会议要点
1. 关注这几大变化
文本信息过于简略，无法提取具体的投资价值线索和逻辑细节。
2. 地产底部企稳，投资机会显现
地产行业现状：当前地产行业已进入转折点，基本面开始底部企稳，政策频出以稳定行业，风险得到控制，改革方案越发明确且财政支持力度加大。
预期方向：预期地产行业将进入底部区间，并逐渐展现出上行趋势，但复苏过程可能缓慢。
投资建议：建议布局政策导向型标的，重点关注一线城市放松政策和城中村改造受益标的、存量房市场标的、核心城市地产公司、以及地产龙头企业。
3. 房产行业融资新政解析
会议后政策支持：中央经济工作会议后，出台政策支持房地产融资，包含选定50家房企的白名单以提供股权、债券和信贷支持。
信贷政策细化：明确三项不低于要求，包括整体房地产贷款、对非抵押类房企贷款和对国有企业个人按揭贷款的增速。
贷款及融资实际效果有限：尽管政策预期高，但房地产开发贷、债券发行与股权融资的实际进展不佳，特别是民营企业在债券市场几乎无法新发行。
4. 地产新政引投资热点
政府支持民营房企：提出支持50家房企的计划，体现了对民营企业的坚决支持态度。
城市楼市限制放松：深圳已降低第二套房首付比例至40%，预示着一线城市房地产政策限制将进一步放宽。
财政政策支持地产：PSL（抵押补充贷款）可能支持三大工程，类似前期棚户区改造，有助于商品房库存去化和房地产投资拉动。
5. 房产行业信心与挑战并存
地产行业政策出台背景：由于信用风险蔓延，特别是万科海外债波动引发担忧，深圳国资委表态支持后缓解市场忧虑，政策紧急出台防止行业信用风险扩大。
行业基本面分析：房产行业虽处底部磨底状态，销量持续下滑，10月销售面积同比下降7.8%，担心影响经济，紧急政策旨在稳定需求和市场信心。
市场数据观察：二手房销售相对较好，房地产需求仍存，百强房企销售降幅收窄，社会融资规模增长，显示市场在逐渐回暖。
6. 地产行业新政引领变革
地产政策变化：政策开始进入密集发力期，包括融资支持民企及财政资助三大工程（保障性住房、城中村改造、基础设施），旨在加速行业复苏。
资金来源明确：中央表态将提供中长期低成本资金，预期财政支持将增多，后续可能有PSL等工具介入，社会资本投资现实性有限。
投资推荐方向：关注受政策催化的龙头企业和具备基本面支撑标的，推荐关注城中村改造项目及优质地产龙头等相关股票。
会议实录
1. 关注这几大变化
欢迎参加由方正地产的刘青海主持的关于“当前地产行业值得重视的几个变化”的投资交流会。目前，各参与股东均处于经营状态。下面我将开始播报相关内容，播报结束后，周强将直接发言。谢谢。
2. 地产底部企稳，投资机会显现
尊敬的各位投资者，感谢大家参加本次电话会议。我们认为目前地产行业正处于一个重大转折点。观察当前政策和基本面变化，行业似乎已经达到了一个拐点并出现了几个值得注意的变化。我们总结为以下几点：
首先，基本面上，之前大家担忧的下行趋势目前看来已经趋于稳定。第二，从政策方面来看，近期频繁出台的各项政策目的是为了稳定整个行业，无论是融资端还是需求端，政策的密集程度非常高。第三，尽管地产行业出现了一些融资风险，但我们认为这些风险已经在一定范围内得到控制，并且行业风险暴露的概率正在逐步降低。
另外，地产新模式方面，中央为推动改革已出台了一系列措施，改革框架日益明朗，财政支持力度也在加大。在这种背景下，我们认为地产行业应该已进入底部区间，销售和投资额后续有望呈现上升趋势。
虽然恢复过程可能相对缓慢，与过去如2008年或2014年那样政策迅速出台并快速反映在指标上的情况不同，但我们认为整体走向已经明确。因此，我们相信地产股当前正在迎来持续性的板块行情，并且这一趋势正逐渐增强。先前地产板块未能呈现明显上涨主要是因为基本面还未稳定，政策的推动效果也不十分明显。现在，政策力度逐步增强，开始与2014年相仿，房地产市场复苏的方向渐趋明确。
建议投资者现在是布局地产板块的良机。就推荐标的而言，我们建议关注几个方面：首先，关注政策导向型的标的，比如深圳集团、我爱我家、津地园和招商蛇口等。其次，从四个角度布局房地产行业：
