从人口视角观察住房需求的三个维度
一是,人口发展模式带来的住房需求,由总人口和城镇化率决定。包括新增城镇人口的购房需求,以及因拆迁重建工作带来的住房更新需求。
二是,人口结构变化带来的住房需求,主要受年龄结构、家庭结构影响。一方面,人口抚养比回升,往往意味着后续购房需求放缓;另一方面,家庭是住房需求的基本单位,家庭结构小型化相应推升住房需求。
三是,居民资产配置偏好驱动的住房需求,主要受房价上涨预期影响。2019年,我国居民资产中住房资产占比达到59.1%,显著高于同期美国的25.2%与日本的34.7%。
人口驱动下的房地产周期变化
基于人口总量和结构变化,我们将国内房地产周期变化分为前中后期。三者分别对应人口红利上升、人口红利减弱,以及转向人口负债的阶段。
(1)1999-2010年,伴随劳动适龄人口持续增加、城镇化率快速提升,人口红利加速释放,推升大量购房需求,住房市场呈现为“供不应求”的特征。
(2)2011-2030年,人口周期拐点到来,人口红利支撑转弱,但购房需求依旧维持高位。导致这种现象的原因:一是,我国普遍存在“老年人为子女购房”现象,导致老年人口并未真正退出住房市场;二是,房地产投资投机性需求较强;三是,家庭户均人口下降推升住房需求;四是,棚改带动住房更新需求。
(3)2030年之后,人口红利期基本结束,逐步过渡至人口负债期,房地产将转向存量市场,以改善性需求为主。因家庭小型化和住房条件改善,带来的人均住房面积提升,将成为带动住房需求的主要变量。