市场表现：

　　上证指数本周+2.08%，收报于3195.5点；创业板指本周+5.85%，收报2458.3点；沪深300本周+2.21%，收报于4089.6点。房地产板块2.38%，在31个行业内位列第30位。

　　新房成交：成交面积同比-52.3%，环比-4.9%

　　本周（5.27-6.2），我们重点跟踪的32城一手房成交面积合计约221万方，同比-52.3%，环比-4.9%。其中，一线（4城）一手房合计成交面积44万方，同比-53.9%、环比+22.4%；二线（14城）一手房合计成交面积116万方，同比-53.0%、环比-12.9%；三线（14城）一手房合计成交面61万方，同比-49.7%、环比-3.6%。

　　二手房成交：成交面积同比-49.4%，环比-16.7%

　　本周（5.27-6.2），我们重点跟踪的16城二手房成交面积合计约83万方，同比-49.4%，环比-16.7%。其中，一线（2城）二手房合计成交面积20万方，同比-56.2%、环比-10.8%；二线（8城）二手房合计成交面积40万方，同比-49.9%、环比-10.9%；三线（6城）二手房合计成交面积23万方，同比-40.3%、环比-28.7%。

　　新房库存：库存面积环比+0.36%，去化周期12.5月

　　截至2022.6.2，本周，我们重点跟踪的16城新房库存面积合计约9195万方，环比+0.36%，整体去化周期（按面积）约12.5月。其中，一线（4城）新房库存合计3195万方，环比-0.04%，去化周期10.8月；二线（6城）新房库存3307万方，环比+0.84%，去化周期9.7月；三线（6城市）新房库存2693万方，环比+0.24%，去化周期27.6月。

　　土地市场：百城土地成交面积1553万方，成交土地总价404亿元，土地溢价率2.10%

　　上周（5.23-5.29），百城土地供应数量为538宗，对应土地供应建面约4221万方；百城土地成交数量为265宗，对应土地成交建面约1553万方，成交土地总价约404亿元，百城土地溢价率为2.10%。其中，一线、二线、三线城市土地成交建面分别为98万方、726万方和729万方，同比分别为-52%、-57%和-71%，对应土地溢价率分别为0.00%、+1.97%和+2.60%。

　　投资建议：

　　本周克尔瑞公布了1~5月的地产销售百强数据。1）整体销售边际有所回暖，归结为之前政策逐步发力奏效。百强单月销售环比回升8.6%，但是单月同比降幅为60.5%，相比4月有所扩大（-60.0%）。可以看到“因城施策”下，三四线城市在5月单月的销售表现普遍一般，二线城市里较早提出放松政策的南京、苏州比较晚出政策的杭州和成都表现要好。考虑到之前政策发力—楼盘到访量提升—购买转化率提升存在时滞及上海疫情好转，向后看6月销售整体表现预测环比5月应有较大提升，但是远没有到达回正拐点。2）针对企业端，“国进民退”仍为主流。5月销售端改善较多的仍然集中在龙头央企和基本面很好的地方深耕国企和个别民企。如中海、华润、保利单月降幅仅为-18.7%、-19.1%和-36.1%；建发、滨江单月降幅仅-38.6%、-17.9%（TOP10降幅-53.8%，TOP50降幅-59.9%）。因此，“国进民退”只是统计数据的结果呈现，还要关注到一些基本面良好的民企在所深耕区域/城市存在品牌、成本（尤其是融资端）及销售去化优势等形成正反馈，从而享受市场出清下市占率提升的成果。

　　土地方面：本周北京完成2022年第二轮集中供地，上海首轮集中供地日程过半，就结果而言：a）平均溢价率皆有所回升，冷热不均现象明显：北京和上海（首日）平均溢价率分别为5.35%、8.0%，较上一轮分别+0.9、+5.1pct：北京3宗流拍，14宗成交，其中7宗底价成交，流拍率达17.6%，溢价成交的土地中，有4宗热门地块竞到最终环节，溢价率均达到上限15%；上海24宗地块全部出让成交，其中16宗地块由于均仅有一家房企报名最终以底价成交。b）供需双端压力持续，央国企依然是本轮土拍主角：北京土拍仅有龙湖一家民企以联合体形式参与，其余房企均为央国企背景；上海土拍首日出让的20宗地块中，央国企背景的房企拿地比例超过80%。

　　继“三条红线”后，“房地产贷款集中度管理”、“土地供应两集中”、“房地产税改革试点”等政策的出台，将供需两端双向约束。调控风向未变，“以稳为主”仍为主基调，政策大放大收的空间较窄。当前板块估值及仓位已处历史低位。往后看，低基数效应消退，2022年初基本面下行承压，行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调加重。建议关注：（1）稳健发展型：保利发展、万科A、金地集团；（2）成长受益型：建发股份、新城控股、滨江集团；（3）物管优质标的：华润万象生活、碧桂园服务、金科服务、宝龙商业等。