2021年，鄂武商A公司实现营收71.27亿元，同比下降6.71%；归属于母公司股东的净利润7.52亿元，同比增长37.45%。

鄂武商湖北省百货龙头，全国排名靠前，深耕湖北百货零售60多年，2022年收购江西南昌苏宁广场之前，业务全部在湖北。下属有武商MALL·国广、武商MALL·武广、武商MALL·世贸等10余家购物中心，位于于武汉市、襄阳市、十堰市、仙桃市、黄石市、老河口等核心商圈，购物中心总面积132万平，自有物业建筑面积约116.2万平。超市业务遍及湖北省内武汉市及多个二级城市，拥有72家门店，其中33家门店位于武汉市，39家门店位于湖北省其他城市，超市门店总面积约为58.8万平，自有面积12.5万平方米。公司自有物业总建筑面积约为129万平方米。 2021年，公司明晰定位，规范了武商MALL、武商梦时代、

武商城市奥莱、武商超市、武商汇、武商里等六大体系；完成武商家族系列品牌规划，强化“武商”品牌。公司计划变更名称由鄂武商A变更为武商集团，也是去地域性，开始全国化的标志。

几个看点

鄂武商这种绝大部分物业自持而非租赁的百货零售企业，其实生意的本质是商业地产+商业运营服务，商业地产选址和商业运营服务是核心。过去鄂武商因为武汉国资背景，可以在武汉和湖北拿到绝大部分绝版地块和超优质点位。同时本身的运营也非常出色，出省运营开始考验鄂武商的复制能力，能否将湖北省内的成功复制出来，一旦成功将给公司打开很大的空间。

第一点，梦时代广场项目。

憋了有十年的的超大项目梦时代广场2022年要开业，这个面积超80万平，相当于3个武汉国际广场、3个经开永旺、13个武商广场，投资100多亿的大项目是过去十年鄂武商的进击，也是鄂武商业务有可能上一个台阶的节点。以梦时代的选址和鄂武商的运营能力来看，这个项目做失败的概率极小，火爆的概率还很高。唯一需要考虑的是，梦时代广场虽然在武昌，会不会对江汉区的国广和武广造成一定的虹吸效应？但似乎也不用太担心，因为看到国广武广一路之隔的恒隆广场开业，国广武广也能抗住。

    关于收入与利润测算，大概估算，按照2020年之前总收入法测算（2020年公司执行新的收入确认准则，专柜产品由按照总额法确认收入改为按照净额法确认收入，数据上看公司的收入大幅下降，而毛利率大幅提升）。公司购物中心项目的平均坪效大概在8200/平米/年，也就是0.82亿元每万平，收入毛利大概22%左右，成熟阶段大概年收入在65亿（实际远期成熟收入可能远远超过这个数），按照首年40%的收入成熟度，收入大概26亿，与之前公司测算的首年28亿收入差不多。据此测算总体毛利可能在5-6亿元左右，去掉利息费用1.2-1.5亿的利息，折旧大概每年2-2.5亿，再去掉一些其他费用，那么首年全年有望盈利，但考虑到开业时点可能偏后，开业周期不满一年可能，只有半年，所以首年可能是微亏状态，这是比较保守的估计，如果稍微超预期，首年就可能盈利。远期看，80万方的面积，占公司现有购物中心面积的三分之二，有望为公司带来50%-100%的收入和利润增量，公司的规模体量再上一个台阶。

第二点，出鄂突围。

公司在十年磨一剑的项目梦时代广场开业之际，马上开始下一步的战略——走出湖北省，公司收购江西苏宁易购项目。湖北经营超过60年的鄂武商要出湖北了，这个战略应该也是憋了很多年了，最后一个梦时代超级大项目把大本营湖北巩固住，未来就尝试跨省扩展了，但也是个挑战。公司2022年出资33亿元成功收购南昌苏宁广场项目，已完成主体结构封顶，实现首次进军省外市场的跨越式发展，要打造江西省标杆性大型商业综合体。选择江西第一与湖北毗邻，第二江西商业购物中心的竞争烈度远没有武汉激烈。但是考验也很大，鄂武商的运营能力和操盘能力很突出，所以这方面是强项，但是跨省经营还是不太一样，政策的支撑不同，再扩张是否拿到核心位置的核心地块，是否有政府交通和其他规划上的支持都是未知数。但同样的问题对于全国化的商业零售企业都是挑战，所以可以鄂武商出鄂应该有比较好的结果，继续观察。这次跨省扩展应该是打开也全国化运营的窗口，未来市场对鄂武商的成长性预期可能会变化，继续跟踪。

当然出省全国化可能有几个方面的考量，第一湖北尤其是武汉的商业购物中心可能真的接近饱和了，竞争烈度很高，据上市公司2021年年报，截至2021年末，武汉市3000平方米以上商业网点共647家，其中百货购物中心120家。另据赢商网统计，2022年湖北计划新增商业项目50个，新增商业体量467.2万m2，商业竞争日趋激烈。

武汉恒隆广场、K11、武汉天街开业后，华润武汉万象城也将2022年开业，北京华联SKP也与武昌区签约，将落户武汉楚河汉街并计划2023年开业。华中重镇武汉基本聚集了中国最顶尖的零售商业运营商，别的任何一个城市可能都没有这么丰富。鄂武商做完这个武汉的超大项目后，巩固大本营，要发展只能出省了。别人打到你家来了，你不能把战场停留在自己家，也要打到别人家后院，一个道理。

第三点，商业地产reits能否盘活资产，实现跨省的快速扩张。

这个是所有地产商，尤其是商业地产商特别期待的，能解决融资问题和滚动发展问题，不用靠借贷或者发债发展了，又不用出让股权。15%的净资产收益率，扣除掉4-5%的reits成本，应该比随时要偿还的银行贷款有吸引力。国外这块很成熟了，国内稳健性资金也缺乏类似的资产，所以大概率是要很快发展的。

第四点，市场估值认知变化

地产黄金时代过去，资金对收益型商业地产的重估价值认可度提升。过去二十年地产大周期，资金偏好万科、恒大、融创这些快周转的住宅地产，周转率高，利润爆发快。而低于商业地产和持有型商业不太感冒，原因是重资产和周转太慢，导致利润短期出不来。现在在房主不炒的大背景下，住宅市场进入黑铁时代成为社会和二级市场的共识，在这种环境下，资金可能对于短期周转慢利润释放慢但长期持续的商业地产产生兴趣，市场对商业地产的认知可能会变化。

后面两点可能也是近期地产和商业零售近期被市场认可的原因。

2022年4月20日