那么风险来了，这个风险来了是什么意思？

就是我们房地产已经告别 了 20 年的上半场，就是单边上涨的上半场进入了下跌的下半场。我们其实讲的就 是说国家讲的房地产要适应房地产供求关系发生重大变化的新形势，新形势之一就 是从过去的供不应求转到供大于求，从过去的防范上涨，那么转到了以防范下跌为 主，在这种情况下的话，大家知道如果说人民银行配合住建部做了大放水，做了首 付的下降，做了认房不认贷，那么一线城市出了调控政策，大家知道你可能救了短 期肯定是没问题，但是你救不了长期，那么长期下滑的话，这个风险肯定是由人民 银行来承担的，到时候的话，我们知道中央各部委要做政企考核的时候，人民银行 就要被打板子了，这个不仅是说你的政策有问题，更重要是官员的这个问题就更大 了。

所以我们知道整个为什么大家应该想一下就 7 月 7 号人民银行上半年的金融数 据分析会的时候，那么货币政策司的司长邹澜，他说房企的负债结构，30%是供应 商的垫款，30%是预售款，只有 14%是银行贷款。他讲这个话是什么意思呢？其实 你风险的下滑对我人民银行，对我金融体系，正规金融体系，对正规金融体系的影 响是不大的，他想传达这个信号。

所以我们讲就是说从这个角度来讲就是说这也是 为什么我们觉得央行它在出政策上是有顾虑的。另外的话，你不管是降首付、降利 率，还是认房不认贷，都会增加金融机构的风险敞口，而且这也会某种程度上违背房住不炒。所以就是说我们讲一线城市把这个方案报上去，其实一线城市的方案里 面没有限购调整，没有限购政策的调整，那么当然就因区施策，外围的区域它有了 限购的松动，但是整体来上来讲，限购政策还是保留的，因为我们讲广州、深圳外 围，特别是广州、上海和北京，其实外围区域的限购政策已经有所松动了。

所以现在来看的话，我们讲太可能说政府或者说国企、央企，那么来出手去救 他，那么除非得到很明确的指令，政府能做的，一方面就是我们讲通过这种销售端 的纾困，就是降低利率也好，或者说各地需求端的刺激也好，降低 LPR 也好，还有 发声来稳定市场情绪也好。当然政府能做什么他也会做，就是说比如说地方政府牵 线搭桥，引入外部资金，那么引入一些上下游的企业来收购你的股权，收购你的项 目，但是现在最大的问题是没有企业愿意这么干，市场上出售的资产包太多，愿意 当白衣骑士的这种救火方是比较少的，所以我们看碧桂园的问题的话，就是碧桂园 1-7月份的销售额大概下降了 60%，同比下降 60%，因为他的项目主要在三四线。即便是一二线也在远郊区，我们知道一二线远郊区的价格已经下跌了 30%了，所以 的话就是说你碧桂园你能救的只能是说那么一二线的，就说这些三四线或一二线的 远郊区，这些项目的销售能够回升的能救你，这是唯一的渠道，没有其他渠道能够 救你。

那么第二个问题就跟大家讲一下，一线城市的限购政策是否会很快会放开。

因为中心区的限购如果放开的话，它有几个担心，一方面是触碰房住不炒的底 线，大家应该知道就房住不炒这个不管怎么样，你市场再怎么下滑。房住不炒尽管 在政治局会议上没提，但是他写入了十九大，写入了二十D，这是治国理政的方 案。它不可能去取消的，那么所以如果你完全退出了，就意味着大家谁都可以买，想买多少套想买多少套，房住不炒就没有任何意义，所以这是第一个。

大家知道现在一二线热点城市，基本上挂牌量已经创历史新高了，深圳这样的 城市二手房挂牌量 12-15 万套，同期增长了 40%多，广州的挂牌量在 15-18万台，重庆更大，重庆超过了 20 万套，成都也超过了 20 万套，超过 15 万套的我跟大家 讲有杭州、青岛，那么武汉、南京这些城市全部超过了 15 万套，这里面 30%的左 右的是套现盘。

