一、上海房地产新政后市场情况分析： 新房市场：政策放松后600万到700万新房活跃度 比较高，其次是五大新城关注度比较高，因为即 便是二套首付也只要四成。普宅调整前上海新房 符合标准不到10%，二手房占到60%。 调整后新 房90%属于普宅，二手房是92%。但因为市场信 心不足，并不见得会将杠杆用足。 二手房市场：二手房热度要比新房反馈更多，大 部分门店上个双休日来访要比平时多20%-30%。 同时带看更容易约，明显感受到大家对谈价格接 受程度也更高了。实际交易方面，政策出台后周 五成交600多套，周六700套，周天也有500多 套，应该说签约量的确出来了。虽然没有9月份 认房不认贷政策出台后成交更多，但我相信市场 持续性会更好；产品方面，谈的比较多是总价在 700-800万之间，然后是900-1000万之间。 政策实际利好：政策调整前，如果成交1000万左 右二手房，500万买进，500万获利，增值税是 25万，还要算2%的个税。政策调整后，税务省 掉30多W。如果成本更低，甚至可以省去70多W 税。所以当前二手房价格比较好谈。非普宅会主 动降几十万。 政策调整对市场好处：现在新房和二手房形成了 置业链条，此前上海新房和二手房交易比例是 3：1，2022年新房和二手房是1.8：1，所以二手 房卖不掉，新房成交会更差，所以此次税收让 步，对于盘活二手房市场起到了比较好的作用。 后续新房市场偏中高端的房子去化速度可能会更 好一些。 挂牌情况：上周全国挂牌量41万套，去重后差不 多是21万套。虽然仍属于历史高位，但较12月份 已经开始有所回落。新增挂牌方面，上半年每周 二手房新挂牌量大概是1.3万套/周，并连续四个 月左右，超历史高点。下半年开始挂牌增速放 缓，上个礼拜是1.1万套，属于合理区间内。 报价指数：二手房挂牌报价指数可以反映房东心 态及对未来交易预期，50以上算强，50以下算 弱。11月份连续几个星期跌破20，上一次跌破20 还是在2011年。谈价格直接是八折、八五折起 步，达成交易基本上在8折，甚至更低。次新9折 不到也能交易，有些质量差的学区房基本上对 折。 北京市场：北京可能受到天气影响，周度交易量 反而环比缩减9%，报价指数环比跌7%，上海报 价指数是升2%。所以总体来说上海市场比北京市 场反馈更好。除天气影响外，就是北京还保留普 宅价格线，上海去掉了。 市场持久预测：对比深圳，政策出台后前三个星 期二手房保持7.5万方/周交易量，上个礼拜跌到 6.7万方，即深圳三个礼拜交易量开始下行。上海 楼市基础要比深圳好，所以我们判断此次热度能 够延续一个月左右，到1月中下旬。等到明年3、 4月份交易数据如果还比较难看，差异化限购可 能放开。所以理论上明年一线城市成交量肯定不 会比2023年更差，但是价格应该还会是小幅探底 过程。 二、嘉宾就问题进行回答： Q：从政府和房企角度来说，他们更关注的是价 格还是成交量？ A：原先可能更多关注价格，现在逐渐关注成交 量了。因为二手房和新房之间有一个联动关系。 今年下半年二手房卖不掉，新房就卖不动。去年 新房成交量在1000万方以上，今年估计不到900 万方。目前新房主要是置换，所以要实现交易链 条的顺畅。第二是尽可能释放改善性需求，因为 现在来看的话，改善性需求还是蛮充分的。 Q：明年京沪市场还是没有好的起色的话，除了 郊区限购放松之外，还有其他政策的放松空间 吗？ A：政策工具箱其实还是蛮多的，比如说离婚三 年限制，法拍房限购，贷款额度增加等，限购取 消是属于力度最大的。但总体肯定是通过不断挤 牙膏方式来实现的，担心交易量突飞猛进式的反 转。 Q：这一波政策持续性怎么样？能否带动其他城 市成交回暖？ A：上海房价较21年的最高峰平均跌了16%左 右，基本上回到了20年终的状态。所以价格下跌 基本都快到位了。所以既然政策开始松，就一定 会想救起来，市场不改善，政策不会停止放松。 未来就是一线、二线城市还有托底的可能性，但 是三线和四线只能是说再走一步看一步。 Q：您对房价比较乐观，但过去房价能支撑高估 值靠的是看涨期权，现在这个预期没有了，房价 按理压力很大，您怎么看？ A：首先不是乐观，只是持比较谨慎观点。因为 从历史角度来看，经过前两轮调整房价到这里差 不多了。明年可能还会有调整，但是幅度应该要 比今年要小很多。海外经验方面，日本90年代房 产泡沫破裂，价格跌了50%，目前基本上到达最 高点的半山腰位置。美国这一轮调整，成交量可 能要比高峰时期打对折。那么对比中国，19年全 国商品房销售最高点是18-19亿规模，如果打对 折9亿，今年应该是10亿左右，所以明年再差也 不会差到哪里去。同时跟房东交流，他们可能降 到某个程度就不愿意再降价了。 Q：您觉得限价会不会放开？然后新房限价放松 算不算是最重磅的政策工具？ A：首先限价放开我认为一直是暗地操作。目前 上海土拍有房地联动价，但今年其实有几个楼盘 价格已经突破，虽然涨的不多，但是是一个放松 的信号，所以新房的价格向上是大趋势。从政府 管理角度来看，希望每年涨幅维持5%的温和上 行。所以对于北京和上海的真实市场变化，更多 的应该看二手房，而不是看新房
