【华泰地产】房地产将如何受益于此轮稳增长？

今天央行召开新闻发布会，表态积极，强调2022年将坚持稳字当头、稳中求进，提出充足发力”、“精准发力”、“靠前发力”等。针对房地产，也提出化解风险、满足房地产市场合理融资需求、做好并购金融服务等。“稳增长“成为会议重要注脚，而房地产作为经济重要压舱石，我们认为也将在稳增长中受益。

需求端一房贷迎利好：央行1月17日超量续做MLF,并下调利率10BP,本次降息是央行自2020年4月之后首次下调政策利率，预计1月20日起5年期LPR也将下调，属于近2年以来首次，叠加上月降准，意味着流动性边际宽松进一步发酵。首套房贷利率自9月高点5.74%后逐月下降，11月已降至5.69%，随着LPR下调，预计还将进一步回落，同时部分重点城市已经开始进入下行周期。从房地产行业07年以来的周期演绎来看，房地产成交景气度拐点与货币政策拐点基本一致。当前房地产行业基本面困境在于需求信心不足，而降息在一定程度上对需求有一定改善作用。

融资端一企业扩信用：我们从2021年末以来最坚决强调需要重视以央企为代表的优质房企融资变化，此次出险企业的浪潮将促使融资政策从全面限制转向结构性鼓励，以并购融资为代表的新渠道将打破持续近年的融资穹顶。在10月房企债券隔融资规模创出2018年以来的最低值后，11-12月发行规模触底回升，近期保利、万科、中海、招商蛇口、龙湖、绿城集团、滨江集团等企业持续新注册/计划发行中票、公司债等，规模合计275亿，印证我们强调的信用扩张观点。

还差什么？期待地方政策发力！12月地产数据进一步下挫，纵观全年行至10年来低点。12月单月房地产投资、新开工面积和销售面积同比降幅分别拉大至14%、31%和16%，土地购置面积同比降幅下探至

33.2%。我们预计2022年一季度房地产市场基本面仍然无法见底，景气度和稳增长的博弈在一季度将持续发酵，目前金融层面利好频频，但仅依靠金融端是不够的，地方政府政策在年后的发力我们认为有理由值得期待！

终局思维，向死而生：金融端利好频传，反映政策端持续向稳增长倾斜，叠加中央经济工作会议定调更具备托底意味，有望带来地方政策的改善空间，优质房企将得到更多的政策倾斜，建议从终局思维选择头部房企，享受短期估值修复和长期格局优化、多元业务带来的稳健成长，同时关注头部物管公司和彻底转型的部分房企。重点推荐1)A股开发：金地集团、万科、华侨城、中交地产、滨江集团、金科股份等；2)港股开发：华润置地、龙湖集团、中国海外发展、旭辉控股等；)物管公司：保利物业、碧桂园服务、招商积余、旭辉永升服务、中海物业、新大正等；)转型房企：华联控股、鲁商发展等。