全国楼市经历2-3月“小阳春”后，4月以来新建住宅和二手住宅成交量季节性回调。部分城市二手房挂牌量增长速率较快，挂牌价指数连续走低。有关中国存 量房地产过剩担忧随之而起。我们在上海以及环沪经济带城市（杭州、苏州、太仓）以及中部长江经济带城市（武汉、宜昌、枝江、长阳）进行专项调研。我们尝试从实地调研的一线视角观察当下商品住宅成交回落原因，并尝试解开当前存量房市场面临怎样的结构分化。

春节“小阳春”过后，4-5月新房销售和二手房销售总量数据转弱，成交价普遍承压。我们在环沪经济带以及中部长江经济带城市的不同住宅板块的调研反馈，基本与之前高频数据反馈结果一致。实地调研的意义在于我们能够更加清晰获知细节线索和现实逻辑。

调研信息反馈当下存量商品住宅正在经历的现状，总结起来有如下几点特征。

第一，积压需求集中释放后，业主和购房者博弈加剧。进入4月之后，刚需购房阶段性退坡，叠加存量房供应稳步增长，二手房成交周期普遍拉长，供需双方在成交价方面博弈加剧。 

第二，非一线城市二手房普遍面临新房供应带来的二手房价格压制。和高频数据较为吻合，4月之后成交量回落，二手房成交价出现松动；一线和非一线城市表现分化，非一线城市跌价幅度更为显著。一来，强二线城市由于限价政策造成了新房和二手房存在较大套利空间， 新房供给较为充足，新房推盘对二手住房价格上涨造成明显压制。类似情况在调研杭州、苏州等地区反馈比较充分。二来，普通二三线城市新房和二手房倒挂情况不多见，但新推盘出现新房 价格直降和赠送车位、家具等优惠情况。新房实际成交价下调，对当地二手房市场价格也形成压制。类似情况在武汉、苏州、太仓等地也有相应充分反馈。 

第三，一线城市二手房偏稳健，成体成交价仍小幅增长。成交量回落背景下，一线城市二手住宅成交价格仍维持一定韧性，这和4月统计局公布的一线城市二手住宅指数的趋势一致。以我们调研的上海长宁某刚改小区为例，4月之后成交量显著回落，但依据链家内网实际成交价信息，整体价格较2021年成交价仍录得小幅正增。

当前二手住宅市场分化的格局极致演绎，综合不同地区和不同板块的量价 表现，我们得到几点核心结论：

第一，热门城市二手住宅市场仍保持相对强势。参考二手住宅成交量价、新房中签以及调研反馈，不同城市的楼市表现呈现一定梯度：上海>杭州>苏州>太仓~武汉。我们调研反馈，上海4月份二手住宅成交量环比回落，而平均成交价仍微增。相较之下，非热门城市，例如苏州以及武汉，二手住宅平均成交价已 经回落至去年Q4的水平。我们调研过程中发现，昆山、太仓、长江经济带沿线城市的新房优惠力度较大。相对而言，苏州热门板块仍维持较低的新房中签率，楼市表现相对健康。城市分化背后仍然是区域经济的分化，环沪经济带城市群整体表现优于中部经济带城市。 

第二，不同品质住宅呈现更深度分化。成交量整体走低背景下，二手住宅价格走势并非统一大幅下滑。根据我们实地调研反馈，不同品质住宅呈现更深度分化。目前不同类型二手房的价格抗跌性排序（由强极弱）：豪宅>大面积改善型住宅>刚需住房>小面积改善型住宅。

第三，二手住宅抗跌板块内部也存在一定程度分化。豪宅和大面积改善性住房两大板块抗跌性相对更强。而在这两大板块内部，也存在一定程度的分化。

第四，小面积改善型住房板块，跌价现象最为普遍。结合宏观经济基本面和我们的实地调研反馈，可以发现该板块跌价背后主 要有三大原因：（1）居民收入预期不稳定性。（2）产业调整带来相关住宅房价面临下跌。（3）缺乏稀缺性但前期投机氛围浓厚的边缘改善性住宅区域退热。 

第五，刚需盘观望氛围浓厚，但整体价格下跌空间比较有限。今年2-3月疫情积压购房需求集中释放，进入4月之后，刚需成交量回落， 成交周期同步拉长。

2-3月小阳春过后，媒体对于城市二手房挂牌抛压渲染较多。实地调研之 后，我们发现市场对当前真实二手房挂牌格局存有三点认知偏差：

第一，二手房挂牌新增供应总体而言没有井喷，二手房供给相对稳定。

第二，局部板块挂牌量看似异常增多，主因三点扰动，并不意味着供给多 增。（1）多处挂牌。（2）成交周期拉长。（3）二手住宅外网展示限制放松。

第三，二手房挂牌动机趋于多元化，这些挂牌反映出当下地产若干新现 象。（1）本地改善性需求。（2）异地改善型需求。（3）变现需求。（4）人口流出。

综上所述，实际有效挂牌并不如预期严峻，但由于各种原因挂牌表象扩 大。同时，我们也发现了一些新的挂牌现象，值得我们进一步关注。