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【国信证券】房地产行业2023年投资策略
weerobot
2022-11-25 17:53:15

     本轮危机的起承转合。本轮危机的根源是以过度快周转为核心特点的房企金融化,房企通过无息负债实现报表扩张,房企成为坐收左右息差的“土地银行”。2021年下半年预售资金监管的突然收紧,是危机的导火索致房企权益受损,风险蔓延至资产负债表。2023年,随着收入预期边际好转,“保交楼”实质性推进,转机已经不远。

  当前的供需关系与可能走向。2022年呈现供需双弱、需求更弱的特点。最近似的是2014年,但需求更弱,同时供大于求的程度也更弱。预计2022年末,总库存为23.9亿平方米,同比-10.5%,去化周期为1.67年。随未来需求的变动,2023年的供需关系可能走向2015年、2017年或2020年。

  2023年展望:最差的、最好的与最可能的。

     最差(概率10%):需求延续弱势,去化维持低位,此时销售-10%,新开工-20%,土地收入-10%,投资-0.8%;

     最好(概率20%):需求强势复苏,去化大幅提升,此时销售+10%,新开工+20%,土地收入+15%,投资+9.5%;

     最可能(概率70%):需求结构性复苏,去化小幅提升,此时销售和新开工持平,土地收入+5%,投资+4.6%。此外,三种情况下,竣工都是值得期待的,我们预计增速在30%以上。

  投资策略:幽而复明,乐观一点。随着收入信心改善、烂尾担忧缓和,基本面的改善是值得期待的。重磅政策的持续落地,配合基本面回暖带来的困境反转,地产股应该乐观一点。2023年,我们看好三条主线:1.久经考验的优质房企,推荐保利发展、招商蛇口、万科A、龙湖集团、金地集团、绿城中国、新城控股、碧桂园;2.接近“上岸”的困境反转型标的,推荐旭辉控股集团、旭辉永升服务;3.受地产拖累的物业板块,推荐招商积余、万物云、保利物业、碧桂园服务。

  风险提示:宏观、疫情等不确定性,政策落地效果低于预期,房企信用风险事件超预期冲击。

作者利益披露:转载,不作为证券推荐或投资建议,旨在提供更多信息,作者不保证其内容准确性。
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保利发展
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招商积余
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    2022-11-25 18:48
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