销售复苏放缓，静待放松加码。当前销售回暖动能仍显不足，基本面再趋悲观，市场将重回政策博弈主线。“保交楼、稳民生”的地产纾困政策的出台，提升了地产股债的“下限”，与此同时需要期待需求端更有力政策推出的效果，销售复苏的节奏与程度决定了地产股债的“上限”。从个股角度，经营稳健、具备优秀品质的房企将更快从行业低谷中脱颖而出，9月推荐关注保利发展、滨江集团、绿城中国、贝壳-W。

行业：销售复苏放缓，“保交楼”举措持续推出。

7月销售放缓，2022年1-7月商品房销售额累计75763亿元，同比-28.8%，较前值收窄0.1个百分点;销售面积累计78178万平方米，同比-23.1%，较前值扩大0.8个百分点。单月值同比降幅扩大，2022年7月商品房销售额9691亿元，同比-28.2%，较前值扩大7.4个百分点;销售面积9255万平方米，同比-28.9%，较前值扩大10.6个百分点。7月作为传统淡季，叠加居民收入和房价上涨预期减弱、担忧期房交付等因素影响，销售回暖动能仍显不足。从日频数据看，销售回暖趋势平缓，截至2022年8月26日，30城商品房成交面积为9597万㎡，同比-31%;其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-33%、-35%、-31%、-15%。

政策面上，包括政策性银行专项借款、民企发债增信支持等多项地产纾困措施出台。此外，需求端政策也在持续发力，如5年期LPR降低15bp至4.3%，福州房贷首付比例下调，南下调二套住房公积金贷款首付比例并推出二手房“带押过户”模式，江苏昆山太仓、河北廊坊、浙江海宁放松限购限售，南京、苏州、无锡等个别地方政府也开始尝试调整首付政策等。在销售复苏缓慢的背景下，需求端放松加码仍然值得期待。

板块：估值仍处较低水平。

自上期策略报告发布至今，房地产板块下跌4.1%，跑输沪深300指数1.1个百分点，在31个行业中排第24名。根据一致预期，按最新收盘日计，板块2022年动态PE为5.3倍，比2019年1月3日的底部估值水平(6.1倍动态PE)高21.3%，比2021年估值水平(10.2倍动态PE)低26.7%，估值仍处较低水平。