那么所以的话我觉得那么你放开限售的话，可能会导致大面积的挂牌，那么这 是一个最担心的问题，就大面积挂牌更加会导致价格下跌的预期，而且一线城市投 资客的比例也是比较大的，拥有多套房的人比较多，大家知道现在拥有多套房的人 现在都在挂牌卖，那么他们可能如果是挂牌卖，要想尽快地出货，只能降价，所以 现在是出现这么一个情况，所以短期内的市场的话确实是比较不是特别的看好，当 然我说的有点，我说的只是实事求是跟大家讲，只不过是大家可能在市面上或者在 其他渠道看不到这些情况，我就跟大家去把这个情况去讲一下，而且国家认为一线 城市如果涨的话，因为新市民和年轻人主要在一线城市，那他们可能更加买不起房了，这个可能造成的社会舆论可能会更加的不太乐观，

就是从短期内来看，那么另 外第三个问题就是未来政策会有哪些出台，其实大家可以能够看得到，现在来看是 两个方面，一个就是各地优化政策，大家知道近期福州、厦门、成都、沈阳等二线 城市降低了二套住房的首付比例，大概从40%降到 30%，这个是没有任何问题的。

第三就是推 动商业贷款转公积金贷款也正在做，也主要是降低相比降低存量房贷利率，更大可 能还是推动商业贷款转公积金贷款，这前提是你得有公积金贷款的那么大额度才 行，它这个范围也不是那么大。还当然一线城市的政策正在路上，现在很难产，难产的原因我也跟大家说了，那么主要是各方的博弈以及担心。

那么另外一个跟大家讲一下第一条政策说因城施 策来做，第二条政策的话就是我们讲的降低利率，主要是新增贷款利率，存量贷款 利率我会稍后也会跟大家说。因为 6 月份以来，央行的三个月内年度连续两次降 息，6 月份大家应该知道 LPR 下降了 10 个基点，那么预计 8 月 15 号 LPR，那么而 且就说 8 月份的话，因为我们知道前两天刚下调了政策利率，因为政策利率和大家 应该知道跟 LPR 是联动性非常高的，那么管理层也知道比较差的，所以那么 LPR 将 会再次下降 10 个基点，那么所以就是央行做得只能是这个，别的可能它并不会太 多的愿意去做，至少目前来看是这样的，当然就是说不排除很快有可能一线城市，比如说认房不认贷，全国认房不认贷，这个是有可能调到，但是至少我目前所掌握 的信息没有，所以就是说现在政策调整就是顺着这两条主线，一个就是这种各个城 市因城施策，降低首付也好，公积金也好，从公积金转商贷也好，那么搞这种购房 补贴也好等等，能做就是小打小闹，这种小打小闹效果很有限。

我这个判断应该问题不大，一方面就是四季度本来就是一个旺季，就包括 10 月份在内，因为 9 月份不好的话，那么七八月份还这里还要告诉大家一个七八月份 不好的一个很重要的原因，就是 7 月 24 号政治局会议以后，从我们调研的市场情 况来看的话，这种新盘的访客量都在明显的上升，就二手房的待看量和新房的访客 量在明显的增加，但是转化率在明显的走低，就是什么，大家只看不买，一个很重 要的原因都是等政策落地，所以导致七八月份有很多需求就没有释放，可能会在 9 月份或者 10 月份去释放，这也是我们认为四季度可能会比三季度好的一个原因，大概率也比二季度要好的一个原因。如果这样来看的话，全年我们知道一到 7 月份 商品房的销售面积是下降了 16.5，销售金额下降了 1.5，这样的话全年的话大概率 销售，悲观的大概下降 5%，乐观的话上升 5%。销售金额悲观的话零增长，乐观的 话 10%以内的增长，这是我们整个对房地产走势的判断。对一线城市的来看的话，我们京沪要比这个广深也好，大家应该也看到了。

