[玫瑰]PS：可能是1年1倍

【国君地产|讨论（四十四）】4年缩表路结束，2021再造楼市牛年

[玫瑰]导读：2021年是2018年开始的房企4年缩表之路的最后一年，同时，在经历股市资产价格上行之后，2021年还将迎来需求端的上行，反转在即。
 
[玫瑰]①    再次强调，2018年资管新规拉开的房企缩表之路，将在2021年年底结束，房企进入低杠杆阶段。
在2018年深度报告《用金融，重塑地产周期（论道五）》中提出，房企经营有三重杠杆，分别是拿地、开工、预售这3个环节的土地多重抵押造成，使得楼市的周期并不是供需周期、而是金融周期，未来将经历逐步去三重杠杆的路径。自2018年去拿地杠杆开始，2020年去开发杠杆、2021年开始涉及预售杠杆，房企资产负债表逐步收缩，先从表外收缩至表内，表内资产和负债在久期匹配上变得更加合理。按照目前的测算（见2020年中期策略报告），这一轮房企缩表将在2021年年底结束，完成长达4年的缩表之路，进入低杠杆运营阶段。
 
[玫瑰]②    低杠杆运营，意味着土储水平大幅度降低，叠加当前的“两集中”供地，房企资金使用效率大幅度下降，我们预计，2022年将是房企优劣差异真正意义上拉大的元年。
有大量企业，此前在手土储可售年限超过4年，也即土地储备/销售金额>4，在当前的政策下，这个比值将下降至3以内，因此，减少的土储对销售金额将是巨大考验，随着土储的下降，预计有较多企业将开始出现销售负增长局面。同时，对于拿地判断较差的企业，一旦出现资金沉淀在难以去化的项目中，没有新增融资意味着企业将进入衰退周期。若再叠加供地时间集中政策，无论是提前回款导致资金闲置、还是延期回款错过拿地时点，都将使企业面临淘汰。
 
[玫瑰]③    以上问题反映出来的中周期见底和企业分化，将在2022年拉开序幕，而在2021年，将出现一次楼市牛市，类比2017年的调控趋紧但量价齐升。
2015~2017年是楼市上行叠加楼市调控的，核心原因在于行政管控趋紧、但货币政策大幅度宽松，使得结果依然是楼市上行。我们预计，2021年情况，将复制一个小量级版的2017年，就是呈现政策不断调控、量价不断上行的局面。和上一轮上行周期不同的是，当前M2和社融增速提速更多反应在非房企的融资宽松上，也即，经济复苏的早周期行业是制造业、而非历史上的房地产，那么从时间来看，即将进入到的经济复苏中周期和后周期，将开始向房地产蔓延，带动楼市需求的大幅度上行。由于过去3年多一直在去土地库存，拿地总量远小于销售总量，2021年的供需结构在短周期上将出现局部失衡，带动量价上行。