👉阅读原文&🧧2022年投资策略：碧桂园服务电话会议纪要（2021.12.14）
电话会主要目的：
向大家做承诺和澄清。
第一，公司绝对不会像其他同行一样，跟关联方做类似交易。把自己的资金去救援地产这类性质的事情，不可能发生。
第二，市场担心碧桂园服务融资太频繁。公司已经解释过融资的理由。物管行业的未来，需要建立很大的人口基数，资产基数，才能基于这部分消费潜力，渠道，数据，资产价值和空间价值去突破。公司认为突破的边界是5000万人口的量。碧桂园服务是最可能够得到这个规模的公司。配售的资金主要也是花在这方面。现在市场机会很多，主动找上门的有很多，价格也不高了，公司认为要珍惜自己的实力，去奠定自己在行业里的地位和优势。收并购是一个手段，不是必须要用。但现在机会摆在面前，需要抓住。我们看到了这么多用户，在他们身边，但说实话还没找到太好的方式去变现。但公司知道，这个人口基数在这里，迟早会创造出能满足的产品。但首先是要做好基础服务和规模。变现需要需要上规模。红杉，高瓴，这些公司都看好物管做好消费的潜力。很多风投公司去找碧桂园服务谈，因为看到了公司管理的这个基数大。充电桩，只要碧桂园服务愿意做，就能一下做到全国第一。但公司自己觉得，自己的规模还不够大。规模要变得更大，才能更好变现。市场可能因为行业会有波动，碧桂园服务这样有价值的公司可能也会跌，但公司价值是存在的，等市场好的时候，股价会回来。公司不会改变发展方式，也不会对未来理想中的公司业态有改变。
第三，承诺未来6个月内，不会再配售融资。现在资金是充裕的，会把握住当前的机会。希望尽快建立起自己在行业里的绝对优势，让其他对手无法追赶。
第四，公司和地产公司之间，是兄弟公司。股权之间没有重组关系。而且碧桂园服务物业的资产，人员，组织架构，财务管理和资金，管理层和决策，全部是独立的，市场化的。这个是从最上面的老板层面就是独立的，碧桂园服务的主席是杨惠妍，跟地产是完全独立的。
第五，碧桂园服务管理层减持的问题，不必放大，管理层没有对公司不看好。碧桂园服务管理层的主要资产是6098的股票，是4-5年前就出了钱的，好几百万。管理层跟大家一样是公司股东，不会允许也不会同意做伤害6098利益的事情。减持的事情，一方面是因为行权要交费，另一方面是买房子车子改善下生活，因为管理层也是人，有自己的家庭责任。但这部分减持的钱，占整个价值大概是1/5-1/4之间的比例。不代表管理层对公司的不认可。管理层的绝大部分资产都还是6098股票。前段时间，李长江总也是增持了6000万，也表示了对公司的信心。CFO也是拿了自己身家的很大一部分去买了公司股票，今天大跌，CFO也属于被套。管理层购买6098的总金额是超过2亿的。
第六，长期来看，要开出消费，资管之类的花，未来这些收入占比要超过50%。但这个需要足够大的规模。碧桂园服务希望自己达到这个规模后，没有别的公司可以再达到这个规模。目前，管理社区里的用户，虽然看起来还没创造特别大的价值，但一定要相信可以达到的。腾讯早期也是培养用户的，后面肯定会创造出很多价值。未来肯定不会对地产有太多依赖。16亿方合约，在管6-8亿方，离30亿远期目标，以及5年内达到18亿方的目标也还有距离，所以公司坚定要继续成长，而且一定可以达到。之前做过融资，资金相对充裕，未来肯定会收并购。公司依靠自己的规模形成的自有资金，应该也还是具备收购的能力的。明年财务投资的资金都会收回来，就会减少融资的需要。未来肯定要走向靠内生增长的道路。当前阶段，还是要辅之以收并购。目前，想卖的公司都会找到碧桂园服务，公司也是调低了价格。近期还是会有一些并购项目落地。公司会坚定推进这件事。大家不必过多担心。
今年地产行业，中央经济工作会议上也说了很多，要良性循环，支持合理住房消费，国家也希望房地产行业健康发展。如果xx完了，xx又倒了，那守住不发生系统性风险可能比较难，这个摊子会比较难收拾。大家不用太担心，政策已经在转向，只要企业执行国家倡导的方针，去做好服务，相信不会成为打压对象，会是政府扶持的对象。碧桂园服务CFO跟碧桂园地产高管吃饭，感受到的彼此氛围还是比较轻松的，斗志昂扬的。公司和地产公司的基本面都是比较好的。
第七，碧桂园家族的特点。很实在的家族，尊重投资者，爱护支持者（业主、投资者、合作伙伴）的家族。公司的合规水平，在民营企业里是最好的之一。任何时候愿意倾听投资者的抱怨和建议，很多建议都是第一时间传递给老板的。老板是很能站在投资者角度去考虑事情的。今天大跌，市场怀疑碧桂园服务可能会有类似操作，公司就赶紧出来开电话会讲清楚。行业的事情，公司无法把握。但对公司，家族的认可，对物业行业发展的信心，希望各位投资者一定要有。这个行业是政府支持，在政策上也支持的，行业是需要整合出清的。公司成长是迅速的，规模最大的，最有机会做出来的。希望公司未来可以有超巨量的资产，平台，流量，渠道的价值，能够为业主，也为想为业主提供产品的企业提供很好的平台。希望投资者能给公司支持，在谷底一起帮公司做大做强。公司作为企业，发展是使命。看到危和机共存，会在周期波动的时候做逆周期的事情。在当前周期下的扩张，希望投资人可以理解向市场要钱去扩张。后面会尽可能减少对股东利益的摊薄，也会把钱用好。钱是自己花的，会花到该花的地方，收并购和新业务都会做好。最终业绩会证明。