对于一线城市政策放松和城中村改造受益企业，推荐镜头发展、城建发展和天健集团。
在存量房领域，建议关注二手房市场的弹性，如我爱我家和贝壳。
关注拥有核心城市布局的房产公司，如建发国际集团、华发股份、越秀地产和滨江集团。
若行业进一步回暖，优质地产龙头也将脱颖而出，推荐万科、华润置地、保利发展和招商蛇口。
此外，考虑到民营企业的超跌状态和政府最近出台的"三个不低于"政策，我们认为民营企业具有较大弹性，推荐关注万科金地新城控股和龙湖集团等国企与民企混合型企业。
最后，结合当前市场变化，我们关注几个政策节点：7月份的城中村改造政策以及9月份的认房不认债政策。这些政策对行业的影响是我们需要进一步关注的。
3. 房产行业融资新政解析
第一个重大变化始于上周，大约在11月15日左右。伴随中央经济工作会议和金融工作会议的召开，三个部门邀请多家房地产企业举行了座谈。座谈会上提出，要平等对待所有所有制形式的企业，满足它们合理的融资需求。
紧接着，我们目睹了一系列政策的落实。例如，前天三个部门根据会议内容确定了50家房地企的白名单。这些名单里的企业既包括国有企业，也包括民营企业。白名单内的房地产企业将获得包括股权、债券和信贷在内的融资支持。
会议还提出了"不低于"三个标准：首先，银行投资房地产的贷款增速不能低于整体贷款的平均增速；其次，银行对非房地产企业的对公贷款（主要是开发贷）的增速也要不低于对房地产行业整体的贷款增速；最后，银行对国有企业个人按揭贷款的增速同样不可低于整体个人按揭贷款的增速。这些明确的表态显示了中央决策层的决心和信心。
相较于2022年底"三支箭"政策，当前的措施在可操作性和细节要求上有明显提高。新要求让银行在执行过程中面临了严格的考核压力。正因如此，这次政策落地的效果可能会比去年"三支箭"更加显著。回顾去年11月推广"三支箭"时，投资者持有高度预期，银行的表态也同样积极。多家国有和股份制银行，包括农商行，都与房地产企业签署了合作协议，详细说明了贷款额度。然而，实际上，今年回望时发现，这些政策的实际落地并没有达到预期。
具体来看信贷方面，2021年6月房地产开发贷款余额的增速触底，随后持续增长并在今年一季度末达到约5%的高点。但是到了第二季度末，增速又开始下降，大约从5%掉至3%，表明银行落地政策的支持力度并未达到预期水平。
在债券发行方面，"三支箭"政策后，房地产行业的债券发行从之前的零发行状态每月都会有一定的额度增加。然而，新发债券主要集中于国有和中央企业，民营企业在债市几乎无力发行新债，信用债市场几乎丧失了存在的价值。
而股权融资方面，目前多家公司发布了融资计划，并上报了预案。但实际上成功发行股权的企业数量不多，其中招商、蛇口、华发股份和陆家嘴等几家之外，不管是国有还是民营企业，在发行过程并不顺利，最终未能成功发行。
4. 地产新政引投资热点
新的"三支箭"政策提出了具体的银行指标要求，其中包括了三个"不低于"标准，并确认了支持50家民营房企的名单。这表明了政府对民营企业的支持更加坚决。这些是关于地产融资端的政策。
在其他方面，地产政策也有显著进展。例如，在一段时间的认房不认贷政策之后，需求端政策进入了停滞期。但从今天开始，深圳将第二套房的首付比例下调至40%，这释放了重要信号，表明一线城市的地产限制政策可能进一步解除。预计广州、上海及北京可能会跟进。
原本大家关注的限购政策已在广州某些核心区域之外放松，尽管其他城市尚未跟进。深圳首付比例的调整预示着一线城市的限购和首付比例都可能进入放松期，并且这种放松速度将比以往快。
从财政政策角度来看，也出现了一些积极信号。彭博社报道指出，三大工程资金可能将得到PSL的支持。PSL与上一轮棚户区改造时使用的资金类型相同，对于地产企业的销售和投资端都有显著的稳定和拉动作用。
如果这一轮地产支持政策也使用PSL来资助三大工程，尤其是城中村改造，在此过程中，户票安置机制将显著拉动商品房库存消化，并形成实物投资，对房地产投资也将产生明显的拉动效果。
总之，目前政策端已进入新一轮密集释放期，这一信号非常明显。
5. 房产行业信心与挑战并存
