区消费有何展望？

A：融创服务在2020年开始构建社区增值服务业务。今年上半年，融创服务对策略进行了调整，如架构上的直管处理和业务模式从合作转向自营。这些调整导致今年的社区消费业绩表现受到一定影响，因为不仅受到宏观经济和消费动力的外部影响，公司内部也在进行的策略调整中寻找改进的空间。对于长期前景，增值服务，包括实际消费业务，仍然存在前景。面临市场质疑，融创服务在反思和调整增值服务的业务模式，旨在理解每一条业务线的内在逻辑，聚焦产品线、项目，打造稳健的增长路径。尽管今年业绩受到调整的短期影响，但选择的是有助于长期可持续增长的策略。

Q：公司的商管板块盈利情况如何？对于2024年商管板块的增长有何预期？

A：对于商管板块的盈利情况，首先从业务经营角度来看，今年商管板块的业务表现肯定比去年好。去年由于疫情的影响，我们受到了较大的冲击，但今年随着客流和销售额的逐渐恢复，业务已经基本恢复到了疫情前的水平，甚至有所增长。不过，从经营业绩的角度来看，今年商管板块的业绩依旧受到地产部门一些回款问题的影响，导致报表上可能会出现一些收入确认的问题以及对利润的影响。尽管如此，从整体经营情况来看，情况是好转的，恢复情况也算可以。至于2024年的增长情况，目前尚未提供具体预期。