目前中洲手里储备面积205万平，各种类型土地都有，其中成都三岔湖项目、惠州仲恺科研楼项目、惠州迪亚项目都暂未开发、推测应该会作为土地储备在未来开发。目前来说，最重要的项目是深圳黄金台项目及深圳宝安26区项目，这两个项目非常赚钱。

首先讲讲黄金台项目。

讲黄金台前，先讲讲今年8月深圳土拍与之相邻的两块土地，一块是华润竞得的万象城项目，一块是中海竞得的项目。

1、华润万象城项目：土地价格79.69亿外加代建北站绿芯项目成本29.11，华润这个地拿地成本108.8亿，该地块占地面积57044平方米，地上建筑面积45.838万，容积率8，平均楼面价2.37万/平方米。其中住宅面积占地面积2.5845万平方米，13.428万平方米，限高150米，容积率5.2，毛坯限价7.205万/平方米；商业面积13.419万平方米用于建万象城；办公面积17.929平方米，限高230米。该地块预计除了土地外投资60亿左右，总投资170亿。住宅按8.5万一平方米算，商办按全售完4万一平米算，外加销售1000个车位30万一个，总共预计回款住宅13.428*8.5+1000*30/10000+4*17.929=188.854。总体上来说基本上销售收入减去投资剩18亿，若住宅价格下跌和商办不能售完，这18亿不一定能够赚到，只有靠后期运营综合体赚钱。下图为华润项目区位：

2、中海项目：

紧挨着的中海项目占地面积12009.77平方米，地上计容面积72050平方米，土地价格22.29亿，楼面价3.09万，容积率6，毛坯限价7.205万。除开地价外本项目预计投资金额9.3亿，合计投资额31.62亿，按8.5万住宅均价销售及500个车位均价30万合计可回款：62.75亿。收入-支出可达31亿。但是目前的行情可能不能够支持此价格。中海项目区位如下图：

3我们的黄金台项目来了。黄金台项目最早占地面积28万平，93年的时候拿地价格2.8亿，那时候规划还是别墅什么的商业性质，后来由于政府改规陆续收回了土地，现在只有9.01万方了，但是其中大部分改为了住宅性质，这个是中洲最大的利好。这9.01万方土地规划计容面积近44.95万平方米，其中住宅占地面积7.73万平方米，计容面积32.15万方，容积率4.16，住宅分为两个地块，一个地块占地面积4.04万平方米，计容面积16.80万平方米，一个地块占地面积3.69万平方米，计容面积15.35万平方米；商业占地面积1.28万平方米，计容面积12.8万平方米。和上面两个项目比，中洲项目住宅豪宅属性更高，因为容积率相比于中海6.0，万象城5.2，中洲不到4.2容积率更低。如果是同价位销售，我宁愿买中洲而不愿意买其他两个，再加上小区大一些，居住品质更高。中洲黄金台区位图如下：

对比三个项目三张区位图，实际上三个项目紧紧相邻。

黄金台项目分为三期5个批次开发。一期已经取得用地规划许可证39982.02平方米，规划面积169390平方米，并且根据网友对中洲提问已经取得施工许可证并且已经开始基坑施工。

施工许可证刊发截图如下：

4黄金台项目利润及税收测算：

目前周边住宅小区龙光玖龙玺、万科金域华府、龙悦居、圣莫丽斯大概8万多，金亨利首府、金亨利瑜璟苑、龙光玖悦薹9万左右，周边公寓龙光玖钻、鸿荣源天俊6万左右。中海和华润清水限价7.205万。黄金台项目：占地9.01万平，住宅可售32万方，办公+公寓+底商12.8万方，可售车位至少3000个。依据以上信息可以做出如下测算：

乐观模式：周边金茂府备案价10.8万，我们可设黄金台住宅32万方单价卖9万，公寓+商业（底商价格高）均价6万卖12万方，车位35万一个，卖2000个车位，测算情况如下：

如上面表所示：总收入367亿，光土地增值税就给国家贡献了159亿，增值税29.19亿，附加税3.5亿，所得税35亿，税收一共227亿，利润105亿，可以看出国家在土地出让环节没有赚到出让的钱，通过后期调节税金土地增值税也要给你收回来。获得这105亿利润时间大概4年，年均25亿。因为房地产现金前置了，利润后置。先收钱后结算利润。

一般模式：设住宅32万方单价8万，公寓+商业12万方单价5万，车位买2000个30万一个：

均价便宜一万后，销售额减少45亿，但是利润并没有减少45*0.75=33.75亿，而仅仅减少12亿，至92.7亿，这是因为地价便宜投入低，土增税率高的原因。

悲观情况：设住宅32万方6.5万一平，商业+公寓12万方4万一平，车位25万一个2000个：

悲观情况下利润是76亿，每年18.5亿。

极度悲观情况：住宅32万方亏本大甩卖市场疯抢5万一方，商业+公寓3万一方，车位20万2000个：

季度悲观情况下利润为60亿。

对比四种不同假设发现一个比较有意思的情况，价格越高毛利率越高净利润率越低，净利润率全被土增税率吃完了。

黄金台项目开发分为

3期5批次开发，一期已经开始建设，预计明年9月份一批次开始取证，24年3月份2批 

次取证，二期一批次24年9月份取证，二批次25年3月份取证，三期27年修好。我们以悲观情况来销售整个楼盘，以提高去化速度。预计25、26年每年可结转利润超过30亿。其他项目都不赚钱的情况下中洲控股可以连续两年30亿利润，对于50亿市值来说应该是非常有投资价值的，当然房地产公司利润后置大概两年，其实在预售时，如果销售火爆，那估计一定会在预售的时候就起飞。当然中洲控股还有个赚钱的地块宝安27区旧改项目预计可赚取20亿以上净利润。

5黄金台现金流铺排（以悲观状态来铺排）

我们发现，黄金台只要今年融资10亿作为启动资金，项目轻松就撬动起来了，其实要不了10亿，5亿都足够了，一般好的地方没拿到预售证前都不给总包付款，总包自己垫付，现在情况有所不同，总包不愿意垫钱，所以可以融资10亿。目前黄金台土地证、工程规划许可证、用地规划许可证、施工证4证齐全，想融资银行抢着融，第一个施工的4万平土地16万方建面，按照中海那块地7万方22.99亿，这个4万方土地16万方建筑面积的土地至少可以融资50亿，当然中洲不需要这么多，只需要10亿就可以撬动起来了。从有销售开始，当季度即可还掉融资，并且现金流一直保持非常好的状态，可以迅速回款几十亿。并且我把土地增值税清算时间提前了一到两年，如果再往后推一至两年，可以看到如下表效果：

如果土地增值税按照正常进度清算：可以看到项目现金流峰值可以累积到152亿，也就是说项目前期可以积累152亿可用资金。但是鉴于这是一个非常高利润的项目，可能公司和政府、税务局会提前达成协议提前清算。

结论：干！