一、事件
4月26日，南京市公安局发布了《关于合法稳定住所落户有关事项的通知（征求意见稿）》，其中提到，“为贯彻落实市政府有关工作部署要求，深化我市户籍制度改革，有序推进以经常居住地登记户口制度，市局研究决定，进一步放宽落户条件，在本市拥有合法稳定住所且实际居住的非南京户籍人员，可以直接办理落户。”该意见稿现向社会公开征求意见，意见反馈截止日期为2024年5月6日；
4月28日，成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室今日发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，从4月29日起，成都市商品住房项目不再实施公证摇号选房，由企业自主销售。推动城市房地产融资协调机制走深走实，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。支持车位与住宅同步销售；合理设置新出让住宅用地车位规划配比。全市范围内住房交易不再审核购房资格。推广首层架空层用于公共服务空间设置，提高住宅阳台等半开敞空间比例，推动郊区（市）县开发低密度、高品质住宅产品，进一步加大高品质住宅供给；
4月29日，大连市保持房地产市场平稳健康发展工作领导小组办公室发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》。对“卖旧买新”个人给予补贴。从2024年4月29日起至2024年12月31日，在全市范围内，对出售自有住房后并在中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区购买新建商品住房（含房屋属性为公寓）的个人，政府按照出售自有住房建筑面积给予100元/平方米、按照购买新建商品住房建筑面积给予200元/平方米的购房补贴，补贴总额不超过房屋“卖旧买新”购房人所缴纳的增值税和契税总额。实行阶段性购房补贴，支持各地区结合本地区实际，通过举办区域特色房交会、发放购房补贴等形式加快商品房去库存。根据资金流动性情况适时调整住房公积金最高贷款额度。2024年6月底前出台相关政策，支持青年人、博士研究生、灵活就业人员使用住房公积金购房，购买现房销售的商品房可提取住房公积金支付首付款。从2024年4月29日起至2024年12月31日，对在我市范围内购买新建商品住房的购房人，每套住房发放3000元家电以旧换新消费券，用于支持报废旧家电并购买绿色智能新家电。
3月开工施工竣工维持低迷，开发投资额累计降幅扩大。房地产相关指标持续承压，符合我们此前预测。新开工与当前低迷的销售环境、融资环境、前期拿地数量少且城投拿地并未全部开工高度相关。竣工在2023年有保交楼资金加持，2024年目前流入保交楼市场的资金不及2023年，故也是承压的态势。施工主要跟随2021年后地产销售见顶回落趋势，在销售面积显著萎缩的背景下，施工面积最终会匹配销售面积规模，故而施工面积仍有下行压力。考虑到施工投资与土地投资的持续萎靡，预计全年房地产开发投资可能仍有较大降幅，继续对经济负贡献。
投资：1-3月全国房地产开发投资额为22082亿元，同比减少9.5%，较前值降低0.5pct。其中住宅开发投资额累计同比降至-10.5%，持续低位运行拖累开发投资额整体表现；
新开工：1-3月全国累计新开工面积为17283万方，同比减少27.8%，较前值提高1.9pct。分业态看，1-3月份住宅、办公楼和商业营业用房累计新开工面积分别为12534、546和1043万方，同比分别为-28.7%、-10.9%和-32.8%；
竣工：1-3月全国累计竣工面积为15259万方，同比减少20.7%，较前值降低0.5pct。分业态看，1-3月份住宅、办公楼和商业营业用房累计竣工面积分别为11148、448和1103万方，同比分别为-21.9%、-6.8%和-23.6%。施工：1-3月全国累计施工面积为678501万方，同比减少11.1%，较前值降低0.1pct；
销售：1-3月商品房销售金额同比-27.6%，销售面积同比-19.4%，跌幅较上月小幅收窄。全国商品房销售金额为21355亿元，同比减少27.6%，较前值提高1.7pct。销售面积为22668万方，同比减少19.4%，较前值提高1.1pct。其中，1-3月住宅销售金额、销售面积累计同比分别-30.7%、-23.4%；
本月延续1-2月的销售情况，金额降幅继续显著大于面积降幅，销售均价单月同比-7.6%维持较大的降幅。我们认为房价下行从三四线蔓延至二线蔓延至一线，在一线加入房价下行之后，销售均价的变动更加明显。其次2023年下半年特别是四季度以来房企有以价换量的现象带动的销售均价的大幅波动；
三、产业链
国盛证券：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合反弹时表现更好也得到了印证。5、城中村改造的推进成为2024年主要看点，预计实际上整个城市更新维度都会有提速，同时政策性资金到位的体量是关键。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1、若政策到位的相关基本面股票：1）开发：滨江集团、华发股份、招商蛇口、保利发展、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余。H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等。2、若政策和资金到位的城中村相关概念股：城建发展、天健集团、城投控股、中华企业、珠江股份等；3、若政策出台一直不及预期，则建议关注“地产+”主题类公司；