像大家知道广州的话，外围基本上像南沙、增城、从化已经不限购了，深圳的 话还是比较严厉，但是深圳我们知道投资客太多，挂牌量太大，价格跌的幅度太 深，而且深圳受金融地产互联网的影响最大，深圳的中产人群是不够的，深圳的投 机氛围太重，过去投资客太多。所以深圳城市的话，那么其实未来我并不是短期内 能够看好的，因为它没有中产阶层，两极分化，像京沪的话，它有机关，国企事业 单位，有高校，有中央企，中央国家机关，有省的国家机关，深圳这个城市的话就 没有，它除了大量的打工人以外，就是一小部分高收入人群，所以它这个城市的房 地产就下滑的比较快，所以我未来的话还是看好京沪，那么政策松绑以后的钱，就 房地产的发展性，而且但是特别是北京，北京的话，近年来其实我们看投资厂商控 制得非常严格，那么上海的话，它主要是国际化的大都市，它整个对高收入人群的 吸附能力，真正的人才的吸附能力是非常强的，所以这两个城市是我比较看好的，广州、深圳短期内甚至中期我都不是特别看好，这是跟大家讲的第四个方面。

所以我们讲需求的断层就导致我们房价收入比真的是比较高，所以我们讲的整个房 价收益比或者说泡沫还是比较高的，但是这个泡沫的话，你只有这个泡沫只有破灭 了以后，你才能真正判断它是不是泡沫。

第六个问题的话就跟大家交流一下，这个广东省内会不会降低首付比例，我 们知道整个存量房贷的利率，就全国存量房贷利率就是已经发放了房贷的利率，它 主要利率区间大概在 4.7-5.0 之间，那么比今年以来，比 2023 年以来发放的房贷 利率大概高 60-90 个基点，但是我们所说的存量房贷利率大概主要是在 2016-2021 年，就楼市最火的这五年发放的房贷利率大概在 5.3-6.1 之间，相比我们现在的房 贷利率大概高出 150-200 个基点，这个利率还是比较高的。那么银行愿意不愿意降 低存量房贷利率，我认为这个不能太乐观，因为我们说的话就是央行在表态这个时候前后两次表态，它的用意就是市场化、法制化、自主协商、依法有序。大家表态 的话就意味着央行作为一个监管机构，它要尊重商业银行作为一家企业，作为一家 商业机构，它必须要有权利履行合同，尊重合同法的这样一种意思表达。

另外 的话就是央行要求按照市场化、法制化的原则，它传达出的意思就是说，那么稳定 房地产市场是央行货币政策现在主要做的目的，但是你降低存量房贷利率，对稳定 房地产市场没有太大的作用，它是对存量房贷，但并不对房地产交易会有很大的影 响，这个不太对交易的影响是微乎其微，反而会导致银行的利润的收窄。

当然了就是说因为我们知道贷款利率还是有可能下降的，因为我们到按揭贷 款进入存量时代了，大家知道从去年第四季度开始，我们的居民购房贷款的余额 开始减少，这是第一次。这里跟大家强调，这是第一次，史上第一次银行的按揭 贷款的余额开始减少了，2022 年的四季度个人购房贷款余额下降了 1100 亿，这是 第一次。今年第一季度大概反弹了 1400 亿，但是二季度又下滑了 3400 亿，而且 幅度比较大。所以整体来看的话，从去年第四季度到今年上半年，银行的按个人 购房贷款余额已经下降了有三个季度。

各银行主动调低了，这个幅度也不大，就是降低存量房贷利率，只有个别银 行未来也会有个别银行会推进，但是幅度会很小。其实广州的兴业银行广州分行 已经开始做了，但它只是给存量房，就是给提前还贷的人群，它有一个叫做以一个 月的利率的，好像是一年的利率的减少，好像下调幅度也不大。所以我们认为总的 结论就是个人房贷利率下调幅度比较小，而且不太可能大面积推广，至少是目前我 所看到的。

