1. 业绩稳增现流关注

主营业务稳定：2023 年公司与塹 2021 年收入相当，主营业务 收入从 2021 年的 12.71 亿元增加到 2023 年的 13.05 亿元，显 示基础业务没有明显下滑，维持稳定。

毛利率提升：2023 年毛利率相比 2021 年和 2022 年有所提高， 主要得益于较早开业的卖场摊销折旧逐年递减，毛利率得以维 持在较好水平。

总体收入略减：2023 年总收入塹比 2021 年减少了 1200 多万， 主要因 2022 年减免部分商家租金和服务费所致。

2. 现金流及市场分析

四季度现金流减少主要由装饰装修业务减少和金融业务收入下 降导致，装修业工程减少和收款周期长是主要原因。

金融业务减少三四百万，因国家加强普惠金融政策导致银行信 贷准入放宽，小贷和保理业务面临挑战。

2023 年市场态度谨慎，需求增长乏力。市场竞争加剧，但成都 净人口流入和房屋交易量为市场潜在支撑。

3. 租金政策与市场适应

公司进行了深入的调研，以评估是否调整商家租金，并分析了 租金调整对商家经营影响的程度，提到行业内没有统一收银造 成的信息不全面。

了解了同行业租金水平和出租率波动情况，并将这些信息作为 设置租金的重要参考，提出租金与商家经营效率（坪效）的总 体关系是关键考量因素。

天府新区项目受疫情影响建设周期延长；已通过验收和规划报 备，即将转入固定资产。2023 年将带来摊销和折旧增加；项目 70%支持、30%可出售，将对财务处理产生影响，当前处于招商 过程中。

4. 未来营运展望

公司分为总部岗和直播岗，除了涵盖家的乐园五个部分外，还 吸纳与直播产业链相关的资源。

2024 年面临不确定性因素：包括能否成功出售一部分资产，招 商率达到的程度以及资金收入对公司贡献程度。

综合毛利率可能受到摊销和折旧影响；降本增效空间有限，对 收入的影响非常有限；未来 2-5 年内无大额资本化支出计划， 稳定连续高比例分红政策预期可持续。

5. 分红决策考量

公司分红政策主要参考利润，并能依据累计现金金融规模保持

稳定。2022 年分红超出当年实际收益，显示经营中心强大支撑 能力。

公司现金流正常状况与净利润相匹配。2021 年到 2022 年金融 净赎回多，而 2022 年底净投放增加，对现金流有负面影响。

公司决定沿用之前的分红模式，看重市场稳定预期，过去几年 已实现周期性分红，目前无大变化，预示未来继续保持稳定分 红政策。

Q&A

Q：2022 年第四季度和全年的现金流出现哪些变化？影响现金 流的主要因素是什么？

A：2022 年第四季度我们的现塹金流相比去年减少约 2600 万元 左右，主要受装饰装修业务收入减少 2200 万及金融业务收入减 少三四百万影响。装饰装修业务收入下滑的原因在于市场状况  不佳，中标项目减少。我们应收账款的增加主要来自装饰装修  业务，因此，从去年开始我们加强了这一业务的现金流管理，

对风险较高的甲方提高了准入条件。金融业务方面，受国家加 强普惠金融政策影响，银行放宽了信贷政策，导致我们在小额 贷款和保理业务上的市场份额受压缩。

Q：公司对 2023 年的市场环境和装修业务前景持何种态度，现 有的市场分析和准备是怎样的？

A：我们对 2023 年市场情况持谨慎态度，目前市场支撑业务增 长的条件不充分。成都土地投放及在建房产下滑，影响下游需 求。市场信心不足也导致商家扩大投资谨慎。尽管成都相比全 国市场稍显韧性，但竞争可能会加剧。314 活动并未带来預期 效果。成都市依然有人口净流入及房产交易活跃，但具体对业 务的正面影响尚无法量化。总的来说，我们认为不利因素可能 有更大影响。

Q：公司是否已有策略来应对租金压力及市场变化？

A：去年业务团队提前开始了市场塹调研，评估商家经营情况， 并与他们商议租金水平。我们考虑采取差异化租金政策，对经 营较困难的商户可能通过减免租金进行支持。租金定价的具体 策略尚未最终确定，但将很快进入签约程序。

Q：公司在招商和租金定价时，会考虑哪些因素？对于租金调整 的原则是什么？

A：首先，富森美在招商和租金定价时会考虑的因素包括商家的 经营状况，行业内同行的租金水平和出租状况波动，以及市场 大环境的影响。租金调整的原则是要找到充足的理由来说服商 家，同时要评估租金不调整与调整在商家经营效果中的影响程 度。如果维持目前租金水平可能导致商家经济压力加大甚至退 场，则需要评估商家可能退场给公司带来的损失与降低租金维 持经营带来的损失哪个更大，据此采取相应策略。

