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# 住建部表态的三个新增信息

事件

住建部近日召开企业座谈会，提出要进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

点评

1、本轮下行中，政策层面首提“认房不认贷”。

“认房认贷”属于二套房界定标准，用于约束首付比例和房贷利率。“认房”是借款人在拟购房所在地的房屋登记信息系统中拥有房屋的情况，“认贷”是借款人在银行征信系统中的房贷记录。若执行“认房认贷”，即贷款买房时，只要借款人名下有房或有房贷记录，都将被界定为二套房。实操中，各城市可能进一步细分为无房无贷、无房有贷、有房无贷、有房有贷四种类型，分级设置首付比例和房贷利率。

对于住房套数认定，人群范围上以家庭为单位（包括借款人、配偶及未成年子女）。区域范围上各城市存在差异，例如北上广深认房范围为全市，成都于22年5月规定近郊区住房不再纳入中心城区购房时家庭总套数。房屋类型上，长沙、重庆均于22年发文提出存量房用作租赁住房可不纳入家庭住房套数计算。

对于房贷记录认定，2022年以来二三线城市已多有放松，如22年3月郑州打响限购限贷放松“第一枪”时，就提出了拥有一套住房且房贷已结清的家庭，在购买二套房时适用于首套房贷款政策。22年以来，兰州、贵阳、太原、福州、绍兴、杭州等城市均有出台类似政策，而一线城市尚未有放松动作，认贷范围均为全国，包含已结清和未结清贷款、商贷和公积金贷款。

此次住建部提出“认房不认贷”，后续落地预计对一线购房利好较明显。一线“认房认贷”标准执行较严格，以北京、上海为例，北京二套房首付最低60%（普宅），最高80%。上海二套房首付最低50%（普宅）、最高70%。若实行“认房不认贷”，对于无房有贷人群，北京首付比例可降至35%（普宅）或40%，上海首付比例可降至35%。此外，房贷利率也将相应下调，以目前LPR计算，若二套变首套，北京购房的房贷利率将由5.25%下降50BP至4.75%，上海购房的房贷利率将由5.25%下降70BP至4.55%。相较于公积金贷款、购房补贴等，认房认贷标准调整政策力度明显更大，尤其是在房价较高的核心城市，有利于释放更多改善性购房需求。

2、换购住房税费优惠新政策可期

2022年9月30日，财政部和税务总局联合发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，指出自22年10月1日至23年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。此次座谈会提出进一步落实好改善性住房换购税费减免，当前退税优惠政策能否延期，既有税费优惠是否加强落实，新增税费优惠是否出台（如放松二手房增值税免征年限、减免契税等），后续均可以期待。

3、首套房首付比例和房贷利率有望进一步下调

2022年以来，首套房贷款政策已有优化。中央层面，22年5月首套房贷利率下限调整为LPR-20BP，22年9月试点首套房贷利率动态调整，23年1月升级为常态化机制，允许新房价格环比同比连续3个月均下降的城市自主下调或取消首套房贷利率下限。地方层面，各城市普遍降低加点来下调房贷利率。首付比例方面，许多二三线城市首套房首付比例已下调至20%的下限，强二线城市首套首付30%的情况较多，一线首套首付比例在30%-40%。此次住建部表态后，首套房首付比例和房贷利率有望进一步下调，重点关注一线强二线城市政策动作。但是利率政策属于货币政策范畴，还需要后续中央统一协调。

总体来看，此次座谈会表述兼顾了刚需和改善性住房需求，而从取消认贷、但维持认房也可看出，监管层在支持更好满足合理购房需求的同时，仍注意避免刺激大幅投机性需求。“房住不炒”的隐性约束可能仍将存在，关键看销售和房价下行何时扭转。投机需求的变化仍需关注，但政策容忍度已有一定提高，后续一二线因城施策降首付、降房贷、认房不认贷等需求端放松的频次可能增加，重点关注一线城市进展。