那么第六个问题，要跟大家讲一下广东的提前还贷的比例是有多大，我首先 这里强调一下，今天是我们跟内部的交流，大家一定要对就是说对我的数据要进 行保密。就是说我们知道今年广东的广州全省，广州、深圳的商品房的销售面 积，1-7 月份的增长大概是在全省是 7%左右，广州是2%，深圳是 9.4%。新房销售 金额的话是全省 8%，然后广州是 4%，深圳的销售金额是有所下降的，但是幅度不 大，总的来讲，不管是广东全省也好，广州深圳也好，销售面积和金额基本是增 长了，但是我们知道那么新增个人住房贷款减少的，而且当然刚才也跟大家分享 的数据就是全国的个人购房贷款余额是下降的，那么你对于这种热点城市来讲肯 定是下降。

这里的数据大概是我就不再跟大家透露，大概 300-1000 亿之间，提前还贷的还是 有的，但是未来的提前还贷的规模会有所减少，而且要告诉大家，即便是下调存 量房贷利率，也没法阻挡提前还贷的大趋势。提前还贷并不是因为利率高了，利 率高只是一个方面，主要的原因就是你房价跌了，因为很多过去几年买房的人，就说 2016-2021 年上半年买房的人为什么买房？很大程度上是对房价上涨的预期 所引诱，就认为我买房可以赚到钱。那么所以才愿意承接贷款，承接高利率。现 在当房价开始下跌，而且房价下跌的预期已经形成了，这里要告诉大家的，房价 只涨不跌的预期已经形成了。

所以在这种情况下，即便存量房贷利率调整，也无助于解决大家提前还贷和卖 房的趋势，就 20 万挂牌的趋势。那么这会缓解提前还就是降低存量房贷利率，会 缓解提前还贷和二手房挂牌，但不会扭转提前还贷和二手房挂牌的大趋势，另外就 是广东的二手房的销售的状况如何，是否会出现这个抛售潮，广东省的二手房，因为全国也大概是今年上半年，或者 1-7 月份的话，二手房表现是比新房好的，全国 也是这样的，广东也是这样的，广东大概增长了 50%左右二手房的交易，那么其实 是为 2019 年以来的最高水平，

销售回款，现在外部融资大家知道都已经差不多暂停了，不管是境外的发债，还是 境内的发债和开发贷款，当然除非是干净的地，招拍挂的地，除非是国央企的地，那么民企的话现在拿到开发贷款的比例现在也没有明显的好转，外部融资基本上已 经不好使了，内部融资就是你造血功能，就是你的销售回款。现在大家应该知道从 6 月份以来大幅度的下滑，所以开发商自救只能是好好地卖房，现在很难。就是说 传统的自救思路就是靠卖房，现在很难救开发商，特别是民企，但是有没有办法救 也有，一个是卖优势资产。第二就是能不能家族资金掏钱出来，其实现在我们说不管是恒大也好，还是碧桂园也好，都督促他要拿自己的钱，老板要自己掏钱出来，就是说现在不允许这些高管出境。你不拿钱出来不行，因为现在我们知道很多项目 保交楼都没钱，因为都被开发商给抽走，那么优质资产的话，现在来看的话也比较难，就有优质资产的企业。第二一方面是优质资产都被抵押出去，第二的话这个老 板还希望拿这些优质资产有谈判的筹码希望东山再起。所以这个也不愿意往出拿，所以就说自救现在处于一个尴尬的境地，就是那么大的很多房企是躺平的。

