问题二：近期房地产市场积极政策频出，后续政策和市场还会呈现哪些特征？最近一段时间以来，全国很多大中小城市已经吹响了房地产政策宽松的号角，内容主要包括放松限贷、限购，降低首付、放宽首付比、增加公积金贷款额度、降低房贷利率和发放购房补贴等，其主要目的还是在于呵护房地产下游消费者的置业信心，刺激低迷的房地产销售，让一些承受流动性风险压力的房企获得缓释。这个做法是过去的三轮房地产下行周期中政策对冲的惯用手法，只是本轮下行比之前更快更猛，疫情冲击之下居民收入和加杠杆能力承压，未来政策放松力度需要更为显著才能收获更好的效果。短期来看，房地产开工和施工等建安投资增速高企的特征或将延续。从1-2月最新公布的房地产投资数据看，3.7%的地产投资同比高增主要还是由土地购置费支撑的，在“保竣工、保交楼”的压力之下，开工和施工等建安投资增速表现已出现一定程度的复苏。我们认为，未来几个月的房地产投资增速可能会因为当期土地购置费的增减而出现月度波动，但短期看，建安投资的不断复苏会是地产开发投资中较为明显的特征。年内来看，房地产销售数据的触底反弹将是今年地产行业复苏的一大重要指标。根据我们对我国过往三轮房地产下行周期的研究，一般在房贷利率逐步下行之后的4-6个月内，居民加杠杆的意愿会逐渐被激发，随之会带动房地产销售市场回暖。房地产销售数据是房地产投资的重要领先指标，从资金来源和投资意愿两方面对地产开发投资产生影响。一方面，房地产外源融资限制较大，且各地政府“保交房”指引意向较强，房地产投资资金来源对销售回款地依赖程度仍较高；另一方面，前期房贷利率政策收紧降低了居民购房能力，房企去库存压力不断攀升，投资新建房意愿较低。销售的回暖可以通过施工和竣工环节较为快速地重新传导到投资端，因此，在今年宽松政策不断加码之下，今年三四季度房地产销售数据能否回升会是观察追踪房地产行业筑底反弹的重要特征。行业结构来看，房地产行业未来的蓝图基本确定，行业集中度的提升也会是今年的重要特征。目前房地产国企、央企和城投不仅在拿地领域具备优势，同时通过并购私营企业的优质资产和项目获得市场主导权，未来房地产行业的集中度将会进一步提升。当下房地产行业需求端刺激政策虽层出不穷，但供给侧的刺激政策相对保持克制，我们认为接下来一个阶段，宽信用的支持主要也将流向房地产并购贷款以及优质房地产企业合理的资金需求，供给和需求两端同时发力才能快速引导房地产行业筑底回升