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招商积余--持续深耕优势赛道，平台增值快速发展

韭起韭落彰显自在

春风吹又生的站岗小能手

2022-09-09 12:17:18

点评：在管规模突破3亿平，云平台发展迅速，疫情影响商管板块收入
　　1)高质量并购与拓展，大股东资源丰厚，业务规模快速扩张。截至2022年6月底，公司在管面积突破3亿平，较2021年末新增约2000万平，新增管理面积中，大股东招商蛇口交付883万平，对公司业务协同力度持续加大；外拓方面，期内物业管理新签约年度合同金额16亿元，同比增长17%。上半年公司完成对汇勤物业并购项目交割，并收购新中物业67%股权，扩大金融赛道物业管理规模，进一步提升专业化水平，拓宽护城河。
　　2)深耕非住宅优势赛道，非住宅业态营收占比超50%。公司坚定全业态发展道路，并在办公、园区等非住宅领域具有行业领先地位，2022H1非住宅物管收入30.1亿元，占总收入比重53.4%，住宅物管收入13.9亿元，占比24.6%，基础物管收入合计占比78%，较去年同期提升2.9pct。同时，非住宅物管毛利率为12.1%，高于住宅物管（8.55%），非住业态对收入和利润的贡献较大。
　　3)云平台发展迅速，GMV稳步增长；租金减免使资管板块收入减少。公司结合自身优势，发挥招商局集团资源协同，拓宽线上业务覆盖领域。到家汇商城2022年上半年GMV3.75亿元，同比增长22%，平台用户数和用户活跃度均有所提升，带动公司平台增值服务收入高速增长，实现营业收入2亿元，同比增长136%。
　　资产管理板块收入2.2亿元，同比减少20%，主要因上半年公司对商户减免租金4530万元（全年预计8629万元），持有物业出租经营业务收入同比下滑25%。
　　盈利预测、估值与评级：公司经营稳健有序，持续深耕优势赛道，非住宅业态物业管理行业领先，平台增值业务增速较快，资管板块由于租金减免收入增速下滑，但长期发展趋势向好，2022H1该部分利润影响由资产处置收益基本抵消，我们维持公司2022-24年归母净利润预测6.13/7.20/8.46亿元；当前股价对应2022-24年盈利预测的PE估值为30/26/22倍；公司作为A股稀缺性较强的龙头物管公司，近期股价回调明显，估值具备较强吸引力，维持“买入”评级。
　　风险提示：新冠疫情反复对公司资管板块冲击存在较大不确定性，外拓竞争加剧导致的毛利率下行幅度有不确定性。

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