第十个问题就是开发商违约后，一般是怎么进行债务重组的？现在政府的思 路就是说，要求是说最好是不要违约，在违约之前发现了风险，我就开始进行风险 前的筹资。爆发前，我就要通过牵线搭桥，搭建平台，鼓励国企央企的优质的企业 来收购你的股权项目，担保，这种征信，鼓励上下游的企业来收购公司来上市，政 府找一些承购人，去买你的发行的债券，增发的股票将风险化解。更主要的就是说 保交楼，那么企业是保交要承担保交楼的主体责任，不太可能让你这么快的去破 产，这个事情，应该短期内是不太可能让你去做的，因为你只有保了交楼，你才能 进行破产的清算，因为你不保交楼，那么破产清算只是排在第二位的，因为所有的 债权债务关系的清理，一定要是放在保交楼的后面，不太可能放在保交楼的前面，所以我们知道保交楼是第一位的，不太可能说，让它先去破产、清算，保交楼的时 候，我们知道它要做的事情，就是说把所有的债务都要进行搁置处理，让你前面的 债务能够偿还，然后保交楼靠在后面，这是不太可能的，应该大概率就是我们讲的 就是说，保交楼的时候把所有的债务进行搁置处理，除了农民工的工资，把所有的 债务，就是说你过去欠的，不管是金融机构的债务，包括信托、私募，这种第三方 理财平台，包括开发贷款，都是要搁置处理，引入新的资金进来，引入新的资金进 来，主要是国企城投，在银行的专项借款下面来叠加，这个金融机构的纾困贷款保了交楼，盘活的资金全部用来支付保交楼的工程费用，和农民工的工资以及专项借 款的偿还，和这个纾困贷款的偿还，然后如果有剩余资产，再来偿还，我们刚才讲 的被搁置处理的那些债务，包括你开发商之前，你通过信托，开发贷，私募，这种 借的资金，这种情况下是有可能，我们认为，如果是保交楼完了以后，基本上没剩 钱了，根本就不可能挣到钱，所以，报的这些房企，包括我们刚才讲的那几类，基 本上都是要承担损失了，其实现在来看，保交楼的资金都不一定够，所以我们 7 月 初的时候，大家应该知道央行专门开新闻发布会，金融 16 条里面关于保交楼的金融扶持，它的贷款的到期可以往后延，就是说，原来的贷款你可以往后延，而且保 交楼专项借款，你产生不良的还可以，还可以不计入不良，还可以贷款、然后还可 以往后延，这就意味着保交楼的资金都不够，所以，我们知道整个这一轮的房地产 开发商的债务违约了以后，重组的过程，是比较漫长的，特别是像恒大这种企业，他们重组是比较漫长，不太可能短期内会实现一个，这样的重组的状况，这是跟大 家讲的第十个问题。

最后一个问题就是分享，我们讲城村改造，城村改造大家也是 比较关注的，就是城村改造，我们知道整个全国 21 个城市，城村量是非常大的，因为现在还没有完全披露最后的数，怎么改，但是我跟大家要交流的就是，

广东省 是城市改造的主战场，广东大概有 1000 多个城中村，那么1000 多个城中村主要集 中在珠三角、广州和深圳，大概各自有 300 个左右，那么东莞和佛山大概有 200 个 左右，加起来占了广东城市的百分之八，九十的比例。广州的城市，承接了大概 700 万人口的居住，深圳的城中村公开数据承接了 1100 万人口的居住，所以城市 改造主战场应该就在珠三角，但是过去的城中村改造，要跟大家讲一下，是这种以 大拆大建为主，新时期城村改造肯定不是大拆大建，但是不大拆大建可能资金没法 平衡，所以有一部分肯定是要拆的，能拆多少，原来的我们知道旧改，那么基本是 以拆除重建为主，就大拆大建，那么国家在 2021 年发布的 63 号文，就筑建部发布 63 号文，就新时期城市更新的底线，原则就是禁止大拆大建，就是说拆除的比例 不高于 20%，那么拆建比不大于20%就建设量，所以拆除量不大于二，就是容积率 不大于二，那么现在来看城中村可能适用这个原则的可能性不大，因为城中村的短 板太严重，违法建筑太多，公共短板确实太大，所以拆除的比例，可能比 20%要高，大概是在 30%的比例，