Q：公司对于天府新区项目的建设进展如何？未来的资本开支和 影响是什么？

A：天府新区项目因疫情影响建设周期延长，但在今年二月已完 成建设部和规划部的并联验收。三月份完成了规划部门的报

备，预计一季度会转入固定资产。这将对今年带来确定性的摊 销和折旧影响，但是具体额度目前无法确定，需要等到一季报 时才能获取。摊销的计算包括土地（40 年）、建筑成本（20

年）和装修（5 年）。同时，项目70%支持，30%可出售的财务处 理也会有所区别，会影响存货和投资性房地产的账面处理。此  外，项目还处于招商阶段，由于市场环境变化和物业形态的关  系，招商和物业出售进展较慢。2023 年时对项目规划进行了调

整，以适应市场变化。

Q：公司的直播岗和总部岗的规划情况如何？对于直播产业链有 何考虑？

A：富森美将业务分为直播岗和总部岗两部分。在维持原有家的 乐园五个部分的基础上，引入与直播产业链相关的资源。总部 岗定位在家居、设计、养老及医美领域，希望建设成办公与产 品展示相结合的区域管理中心。直播岗则围绕直播产业链规

划，包括选品中心、供应链主体、MCN 机构及培训学院等，我 们目前正与多方谈合作，但尚未有确定的合同。由于成都市政 府配套政策和市场资源的限制，这需要逐步推进。

Q：2024 年的项目招商和销售情况是否会影响公司业绩？

A：目前公司面临的最大的不确定因素是 2024 年的项目能否顺 利销售出部分物业，招商率能达到何种程度，以及这些对公司 资金收入和销售收入的贡献。需要评估这些贡献是否能够覆盖 当前的摊销以及运营成本，来确定它们对公司是否能产生正的 贡献。目前可以确认的是折旧将对业绩产生影响，但具体收入

规模尚无法明确。

Q：公司在竞争激烈的市场中，如何保持毛利率和利润率的增 长？

A：如果 2024 年天府新区项目未能大幅贡献收入，折旧和摊销 将影响公司的综合毛利率，这是确定的。此外，公司在降本增 效上的潜力有限，过去几年费用率已经维持在 4-5%左右，即使 有所下降，对公司庞大的收入基础影响也是非常有限的。

Q：关于资本支出和股东分红，公司有何规划？

A：公司的分红政策是稳定连续高比例，这基于两点：首先，精 武新区项目即将收尾，未来资本化支出将大幅减少；其次，除  了天府商新区项目外，未来 2 至 5 年内没有新的资本化支出计  划。只要基础业务保持稳定，公司现金流将无忧。因此，只要  不出现大的下滑，公司的分红政策是可以成立的。在市场环境  不支持大额资本化投入和粗放型扩张的情况下，公司近几年内  不考虑新的大额资本化支出计划。

Q：天府新区项目招商推广上的资本支出如何平衡？

A：为了吸引招商，免租金是一个可行的策略，我们认为这样能 够有利于招商。我们的物业品质和整体环境都很优良，尤其是  靠河的位置使得环境非常吸引人，这对推广招商是有利的。

Q：公司公司的分红政策主要参考的是利润还是现金流？

A：我们的分红政策主要是参考利润。2022 年虽然我们的年度 利润是 1.05 元每股，但分红还是达到 1.08 元，所以运营现金 流是完全足够支撑分红的。我们的现金流通常与净利润相匹

配，比如净利润是 8 亿或7 亿时，现金流大致也会在这个水

平。金融是一个不确定性因素，如果将这种不确定或偶发性因 素剔除，我们相信维持现金流与利润相匹配的水平是可以保证 的。

Q：考虑到未来的不确定性因素，公司会在年报中对中期分红做 出披露吗？

A：我们在董事会中讨论了这一点，但最终决定不在年报中对下 一个年度的中期分红做出披露。虽然证券交易所鼓励这样做，

但如果我们进行了披露，那就相当于对市场做出了承诺。如果 未来某个时刻我们没能提供中期分红，市场可能会错误理解为 我们不再进行分红。为了避免这样的误解，我们选择了一个更 稳健的方式，即不在年报中透露分红计划，而是由董事会在适 当的时候做出决定。至于分红模式，我们预计将延续过去两年 的模式，透传一个稳定的市场预期。以往我们也曾在 2018 和  2019 年进行半年分红。尽管之后中断了两年，这并不是因为缺 乏资金，而是考虑到当时的情况和股东态度。我们计划继续传 递稳定的分红预期，并基于目前因素的稳定性来看，我们应该 能够维持这一分红模式。