消息面上：（1）国务院发展研究中心11月10日召集广州市房协和部分金融机构座谈。会上，相关参与单位就当前房地产市场形势进行了交流。（2）近日，中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会，部分房企有计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具。据了解，座谈会上，招商蛇口、保利发展、碧桂园、龙湖集团等多家公司近期均有计划在银行间市场注册发行债务融资工具。

11月10日，社融数据公布，按揭放款加速得到验证。2021年10月居民中长期贷款4,221 亿元，同比增长4%，为5月以来首次转正。主要因为个人住房贷款增长较快，2021年 10 月个人住房贷款新增 3,481亿元，相较9月多增1,013亿元，环比增长41%，可以验证按揭放款在加速。

2、行业介绍

地产可分为商业地产、住宅地产、工业地产、园区地产，以住宅地产最为常见。

2020年8月，房地产行业三道红线规定出台，开发商对于房地产市场、调控政策的预期快速传导至土地市场供需两端。政府供地收缩，企业拿地分化，龙头房企拿地集中度提升。机构预计在2021年地方政府债务到期压力及财政缺口增加的背景下，土地市场将回归常态化供应，龙头房企将引来量增价降的高质量拿地窗口期。

三道红线后，招拍挂市场拿地回落明显，100大中城市成交土地建筑面积增速持续回落。但从供需格局来看，土地成交回落的原因在于地方政府供应收缩导致。从数据上来看，由于2020年疫情的特殊环境，地方政府整体供应节奏相对靠前，3月后土地供应量大幅上升，供应土地建筑面积同比增长46%。在二三季度整体市场供应充分的情况下，四季度供地节奏快速放缓，10月及12月供应土地规划建筑面积同比下滑超过20%。驱动供应收缩的主要原因在于，地方政府主动收缩供给对冲开发商拿地意愿下行，带来的对土地成交价格的负面冲击。三道红线下，在经历了二三季度拿地市场快速复苏，房企端大量补库存后，四季度拿地意愿已经处于全年较低水平。三道红线政策出台进一步降低开发商拿地预期。

10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议昨日决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。《决定》主要内容有三点，一是国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。二是新增住宅作为房产税和房地产税征收对象。三是自国务院试点办法印发之日起算，授权的试点期限为五年。

多位专家认为，开征房地产税有可能在短期对房价形成压抑作用。但也有专家指出，此次试点是由地区人民政府制定具体实施细则，预计试点城市也会探索，综合考量市场的承受能力，以及对房价产生多大的影响。

3、房地产相关行业数据

2021年，1—9月份，全国房地产开发投资112568亿元，同比增长8.8%；比2019年1—9月份增长14.9%，两年平均增长7.2%。其中，住宅投资84906亿元，增长10.9%。

2021年，1—9月份，商品房销售面积130332万平方米，同比增长11.3%；比2019年1—9月份增长9.4%，两年平均增长4.6%。其中，住宅销售面积增长11.4%，办公楼销售面积增长3.1%，商业营业用房销售面积增长0.7%。商品房销售额134795亿元，增长16.6%；比2019年1—9月份增长20.9%，两年平均增长10.0%。其中，住宅销售额增长17.8%，办公楼销售额增长0.5%，商业营业用房销售额增长0.5%。

4、未来展望

中信证券的研报称，房地产信贷边际变化驱动市场信心恢复，预计2021年11月后按揭贷款投放持续增长，销售回款情况明显好转。整个市场的销售情势可能在2022年3月向上。唯信用修复预计仍旷日持久，开发企业盈利能力很难恢复。开发搭台，服务唱戏，建议投资者重点看好不动产运营和服务的投资机遇。

附地产关联股