我个人认为 30%左右的比例，而且是全市统筹，什么意 思就是说，不是说每一个城市都能拆 30%，全是平均起来才30%左右，这样的一 个。目前来看，城村改造国家发布了城市改造实施意见，这是个利剑，但是各地现 在还在做实施办法，你要做你的改造的规模，拆除是哪些？保留是哪些，微改造的 是哪些？你资金来源是什么，改造的主体是什么？目前来看，各地可能以国企为 主，因为原来城市改造是以民企为主。大拆大建导致房价推高，导致公共配套短板 没补上来。包括水电管气路，生态环境保护。保租房这种历史文化业建筑保护这些 都没做。未来的城市改造可能就是以国企为主导。可能推崇广州的坐地模式，什么 意思？就是就说国企把这个地前期整理拆迁补偿由国企来做，那么国际准备好以后 交给地方的土储中心，土储中心在于土地的评估价的一定比例来返还给国企这个坐 地的费用，他再招拍挂出让。未来可能既有这种模式，可能还有一二级联动。刚才 讲的坐地模式就是你储备的，平镇地块的国企跟和和最后拿地的企业不是一家企 业。那么一二级联动就说你前期准备，后面这个地也就通过协议的方式给到你。相 当于就是你准备花的成本，拆迁补偿花的成本，也由这个土地作价入股，就土地作 价来给到你了。

大概以后可能是这两种模式，但现在也不明确。资金来源要跟大家 交流一下，现在是多方资金，一个就是专项债。未来会专门针对城镇社会有个专项 债的，各地也要根据这种项目来申报这种专项债。申报这种专项，所以没那么快下 来。另外还有这种政策性银行的投资，包括现在我们知道广州的很多曾经项目已经 开始有中国建筑，中交，国开行已经开始做投资了。他们会以股权或债权的形式来 做投资，那么他们也有可能会加入地方的更新基金。现在像广州也成立了千亿级别 的更新基金，财政出点钱。然后吸引这种各地的县城投，这种国企再加入投资资 金，然后在当地的银行，把证券银行、资产管理公司，还有央央企他们来出钱，既 有股权也有债权加入这个积金来做，但是现在只是我们了解到的信息，具体怎么 做，现在还不明确，所以现在各地都在做实施方案，做三年行动计划、报项目，然 后报项目来申请专项债，现在正在筹集资金，今年都是在建章立制做这些前期的准 备，真正的改造大概是在明年开展，

Q1：您好，我想请问一下专家，您刚才说在 4 个一线里，北京的泡沫是比较小，但是如果是东西海、东城、西城、海淀的泡沫会不会大一点？

专家：也不会大，因为基本上我们讲的说，不管是这种总部经济、行政办公、国家机关这种其实都在那里，所以这个地方的需求还是比较大的。而且像这些地方 也是国内的一些人，包括海外的一些人，都想在这个地方去买房的，而且这几个区 域其实新房供应量很少，它早就进入存量房时代了。像北京就是朝阳供应量比较大 一点，也是新房或者二手房交易，供应主要想像东西城、海淀基本上它的房源供应 就那么多，所以我认为它的需求量还是比较大的，泡沫是比较小的。

提问：我还有一个问题想请问您，您刚才说之前的房价回调的时候都回调像北 京回调了 9 个月，比如说这一波才回调了三个月，你看然后您刚才说四季度会比三 季度好，明年在后面是不是应该也要回调个，比如说大于三个月这样子。

Q2：广州的城中村的改造项目，现在目前资金都在努力的来做，您刚才也提到 国开行有参与，我能具体问一下，大概的一个参与方式吗？还有以及这个里边会涉 及有货币化安置的一些东西吗？据您的了解，这一轮和之前的之前的参与方式有什 么样的变化吗？或者说对拆迁的这块方式？

