【国金地产】预售资金点评：供给侧组合拳落地，优质房企更享利好

【事件】

2022年11月14日，三部门发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，指导商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。

【评论】

全国层面统一保函置换，防范流动性风险扩散。继交易商协会支持民营企业发债融资、金融16条措施支持市场平稳后，保函置换预售监管资金是房地产供给侧又一全国层面的政策支持，形成政策组合拳。自上而下明确保函置换原则，释放部分监管资金进入项目运转，能一定程度防范当前流动性风险在房地产企业间的扩散，更多释放供给侧宽松的信号。

缓解项目层面资金压力，“保交楼”仍是第一要务。截至1H22，65家上市房地产企业货币资金总额为19500亿元，假设平均受监管资金比例为20%（即有约3900亿在监管账户中）。中性情况下，我们假设央国企60%的项目、民营房企20%的项目能进行保函置换，预计能释放约540亿元的流动性。同时房企置换释放的资金主要用于项目层面，重心仍是保交付，利好建筑建材等地产链后周期行业。

政策更加利好央国企，后续期待更多需求侧的支持。从主体方面看，市场化原则下银行更愿意提供给央国企和部分优质民营房企。从城市能级方面看，高能级城市建安成本占房价比例较低，且销售整体好于低能级城市，因此保函置换对低能级城市项目的正常运营利好更为明显。从受益角度方面看，保函置换除了注入流动性外，对部分央国企的利润也有改善。在供给侧支持政策持续出台的背景下，我们认为后期需求端的宽松会加速落地，未来高能级城市认房又认贷标准的放松、房贷利率的下行、二手房指导价的放松等均可期待。

【投资建议】

首推主要布局重点城市核心板块的改善型房企，如建发国际集团、绿城中国、滨江集团等；稳健选择现金流安全且能保持一定拿地强度的头部央国企，如保利发展、中国海外发展。

【风险提示】

市场对宽松政策反应钝化；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约

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杜昊旻/王祎馨/方鹏