第二方面我们注意到，为什么在当前阶段会推出一系列相关政策的背景。我认为主要有两个原因。首先是地产行业信用风险的扩散，这迫使决策层不得不进入到一个紧急防范阶段。在前期，我们目睹了万科海外债务的异常波动，这也让整个资本市场对于万科的债券产生了较大担忧。然而到了11月6日，深圳国资委站出来为万科发声，指出万科海外债券价格的波动是非常不理性的，并强调万科的安全性。如果万科处于极端情况，国资委将给予充分支持，积极应对。在深圳国资委的表态之后，不论是万科的海外债务还是其他债务，价格都逐渐得到了修复。我们认为，如果万科的这一事件未得到妥善处理，将对房地产业未来发展造成新一轮打击。因此，现在通过政策提振房地产业信心，阻止信用风险进一步蔓延是必要的，这就是政策集中出台的第一个原因。
其次，从房地产行业的基本面来看，目前行业似乎正处于底部摩擦阶段，并没有出现大家担心的新一轮下滑趋势，不过复苏速度相对较慢。在这种情况下，如果2024年房地产市场延续当前趋势，对国家整体经济的影响将会更加明显。所以，政策的出台也是为了保持房地产需求水平的稳定。
现在我来分享一些数据。首先是国家统计局的数据，最新的10月份地产销售同比下跌，累计下跌面积为7.8%，降幅正在收窄。比如7月份单月同比下降较大，为22.2%的销售面积和19.3%的销售额，而8月、9月和10月的降幅分别收窄了2.9个百分点、2.8个百分点和5.5个百分点。这说明地产销售目前处于底部徘徊，销售缓慢修复，但尚未进入到企稳或正增长区间。
其次，对于二手房销售，今年一季度整体同比增长约60%，尽管二季度开始出现调整，但到目前为止销售面积的增长依然保持在约20%左右。这表明市场需求依然存在，不过可能更倾向于现房销售或是二手房的选择。
再来看看百强房企销售情况的数据。8月份百强房企销售额同比下降41.4%，但9月和10月降幅降至17.5%和1.8%，虽然10月份时仍同比下降约30%。另外社会融资规模，10月份新增居民中长期贷款同比增量超过去年，今年10月份新增约400多亿，而去年同期大约增加了300个亿，增加了几十亿。
6. 地产行业新政引领变革
基于当前信用风险存在蔓延可能性及市场恢复幅度不及预期，地产政策的出台对稳定房地产市场的后续走势至关重要。我们正处于关键阶段，这是政策背景方面的信息。
值得关注的是，公司改革框架逐步清晰化，资金来源得到高层财政支持的明确表态。11月11日，住建部部长指出，三大工程的推出是适应房地产新形势的重要举措，涵盖保障性住房、城中村改造和具有双重用途的基础设施建设。
这些工程的推出与商品房市场缓慢修复是相关联的。通过取消一些限制性政策，促进市场自然恢复的速度并不如预期。然而，通过三大工程建设和财政资金的投入，可立即拉动房地产行业投资，带来显著效果。
资金来源方面，根据11月8日央行行长的表态，三大工程将获得中长期低成本的资金支持，主要来源可能包括三个方面。但我们认为财政端的支持将会占据更大比重。此外，社会资本、专项债和专项借款虽重要，但当前依赖它们独立完成投资的现实性不强。我们预见PSL等金融工具将介入，增加地产三大工程的资金来源。
总结目前房地产行业值得关注的变化，我们重申观点：当前市场位于重要拐点，政策正全方位集中发力。包括融资支持、三大工程建设资金的来源等，基本面呈现弱复苏态势。政策需进一步推动市场，使其快速摆脱底部徘徊状态。
信用风险方面，借助融资端数据和政策支持，未来不太可能再有房企信用债爆雷风险。政策将推动地产板块进入政策驱动的行情，预计这一局面将维持至年底。结合政策催化效应，推荐关注天正集团、我爱我家、天正地缘和招商蛇口。
行业复苏后，建议关注支持点清晰的标的，包括：一线城市城中村改造的天健集团和金融城建发展；存量房市场的贝壳和我爱我家；积极转型的国有和央企，如建发国际集团、华发股份和越秀地产；高质量地产龙头企业，包括万科、华润和保利；优质民营企业，如万科金地和龙湖集团。
请投资者提出问题，以便进一步交流。谢谢。
若需要深入讨论，欢迎与我私下联系。本次电话会议至此结束，感谢各位投资者的参与。
最后，感谢刘总的分享和各位的参与，会议结束。