专家：因为这是涉及到一些没有披露的信息，我只能跟你讲国开行是有参与，他们也在对接项目，已经在对接项目，这是一个渠道。另外一个渠道就是他们加入 政府牵头成立的更新基金，也在谈，但是具体多少现在没有很公开的数据。 就是说这次可能会有房票安置，这个是有可能的，但是也是在征求意见的过程中，具体能不能做得到不好讲。因为房票安置也是希望能够去化一部分库存，但是能不能做到，现在也不太确定，但是不太可能像过去那种、像上一轮棚改那会儿那种通 过 pssl 这种来进入国开行的这种定向注入资金。因为一方面现在整个市场供大于 求的形势很明显，就不希望通过这种方式再来一波泡沫，把未来的问题搞得更大，未 来的库存去化压力更大，这是一个。

第二个就是现在国企推动和。和民企推动完全 是不一样的，因为上一轮棚改尽管也是国企在做。但大多数还是民企在参与其中的 房地产项目，因为上一轮的路径很明显，就是说把这块地平整干净以后，卖了以后 还了国开行的贷款，从而形成闭环了，这样那就可以保障被拆迁的人拿着补偿款，

Q3：请教一下对这一轮重新改造每年的这样一个能拉动的投资的体量，我们想 知道大概是一个什么样的这样服务，这样一个体量的。第二点就是对房地产调控政 策将来的时间点，现在刚才也提到现在四大线城市和住建部现在也有些这样一个分 歧，最后大概会在一个什么时间点会出来。

专家：就是说因为这一轮城市改造本质上来讲，不是为了拉投资，它其实本质 上是为了把城市发展不均衡、不平衡的地方消除掉，然后实现这种外来人口本地化 市民化的一个过程，因为外来人口主要住在农村里面，特别是像这种热点城市，像 这种广州、深圳，珠三角城市，这一轮的投资就是说它的主要目的就是为了解决主 要是公共设施补短板，包配合户籍制度改革，公共服务均等化这些，把新市民、年 轻人外来人口纳入中产人群，让我们的内需能够有保障，未来能够创造一个更大体 量的一个内需人群，它主要的目的是这个。当然它对投资肯定是有带动作用，我们认为万亿级别这都是没问题的，因为农村的整个规模是很大的，规模是非常大的，而且它涉及到的人口像珠三角涉及到 2000 多万人口，2000多万人口，但大家想一 下，你不管是水电管气路，学校医院、社区等等这种投资，还包括回迁安置，拆除 回迁安置等等这些都会有带动效应。但是带动效应我们讲具体有多大，因为现在我 们要依据各地的方案来算，因为怎么讲，就是大家可以简单的算这个数，就是说我 们讲全国的城市大概未来三年能推的也就是 300 多条村，按照每一条村是 80 万平 米的这个土地面积乘以 1.5 的容积率，大概是加起来就是 3.6 亿，3.6 亿平米，大 概拆除是 1.2 亿，就按照 30%综合整治，微改造是 2.4 亿，但是 2.4 亿也有很多投 资。我说的水电管气路学校、医院、社区这种他们这个短本都很严重。这是另外一 个就是说这 3.6 亿合起来，我们讲的你都可以按照建筑成本，那么其实都按照建安 成，按照比如说每平米 3000块钱来算，就这家算下来也有 2 万亿左右的规模。但是 我要跟大家讲一下，万亿没有任何问题，但是兑现的周期是非常长的，因为现在原 来的城市改造就市场化买单，大拆大建时期的重新改造，融资市场化融，资规模都 很大的时候，每一条村的改造也要经历六七年的时间。所以我感到现在就是新时形 势下大拆大建国企主导，效率没有那么高，在这种情况下，你这个周期就更长，所 以我认为万亿级别它会兑现到很多年来释放。