问答交流
Q：未来3-6个月，管理层和杨主席，在增减持方面会做哪些动作吗？
A：杨主席承诺，6个月内不会减持。大家可以放心。杨小姐和家族对地产和地产相关业务的热爱，大家都看得到。此前想卖老股向市场询问，得到反馈后也是进行了调整最后没卖。原因之前也解释过了。这个事过去了，杨小姐对公司的热爱和关心是一如既往的。老板做慈善每年捐几十亿，总归也是有资金调配需求的。
Q：其他龙头上市后，怎么看之后的收购竞争格局？
A：现在这个市场，其他龙头可能短期内也上不了市吧。与别的企业相比，公司在产品定位上有不同。碧桂园服务内部文化是狼性的，开放的，务实进取的。我们是未来的年轻人。如果有竞争，公司靠自有资金也能竞争，保持领先优势。而且公司现在已经有了一定规模，不是别人想得到就能得到的。公司内部也还有一部分布局，应该能拉开差距。公司并没有那么大担心。收并购竞争不是最可怕的。公司最担心的最想吸引的是行业需要的人才。有了人才，相信一定可以做出来。
Q：其他公司靠非业主注水，市场也担心碧桂园服务这么搞，怎么看？
A：市场多虑了。碧桂园一年7000-8000亿的销售体量，如果要做非业主，碧桂园服务这边可以把非业主增值服务做到飞起。但公司就没做。公司不止这点格局。非业主这块业务，碧桂园服务在3年前就开始减量，不想要这块业务。买其他公司的时候，也不想要这块业务。这种业务是有毒的业务，今天有，明年不一定有。依赖这部分，就完蛋了。依赖地产是没有用的。
Q：承诺6个月内不增发股票，那如果增发，愿意考量的价格是多少？
A：当前价格是低于股权的行权价格了，现在执行股权激励，还是亏钱的。
Q：今年公司配股比较多次，对物管公司收购也比较多，经过这部分收购，是否会调整2025年收入目标，收入结构是否有变化？指引是否有调整？
A：原先目标就是包含并购的。公司内部目标，是比这个目标大的。但不能说数字。传出去容易惹事。目标制定是严肃认真的事情。
Q：商业这块打算怎么做？
A：商业单独做了个事业部，跟住宅是平行的，未来会重点发力的。现在是在富力里面先挑标杆，做好产品线，再在全国按照这个模式去推广标准产品。中国现在对外资也没那么感冒，国外品牌在中国也没那么灵，他们本身在走下坡路，嫁接到碧桂园服务这里也是走下坡路。把富力这个标杆抽出来，做好，就可以了。跟万物云相比，也不一定会落后。收购富力也是一个战略考量，比上半年追逐的那个项目要更稳健。
Q：多品牌运作怎么搞？
A：要做品牌集，分层，境内境外区分。品牌有点多，要整合，定位好不同层次。这个还在做。
Q：增值服务这块，业务新且增速快，但是这块业务未来也看不清楚，您觉得哪块业务能做大？之后疫情缓和后，是否能调研。
A：这块管理层心中也有疑问，也在探索。公司相信上了规模后，一定能做出产品，但是产品化和市场化程度还不高。比如，孵化出贝壳这样一个产品，那在房屋交易这块就算产品化了。
社区团购，前置仓，物流仓，自提点，品牌展示等东西，交易和售后都能做好，帮别人做好适配。
觉得可能做得出来的业务：
房屋资产相关的，装修，家装之类的，这个体量是比较大的。消费零售：包括直营，跟团购电商合作都有。传媒：是第三个能上体量的。在社区里，今年做了接近20万个框架。也把社区周边的传媒地方性的东西做了整合，有个小的放量。传媒和整合营销，做了SAAS平台，别人有产品，注册账号就能接入推广，比如酒类，食品，健康类，这个量是不小的。家政。量是很大的，但是目前谁也没能做好产业化的事情。保险。一些金融产品。
这些是初步跑出来业务，但是单个的体量还没有突破10亿，公司觉得还不算成功。部分产品已经形成了市场化雏形，别的公司认可这个服务力，已经在用了。但是整个量还不够大，所以公司要继续扩规模，继续打磨产品。公司相信社区聚集的人口，是可以变现的。但一直没解决的问题是，怎么让业主觉得，物业是能做好零售、健康，这些基础物管之外的业务。业主对物业天生的看法有刻板印象，觉得物业就是做四保的事情。但是公司在做基础物管和增值服务的时候，品牌还没拆开，执行团队的人也还没区分开。在增值服务和基础物管，怎么做好切割，这块还没完全做好。
Q：大的物管也上市，但母公司出现了问题，变成了潜在标的，这种收购机会怎么看？
A：让对方降价格。不愿意降，就等着。公司账上也就百来亿资金，也不是无限的，会控制条件。刚才说了，近期会有并购项目落地的。