所以我感觉我们短期内的见效，特别 是今年我估计是没有太大的效果的，要有效，也是明年这个效果会显现出来，这是 一点。另外还要告诉大家的就是国家说了 21 个城市为主来推动城市改造，但是同时 300 万人口以上的城市参照执行，在广东来看，超大特大城市就是广州、深圳、东 莞、佛山，4 个超大特大城市，但是 300 万以上存在就多了。我知道有城村的有珠 海，江门、中山，还包括湛江、茂名等等这些城市都是 300 万以上的城市，他们也 有大量的承受，所以就说万亿级别，就是说我刚才说的这三年大概试点推进了 300 条村，但未来几年，我们要彻底推一推进所有的城市，就是到 2035 年，我们要推进 所有的城市的改造，所以大概就是说体量是非常大的，但是可能在未来若干年去释 放，每年的见效效果没那么大，它不像棚改一样，短期内比如说我们只用三四年时 间就搞掉 2000 万套房，搞掉 2000 万户的拆除重建，所以这个这一轮是不太可能的，大概就是这么一个逻辑。另外你讲了一个政策，一线城市的政策，什么时候出，这 个确实很为难。我感觉近期可能会出。

提问：第一个问题在接着问一下，刚才您计算成分大概是 1.2，每年 300 个城 中村大概是总的体量是 1.2 亿平米的这样一个拆建量。然后一平

专家：没有，我是说把 3.6 亿平米全部算上，就三年行动计划，从 2023~2025 年，它是一个阶段性的目标，他可能会推进 300 条村，就是这个意思。

提问：2023 年到 2025 年的话，三年，3.6 亿，那一年还是 1.2 亿。

提问：这样每年的体量大概就是 3000 多亿这样的。

提问：改建另外 2.4 亿，另外那部分，就不属于拆建，就只属于改造这一块的 话，大概的话投资成本会有多少？

提问：包括了那些基础设施的一些。

提问：但学校，医院这些包含在内吗？

提问：所有的相关的。

专家：也不是说不拆除，它拆除的可能比较少。

提问：所有相关的投资全部包含在内。

提问：好的，另外专家想跟您问一下，您觉得这一轮房地产的，这样一个每年 的销售面积的中枢，下行到一个什么样的位置能够稳定下来，或者是这一轮的话，就起码这轮下行的，它这样一个底部大概在，什么时候出现？一个面积？

提问：这个时间点大概明年就能见到？

提问：明年的这样一个地产的销售面积相比，今年它同比还是一个下滑，还是 说能有一定的，转动一定的反弹？

提问：比今年还是反弹增长一些的，是吧？

专家：对，因为我认为四季度会好一些，乐观的是 5%，悲观的话就是下跌 5%，大概就是这样的一个。

Q5：刚刚说可能今年四季度比三季度要好一些，因为七八月份的二手房再看，还有一手房的访客其实都在增加，但转化率低在等政策，有没有可能只是产生一个 脉冲，比如说脉冲就一个月之后还是会回到现在这种状况里吗？即便说这个政策出 来，或者后面这个？

专家：其实现在因为政策已经在纾困了，我们到近期这个 lpr 已经降了两次，包括各地热点城市把这二套房的首付比例降到 30%了。这个其实已经是力度比原来 要相对大一些，原来很少有说三个月内连续降两次 lpr 的，所以我觉得这个肯定会 有很大的利好，另外的话还有说一线城市也有可能会出，所以我感觉政策也是希望 房地产能够稳定，所以它不希望房地产这么明显的下滑，所以我个人认为，不用特 别的就是说过去那种这种脉冲一个月以后，回到原来的状态，这种可能性，在四季 度至少它不太可能出现，我个人这么认为。至少能拖一部分，把它的下滑的斜率能 够减缓。

提问：可能 8 月底会出来，如果效果不行，再慢慢放核心区，然后好涨价的幅 度，想请问和这个说法。是不是先放一点，然后等到市场不行了再去放，是吧？

专家：对，它可能会这么做，就是说它先放开这种郊区，中心区因为现在很难 放，因为就我刚才也讲了几个担忧，就是房子不炒和担心，这种大规模的其他内地 的资金过来炒这种持有这种一线城市的核心资产，它导致内地的房地产和经济更差，他也担心这个，所以中心区放开的概率不